今年上半年，南京楼市刚需、改善全面开花，不仅河西、南部新城等改善板块热度持续走高，不少昔日较为冷门的刚需板块似乎也有“崛起之势”。
老盘、新盘齐刷刷地入市，一些曾经滞销的板块不仅出现了摇号、售罄、热销等词汇，就连推盘节奏也加快，有楼盘甚至自首开以来每个月都在持续供货，出货量也大大增加。
那么这些刚需板块今年大批量推盘的背后，热度是不是真有这么高？是不是真的有这么多购房者买单呢？今天「新华报业网」统计了南京2021年1月至今，出货量较大刚需区域的推盘总数（含平推）和去化率（注：含六合，不含溧水、高淳，区域中今年内少于3家楼盘入市的、同区域内的楼盘今年未有加推含平推的不在统计范围内，统计时间截止2021年8月17日18:00），将这份真实的去化数据，供各位刚需购房者进行参考。
注：本次统计仅包含住宅项目，数据来源南京网上房地产，数据仍在陆续上传，具体以实际情况为准。
均价从1万到3万，11个刚需区域今年齐出货
据「新华报业网」统计，今年以来区域内有至少3家楼盘出货的刚需区域达到10家，另外禄口区域今年至今虽然仅有2盘进行了平推，不过由于区域内近期还有多家纯新盘即将入市，所以也纳入了统计范围内。
这11个区域分别是城东的麒麟、城南的板桥、仙林的龙潭、城北的新尧新城、栖霞山、江宁的正方新城、江宁滨江、方山大学城、禄口以及江北的桥林和六合。
而这些区域的均价范围（含升级装修包）涵盖也比较广：
第一级：均价在3万元/㎡左右的有城东麒麟；
第二级：均价在2.5-3万元/㎡有城北栖霞山、新尧新城；
第三级：均价在2-2.5万元/㎡有城南板桥、江宁正方新城、江宁方山大学城、江北桥林；
第四级：均价在1.5-2万元/㎡有江北六合、仙林龙潭、江宁禄口和江宁滨江。
这些区域中各家楼盘推盘次数最少的仅在今年推过1次，多的则达到了5次，且不止一家楼盘推盘次数达到5次，这些楼盘分别是：城南板桥的凤汇壹品居（包括凤汇璟园和凤汇宸园两个地块）、江宁正方新城的德信星宸、江宁滨江的新城云漾滨江、江宁方山的远洋万和方山望以及山和宸园。可见刚需区域的推盘节奏有的也是非常快的。
仅4个区域总体去化7成以上，还有1个区域挂零
在去化方面，这11个区域今年共计开盘128次（含平推），推盘总套数近2.3万套，截止2021年8月17日18：00，约去化了（含认购、成交）约1.3万套，整体去化率约58.27%。
去化7成以上楼盘一览表
从整体去化率看，这些刚需盘最终卖了6成，如果详细看各个区域的真实去化，会发现情况两极分化还是比较严重的。
这11个区域中，仅有4个区域的总体去化率在7成以上，另外还有1个区域今年的开盘中一套都没有卖出去。
卖得最好的是城东麒麟区域，整体去化率8成。今年仁恒城市星徽、蓝光睿创新筑、熙悦、新保弘领东苑和紫麒府都有所入市，其中仁恒城市星徽加推了2次，共推出600套房源，全部售罄；蓝光睿创新筑推盘1次，共120套房源，全部售罄；熙悦推盘3次，共544套房源，去化9成基本售罄。
其次是城北的新尧新城、城南的板桥和江北的桥林，三个区域整体去化率约7成。
新尧新城区域的苏宁世茂璀璨云著今年已经推出了超1000套房源，截止目前去化达到958套，整体去化9成；而融信青澜、弘阳栖尧美著也基本售罄了，这两个项目均已进入收官阶段；江悦润府和紫樾府的去化也达到7成。
板桥的凤汇壹品居、宝能翡丽河滨（不包括已领销许尚未开盘的房源）、锦绣云麓和石林云城整体去化最低的也达到了7成。
桥林今年以来也迎来了一些纯新盘入市，老盘水沐云筑今年已开盘2次，共推360套房源，目前已基本售罄。而纯新盘龙湖三千庭和时代艺境的入市的去化结果也比较分化，可以看出购房者的置业观念还是比较理性、不盲目跟风的。
而表现比较不好的板块便是江宁禄口，区域内大多数楼盘仍在消化去年的入市房源，而今年有开盘的2个项目至今也1套房都没有卖出去。
冰火两重天！同区域内既有售罄也有滞销
不仅各大刚需区域之间去化不均，同一区域内也会同时出现售罄和滞销的两种情况，冰火两重天的现象还是比较明显的。
例如今年热度比较高的新尧新城区域，多家楼盘的去化数据都很不错，不过也有楼盘两次开盘最终去化还不到1成。
经过分析发现，虽然是同一区域但是项目之间所处的位置和周边规划存在差别。像苏宁世茂璀璨云著、江悦润府、紫樾府位于的国家经济开发区，除了有产业发展之外，地铁、商业均有所配套，远期来看以后的生活还是比较方便的。
而一些位于老尧化门片区的新房，虽然生活配套比较成熟，也有地铁的规划，但整体发展已有数十年，基本已成型，很难再有新发展。所以相较而言，购房者更认可国家经济开发区。
除此之外，像仙林的龙潭、城北的栖霞山整体去化都比较低迷，虽然两个区域也拥有一定的规划，但由于两个区域纯属全新兴区域，在发展之前也并没有什么大型商品房可以参考。所以购房者在入手时还是比较谨慎的。
由此可以见得，虽然市场上流传着“刚需应该趁早上车”的说法，但购房者在入手时还是会通过不同区域的分析、同区域不同产品进行对比等方式来选择，整体保持着比较理性和谨慎的心理。
在此，「新华报业网」也提醒各位刚需置业者，刚需房源往往不如改善、豪宅产品一样可以做到尽善尽美，总是会有一定硬件上或软件上的不足。
在这种情况下，买房时需要将自己的置业需求提前进行一番规划，例如自己是比较看重交通，还是周边生活配套，还是上班更方便等等，先进行一个排序确定好区域。再将自己的面积、户型、楼层、物业、精装或毛坯、小区环境等需求进行排序，最终选择房源。
