二手房市场迎大变局,南京是否follow?
2021/08/26 19:25  

  深圳上半年二手房网签同比下滑48.0%、杭州7月二手房市场成交同比降40%、上海二手房弃购率大幅增加、成都二手房成交低迷……近段时间,全国多个城市二手房市场吹“冷风”。

  而,南京也不例外。

  疫情稳定之后,风向大转,面对着一切不确定的行情,二手房也是“凉意”甚浓:降价80万、43万、40万、38万、20万……那么,在严格的二手房调控机制之下,现如今南京二手房的现状如何?市场凉意的政策、市场背景有哪些?南京又是否会跟进呢?

Part 1

南京目前的二手房整体数据

  1、从南京整体数据来看,截止2021年8月25日12:00,我看到的仅南京链家网平台上在售房源是127387套,接近13万套。另外,内部人士表示:南京挂牌的真实数据其实还要多一些,这12万多只是写过出售委托协议而展示的房子。

  当然,这些数据也都包含了公寓、车位等。

  2、从全国热门城市数据来看,上个礼拜我们统计近130个城市链家官网二手房数据,发现:除了南京二手房存量超12万套之外,目前二手房挂牌量突破10万套的有8个城市,南京排名第四。(8个城市分别为:天津、重庆、沈阳、南京、成都、武汉、苏州、哈尔滨)

  为什么南京的库存量这么多了呢?其实,南京二手房库存超过10万不是近期的数据,从去年开始,就有超过10万套了。在当时热门城市中,排名第六。

  排在前三位的是近些年的热门购房城市,比如天津、重庆、沈阳,曾由于相对较宽松的限购政策和人才引进计划,掀起了一波购房热潮,二手房的挂牌量也是全国领先。

  而近期,南京二手房房源增加的原因我认为其实有五个:

  (1)、置换需求增加,挂出多余房产:南京置换房屋需求增加+严格的限购政策之下,必须将名下多余房产出售以获得买房资格,这是近期南京二手房市场的一个常规化动作;

  (2)、刚需接盘侠无力接手:二手房价高+房贷额度紧张、下款慢影响,使得交易时间拉长;

  (3)、平台系统调整:有业内发现南京链家网平台近期加入了句容的约1.2万套数据,所以有个突然猛增的情况;

  (4)、疫情影响:南京7月末、8月初的南京人几乎没有人会冒着生命危险跑去买房看房,导致房源交易量下降;

  (5)、市场信心不足:全国二手房市场政策、媒体报道不乐观,买卖双方都在观望,增加了一些库存。

Part2

影响二手房的几大拦路虎

  多地二手房市场凉了,离不开楼市的重锤。近期,政策、市场方面,对于二手房市场的打压不少,同时,这也是全国范围内,影响二手房前进和买卖房人信心的几大拦路虎。

  一、多城市二手房指导价出台

  据不完全统计显示,自2月8日深圳率先发布二手住房成交参考价格以来,截至目前已有无锡、成都、西安等12个城市相继建立二手房成交参考价格,以期维稳二手房市场,防止二手房价格异动上涨。

  而作为吃螃蟹的深圳,今年1-6月份,全市二手房网签数据同比下滑48.0%。

  南京方面,虽然还未出台二手房指导价,但一直有消息传闻。近期,有市民12345上发出诉求,要求南京尽快出台指导价,并且建议河西南二手房指导价为5万元/平。

  二、“双减”政策出炉,打击XUEQU房

  7月24日,“双减”政策发布。今年以来,北京、上海、广东、成都、海南、重庆、陕西等多地已经采取行动,围绕治理校外培训和提升校内教学质量等,推进“双减”进程。

  深圳则推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。目前包括深圳在内,北京、上海、成都等不少城市试点或推广大学区。有业内认为,这直接将横穿多轮周期,淡热季都是畅销品的超级硬通货-学区房,给干翻了。

  而南京方面虽然还没有政策下来,但此前也做了一些打击高房价、宣传学区房的行为。例如,我们在二手房交易平台里,看不到单价10万/平以上的数据了,而是以“暂无价格”代替;此外,今年5月17日,南京开展专项检查,严禁散布二手房涨价信息、操纵市场价格,严禁发布虚假房源、炒作学区、诱骗消费者交易等行为,将宣传学区的牌子都下架了。

  三、房贷额度收紧,利率大涨

  虽然LPR已经连续16个月未发生变化了,但买房人的房贷利率却是一直上扬。

  去年底,央行和银保监会就给各家银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比划了两道红线。从今年年初以来,南京房贷额度一直处于紧张的状态,首套房贷利率从5.45%到大部分已经上升到6字头,最高二套房已经6.65%,部分银行表示已经没有额度了。这对二手房买卖流通来说,是非常直击要害的。

  其实不只南京房贷利率在涨,其他的主流城市的房贷利率也在涨。

  四、新房入市,进一步打压二手房市场

  在出现二手房倒挂的区域,一般新房会比较抢手,而在市场竞争加剧的情况下,一些开发房企会在房屋品质、装修上下功夫,不管是投资还是自住,新房的房龄更新,舒适度、潜力反而显得更大一些,也抢占了一部分二手房的市场。

  五、二手房“房东直卖”模式再次登场

  近日,杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能,购房者拥有了和房东面对面交易的线上官方新渠道。为什么说“再”呢?其实有媒体发现,早在2016年,杭州等地就已上线类似直卖系统,但一直没有实质性推动。

  而在南京,这也不是什么新奇的事情,南京网上房地产-点开存量房,是一直有这个模式的,包括有个人房源和中介房源。而在我的南京app上,大家还可以点击查看南京房产—租赁房源和保障房全景图等。

  对于这一个通道的发出,很多人会觉得中介要关门了。但是,这个通道的打开只不过是给买房人多个频道发布房源而已,它并不是像南京“宁小通”一样,作为硬性的官方平台,让其他平台不再发布。

  哪怕是这个官方平台成立了,让其他平台关闭,在没有更好更完美系统减轻房产交易手续的情况下,中介依然会作为一个服务行业存在。

  在买卖双方的交易当中,需要花费很多的时间精力成本,而中介恰好在做这些减轻双方工作量的事情,比如:

  1、信息互联,撮合买卖双方。

  2、帮忙跑腿,办理各项交易手续。

  3、资金托管,互建信任等。

  虽然房东直卖模式,在短期无法取代中介,但这一模式无疑会对中介模式带来一些严峻挑战。比如,门槛提升、管家式服务训练、细致的房屋维护等。

Part3

二手房市场变化,交易双方心态变化

  虽然,南京二手房指导价以及“双减”具体的政策还未落地,但是随着市场政策的风声阵阵传来,诸多手里握着几套房的房东们,已经开始有所行动了。

  1、降价?中介门店倒闭?

  前期我们整理了诸葛找房平台一份24小时的数据。据该二手房网站显示,截止2021年8月23日12:00,南京共有超12万套二手房库存,而降价房源为757套。我们列举了关注度较大的建邺区和鼓楼区:详情点击:

  80万、43万、30万……又快又猛!!南京哪些房子在降价?

  (1)、确实有房子降价了,两区域24小时降价的有160套;

  (2)、降价超过10万的共有83套,最多降价80万;

  (3)、部分房东挂牌的二手房价格趋于理性,房子降了,但仔细看一下,其实降的是预期;

  (4)、虽然有降价房源,但与超12万的库存量相比,数量上目前看比较稳定。

  确实也有爆出,河西南几家中介关门的现象,而我们实探也发现了个别中介门店出让的情况。但是,这个现象不是近期出现的,有的在疫情前或者近期频繁政策出台前,就有所调整了。

  2、成交方面

  今年上半年南京二手房成交6.99万套,截止8月25日傍晚15:30,成交累计套数为83668,也就是说,7月份至今,接近两个月的时间,南京二手房成交了约1.37万套左右。与上半年,月均近1.2万套相比,数据上滑了很多。

  当然,南京还没有出台相关的政策,成交量下跌主要原因还是疫情+买卖方预期降低,而导致弃购率攀升。

  3、二手房交易双方的心理变化

  二手房买卖双方都处于一个观望的状态

  有置换需求以及投资者的心态比较急,想快点出手,特别是手握高价的,有降价行为

  二手房倒挂严重的区域,房东们的心态也是比较着急的,预期降低

Part4

南京市场预判,买房人建议

  那么,大家比较关心的,南京会跟进二手房指导价吗?会出台比较严厉的“双减”政策如大学区、教师轮岗制吗?

  1、二手房指导价,在今年更早的时间就有消息说南京会跟进,如今这个消息还是一直存在,据说南京正在抓紧时间调研。可以预见的是,南京大概率会follow,但是具体指导什么?力度如何?目前不好猜测。

  但可以预见的是,不管是像深圳一样一刀切,还是上海这种三价就低,或者是部分城市个别重点区域,进行二手房指导价,对于市场来说,交易双方肯定会增加诸多观望情绪,弃购率或攀升。随着购房人数的收缩,成交量下滑,未来市场或将短时间内进入冷淡期。

  2、“双减”政策会否落地?如大学区、教师轮岗制。其实教师、校长的交流工作,南京一直在做。2012年,江苏省教育厅等五部门联合出台《关于进一步推进义务教育学校教师和校长流动的意见》,南京作为试点城市之一。

  2013年,南京制定相关政策:

  在同一学校任教满6年、离法定退休年龄在5年以上的教师,在同一所学校任职满两届(一届任期一般为3—5年)的校长,须在区域内的义务教育学校间进行交流。

  各区每年教师交流比例不低于符合交流条件教师总数的15%,城镇学校骨干教师交流比例不低于符合交流条件骨干教师总数的15%。

  据了解,秦淮区和江宁区的部分教育集团,会根据教师个人职称的需求,自主申报,从而进行教师轮岗制。

  而即便全市区实行起来,对于学区房的影响可能并没有想象中的那么大,因为学校的优劣除了教师问题,还有学校的办校理念、生源问题,好的生源基本都存在现在被认为目前好的学区区域。短期内肯定会有一些波动,但长远角度来看,要想彻底把学区房打压下去,会涉及到方方面面,仅靠这个政策是不行的。

  3、疫情给南京各行各业都带来了一些负面的经济影响,推测即便南京会跟进,政策打压力度也不会特别大。去年疫情之后出现爆发式消费,南京二手房成交也创历史纪录(2020年二手房成交套数达到122146套,创下近4年来新高)。今年疫情后,即便是有金融手段来缓解一下,三四季度依然不会特别好过,是否回暖得等看明年市场了。

  那么,在即将到来的政策之下,是不是二手房要被全部抛弃了呢?其实,也不见得,目前来看,南京超12万套的库存,就目前的降价房源套数来说还不足以说明问题,整体来看还是比较稳定的,大部分房东和中介都处于观望状态。

  1、近两年南京有一些倒挂区域的二手房,其实成交并不理想,报价太高,反而是区域内新房比较抢手。我们试想一些,如果二手房指导价下来,那么新房和二手房的倒挂红利消失,你还会坚决买新房吗?这其实,对于这部分成交停滞不前的区域来说,指导价出台,将房东的预期打压下来,反而会带动一部分成交。

  2、但可以明确的是,一些还未落地的政策,相信南京很快也会跟进,任何投机房产的行为将被阻断,对此,可以给大家做个小小的提醒:

  (1)、手握无学区支撑的老破小,能出手就出手;(置换需求追求舒适度,住建部释放信号收紧城市更新、防止大拆大建)

  (2)、有置换需求的,能出手也尽快出手,随着二手房库存增加和观望情绪高涨,后期交易时间会拉的很长;

  (3)、有自住和学区需求的还是可以从容的去挑选一下合适自己的房源。

  【活动预告】

  花姐:《花姐地产工作室》主理人、置业达人

  章琴:新华报业网地产频道主编、【房产南京】、【Z小姐说楼市】主理人

  明天,将一起在南京音乐广播FM105.8 《花言楼语》,聊聊“南京二手房市场及中介会不会消失?”,欢迎大家准时收听。

  时间:8月27日(周五)中午12:00-12:30,

  电台搜索:FM105.8

标签:二手房;南京;指导价
责编:李心舟

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