实探紫东麒麟:即将迈入改善时代?真实情况来了!
2020/07/08 17:53  江苏银行  

  一直以来,麒麟板块都被视作南京的刚需重地,由于发展相对缓慢,板块房源长时间无人问津,楼市状态持续低迷。并且,在很长一段时间里,麒麟和城南板桥被视为难兄难弟,在众多板块迅速飞升的时候,麒麟和板桥的热度却依然不见起色。

  然而就在最近,麒麟板块传出不少消息,号称要先板桥一步全面进入“3”字头时代,甚至有项目传言:“麒麟即将摆脱刚需,迈入改善时代”。那么事实真是这样吗?

  麒麟的改善时代,真的来了吗?

  改善,需要从户型打造、区域发展以及居住氛围等方面综合评定,而当下处于发展中的麒麟板块,是否真的快要迈入改善时代?

  随着区域不断发展,麒麟楼市开始被越来越多的购房者关注。近几年来,为迎合更多客群的居住需求,板块打造的起步户型建面大多从89㎡开始,逐渐脱离刚需,向刚改产品迈进。

  在区域房价上,麒麟也在近几年中逐渐显现出与刚需拉开距离的迹象。2015年,区域均价约1.4-1.7万/㎡,板块在当时凭借近主城、低房价等优势,开始被更多人关注。

  2016年初,随着中南世纪雅苑的推新,麒麟板块正式进入“2”字头,如今时隔约4年,板块房价即将全面突破3万/㎡,“脱刚”迹象越发明显。

  然而,“脱刚”迹象明显并不意味着进入改善时代,这一点,综合近两年打造的产品就可以看出。

  去年开始,麒麟板块拍地开发较为积极,新房供应出现了短期激增,不过由于麒麟新房市场关注度有限,因此房源去化一直处于低迷状态。但据统计发现,近两年来,麒麟在售项目中的刚改产品,占据市场比例开始越来越高,如蓝光睿创新筑、新保弘天宸等。

  虽说区域中不少项目从打造开始就不再定位刚需,但由于区域发展程度有限,区域的改善时代其实也还没有真正到来,整体其实还是处于刚改阶段。

  实探板块新房最新动态,最低总价约260万起!

  目前,区域中仅有5盘在售,分别为蓝光睿创新筑、熙悦、新保弘天宸、璟悦名邸、星叶枫庭,现房、期房、毛坯、精装、刚需、刚改都有,均价2.7-3万/㎡不等。但在实探中发现,其中大部分项目已经开始向刚改看齐,部分楼盘宣称后期新房价格会涨。

  星叶枫庭:目前在售1-5号楼少量精装房源,是目前区域中少数真正定位刚需的项目,整体均价约2.8万元/㎡,主力户型建筑面积约86、89、96、101、117㎡。现场置业顾问介绍称,目前项目86㎡、89㎡户型已全部售罄,96、101、117㎡仅剩顶层和底层少量房源,总价约260万起。

  星叶枫庭区位图

  项目沙盘

  区域内紧挨着星叶枫庭的项目为华发、华润合作开发的G35地块项目,项目现房销售,目前工程已基本完工,外立面的装修工作也已接近尾声,预计很快入市。

  图源网络

  熙悦:实探了解到,熙悦目前在售11号楼少量房源,项目定位刚改,户型建面约89㎡和105㎡,均价30195元/㎡。11号楼总层高33层,精装交付,绿城物业,两梯四户设计,交付时间预计在2022年年底。

  现场置业顾问告知,熙悦预计下半年加推18F小高层产品,具体信息待定,价格预计上涨5%左右,放风价3.15万/㎡。

  项目区位图

  项目沙盘

  新保弘领东苑:该项目是区域内唯一一个现房销售项目,定位刚改,销许均价30195元/㎡。项目已于本月4号加推,共179套房源,户型建筑面积约89㎡、110㎡、132㎡三种,据现场置业顾问透露,当天去化约7成,小面积户型已基本售罄。

  新保弘领东苑沙盘

  蓝光睿创新筑:项目目前在售C地块2、6号楼房源,毛坯交付,定位偏改善,户型建面约111、129㎡,销许价28031-28163元/㎡。置业顾问介绍称,目前该项目房源所剩不多,111㎡户型仅剩两套,总价306万起步。

  此外,置业顾问还表示,项目预计9月份加推4期住宅,均为大户型,其中包含180㎡大平层,届时均价预计也会上涨5%左右。

  项目沙盘

  璟悦名邸:据悉璟悦名邸在售1-7号楼少量收官精装房源,目前77㎡小户型已全部售罄,115㎡户型所在楼层不多,122㎡可选择楼层相对较多。

  从二手房来看,目前板块内二手房挂牌价多在2.3-3.2万元/㎡左右。新房相比倒挂不算明显。

  截图自链家网

  综合来看,目前的麒麟正处于从刚需到改善的阶段,起步总价一般都在300万左右,算是地缘刚改客不错的选择。

  并且,目前南京对于人才的引进的力度越来越大,人才购房政策也越来越完善,未来麒麟板块近主城、低房价的优势肯定会被更多人重视,趁早上车,是当下刚改客户值得考虑的问题。

  经历5年变迁,配套发展小有所成

  从地图上看,麒麟板块所处地段独特,整体呈东北—西南走向,由东南侧的江宁区青龙山国际生态新城、东北侧的紫东青龙地铁小镇,以及西侧的马群商圈围合而成,样貌狭长。

  麒麟板块示意图

  在区位距离上,麒麟距离紫东主城更近,最近的地铁站为2号线马群站。按照定位,麒麟板块区别于不远处的青龙地铁小镇,整个区域以产业为主导,将打造以高新科技产业与居住相互融合的新城。

  随着近几年“城市向东”计划的开展,麒麟已经陆续入驻多家产、企业,整个板块在交通、商业、教育等配套的建设上,也都取得了新的进展:

  交通上,目前区域内已有有轨电车与2号线马群站无缝对接,此外,板块规划有10号线二期、宁句城际(S6号线)和12号线等线路,其中S6号线已经在去年动工开建,预计于2023年6月通车试运营,据了解该条线路也将成为麒麟板块真正意义上的第一条地铁。总体来看,除了一条有轨电车外,区域交通的改善进度只能说一般。

  教育方面,麒麟板块在去年引入了南外仙林分校,由麒麟科创园学校、麒麟片区的麒麟中心小学、麒麟初级中学与南京外国语学校仙林分校共同开展合作办学。此外,今年1月,麒麟还迎来力小入驻,据了解,该校预计今年12月底建成。

  南外仙林麒麟分校

  商业方面,目前板块已汇聚荔枝广场、沣麟广场、新城吾悦广场等商业配套,此外还有规划中的的安居G82地块,未来四大商业综合体已确定入驻麒麟。

  总体来看,麒麟的配套在近几年发展中确实小有所成,相信不久的未来,麒麟新城会给南京带来更多惊喜!

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责编:袁飞

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