深圳上半年二手房网签同比下滑48.0%、杭州7月二手房市场成交同比降40%、上海二手房弃购率大幅增加、成都二手房成交低迷……近段时间，全国多个城市二手房市场吹“冷风”。

　　而，南京也不例外。

　　疫情稳定之后，风向大转，面对着一切不确定的行情，二手房也是“凉意”甚浓：降价80万、43万、40万、38万、20万……那么，在严格的二手房调控机制之下，现如今南京二手房的现状如何？市场凉意的政策、市场背景有哪些？南京又是否会跟进呢？

Part 1

南京目前的二手房整体数据

　　1、从南京整体数据来看，截止2021年8月25日12:00，我看到的仅南京链家网平台上在售房源是127387套，接近13万套。另外，内部人士表示：南京挂牌的真实数据其实还要多一些，这12万多只是写过出售委托协议而展示的房子。

　　当然，这些数据也都包含了公寓、车位等。

　　2、从全国热门城市数据来看，上个礼拜我们统计近130个城市链家官网二手房数据，发现：除了南京二手房存量超12万套之外，目前二手房挂牌量突破10万套的有8个城市，南京排名第四。（8个城市分别为：天津、重庆、沈阳、南京、成都、武汉、苏州、哈尔滨）

　　为什么南京的库存量这么多了呢？其实，南京二手房库存超过10万不是近期的数据，从去年开始，就有超过10万套了。在当时热门城市中，排名第六。

　　排在前三位的是近些年的热门购房城市，比如天津、重庆、沈阳，曾由于相对较宽松的限购政策和人才引进计划，掀起了一波购房热潮，二手房的挂牌量也是全国领先。

　　而近期，南京二手房房源增加的原因我认为其实有五个：

　　（1）、置换需求增加，挂出多余房产：南京置换房屋需求增加+严格的限购政策之下，必须将名下多余房产出售以获得买房资格，这是近期南京二手房市场的一个常规化动作；

　　（2）、刚需接盘侠无力接手：二手房价高+房贷额度紧张、下款慢影响，使得交易时间拉长；

　　（3）、平台系统调整：有业内发现南京链家网平台近期加入了句容的约1.2万套数据，所以有个突然猛增的情况；

　　（4）、疫情影响：南京7月末、8月初的南京人几乎没有人会冒着生命危险跑去买房看房，导致房源交易量下降；

　　（5）、市场信心不足：全国二手房市场政策、媒体报道不乐观，买卖双方都在观望，增加了一些库存。

Part2

影响二手房的几大拦路虎

　　多地二手房市场凉了，离不开楼市的重锤。近期，政策、市场方面，对于二手房市场的打压不少，同时，这也是全国范围内，影响二手房前进和买卖房人信心的几大拦路虎。

　　一、多城市二手房指导价出台

　　据不完全统计显示，自2月8日深圳率先发布二手住房成交参考价格以来，截至目前已有无锡、成都、西安等12个城市相继建立二手房成交参考价格，以期维稳二手房市场，防止二手房价格异动上涨。

　　而作为吃螃蟹的深圳，今年1-6月份，全市二手房网签数据同比下滑48.0%。

　　南京方面，虽然还未出台二手房指导价，但一直有消息传闻。近期，有市民12345上发出诉求，要求南京尽快出台指导价，并且建议河西南二手房指导价为5万元/平。

　　二、“双减”政策出炉，打击XUEQU房

　　7月24日，“双减”政策发布。今年以来，北京、上海、广东、成都、海南、重庆、陕西等多地已经采取行动，围绕治理校外培训和提升校内教学质量等，推进“双减”进程。

　　深圳则推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。目前包括深圳在内，北京、上海、成都等不少城市试点或推广大学区。有业内认为，这直接将横穿多轮周期，淡热季都是畅销品的超级硬通货-学区房，给干翻了。

　　而南京方面虽然还没有政策下来，但此前也做了一些打击高房价、宣传学区房的行为。例如，我们在二手房交易平台里，看不到单价10万/平以上的数据了，而是以“暂无价格”代替；此外，今年5月17日，南京开展专项检查，严禁散布二手房涨价信息、操纵市场价格，严禁发布虚假房源、炒作学区、诱骗消费者交易等行为，将宣传学区的牌子都下架了。

　　三、房贷额度收紧，利率大涨

　　虽然LPR已经连续16个月未发生变化了，但买房人的房贷利率却是一直上扬。

　　去年底，央行和银保监会就给各家银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比划了两道红线。从今年年初以来，南京房贷额度一直处于紧张的状态，首套房贷利率从5.45%到大部分已经上升到6字头，最高二套房已经6.65%，部分银行表示已经没有额度了。这对二手房买卖流通来说，是非常直击要害的。

　　其实不只南京房贷利率在涨，其他的主流城市的房贷利率也在涨。

　　四、新房入市，进一步打压二手房市场

　　在出现二手房倒挂的区域，一般新房会比较抢手，而在市场竞争加剧的情况下，一些开发房企会在房屋品质、装修上下功夫，不管是投资还是自住，新房的房龄更新，舒适度、潜力反而显得更大一些，也抢占了一部分二手房的市场。

　　五、二手房“房东直卖”模式再次登场

　　近日，杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能，购房者拥有了和房东面对面交易的线上官方新渠道。为什么说“再”呢？其实有媒体发现，早在2016年，杭州等地就已上线类似直卖系统，但一直没有实质性推动。

　　而在南京，这也不是什么新奇的事情，南京网上房地产-点开存量房，是一直有这个模式的，包括有个人房源和中介房源。而在我的南京app上，大家还可以点击查看南京房产—租赁房源和保障房全景图等。

　　对于这一个通道的发出，很多人会觉得中介要关门了。但是，这个通道的打开只不过是给买房人多个频道发布房源而已，它并不是像南京“宁小通”一样，作为硬性的官方平台，让其他平台不再发布。

　　哪怕是这个官方平台成立了，让其他平台关闭，在没有更好更完美系统减轻房产交易手续的情况下，中介依然会作为一个服务行业存在。

　　在买卖双方的交易当中，需要花费很多的时间精力成本，而中介恰好在做这些减轻双方工作量的事情，比如：

　　1、信息互联，撮合买卖双方。

　　2、帮忙跑腿，办理各项交易手续。

　　3、资金托管，互建信任等。

　　虽然房东直卖模式，在短期无法取代中介，但这一模式无疑会对中介模式带来一些严峻挑战。比如，门槛提升、管家式服务训练、细致的房屋维护等。

Part3

二手房市场变化，交易双方心态变化

　　虽然，南京二手房指导价以及“双减”具体的政策还未落地，但是随着市场政策的风声阵阵传来，诸多手里握着几套房的房东们，已经开始有所行动了。

　　1、降价？中介门店倒闭？

　　前期我们整理了诸葛找房平台一份24小时的数据。据该二手房网站显示，截止2021年8月23日12:00，南京共有超12万套二手房库存，而降价房源为757套。我们列举了关注度较大的建邺区和鼓楼区：详情点击：

　　80万、43万、30万……又快又猛！！南京哪些房子在降价？

　　（1）、确实有房子降价了，两区域24小时降价的有160套；

　　（2）、降价超过10万的共有83套，最多降价80万；

　　（3）、部分房东挂牌的二手房价格趋于理性，房子降了，但仔细看一下，其实降的是预期；

　　（4）、虽然有降价房源，但与超12万的库存量相比，数量上目前看比较稳定。

　　确实也有爆出，河西南几家中介关门的现象，而我们实探也发现了个别中介门店出让的情况。但是，这个现象不是近期出现的，有的在疫情前或者近期频繁政策出台前，就有所调整了。

　　2、成交方面

　　今年上半年南京二手房成交6.99万套，截止8月25日傍晚15:30，成交累计套数为83668，也就是说，7月份至今，接近两个月的时间，南京二手房成交了约1.37万套左右。与上半年，月均近1.2万套相比，数据上滑了很多。

　　当然，南京还没有出台相关的政策，成交量下跌主要原因还是疫情+买卖方预期降低，而导致弃购率攀升。

　　3、二手房交易双方的心理变化

　　二手房买卖双方都处于一个观望的状态

　　有置换需求以及投资者的心态比较急，想快点出手，特别是手握高价的，有降价行为

　　二手房倒挂严重的区域，房东们的心态也是比较着急的，预期降低

Part4

南京市场预判，买房人建议

　　那么，大家比较关心的，南京会跟进二手房指导价吗？会出台比较严厉的“双减”政策如大学区、教师轮岗制吗？

　　1、二手房指导价，在今年更早的时间就有消息说南京会跟进，如今这个消息还是一直存在，据说南京正在抓紧时间调研。可以预见的是，南京大概率会follow，但是具体指导什么？力度如何？目前不好猜测。

　　但可以预见的是，不管是像深圳一样一刀切，还是上海这种三价就低，或者是部分城市个别重点区域，进行二手房指导价，对于市场来说，交易双方肯定会增加诸多观望情绪，弃购率或攀升。随着购房人数的收缩，成交量下滑，未来市场或将短时间内进入冷淡期。

　　2、“双减”政策会否落地？如大学区、教师轮岗制。其实教师、校长的交流工作，南京一直在做。2012年，江苏省教育厅等五部门联合出台《关于进一步推进义务教育学校教师和校长流动的意见》，南京作为试点城市之一。

　　2013年，南京制定相关政策：

　　在同一学校任教满6年、离法定退休年龄在5年以上的教师，在同一所学校任职满两届（一届任期一般为3—5年）的校长，须在区域内的义务教育学校间进行交流。

　　各区每年教师交流比例不低于符合交流条件教师总数的15%，城镇学校骨干教师交流比例不低于符合交流条件骨干教师总数的15%。

　　据了解，秦淮区和江宁区的部分教育集团，会根据教师个人职称的需求，自主申报，从而进行教师轮岗制。

　　而即便全市区实行起来，对于学区房的影响可能并没有想象中的那么大，因为学校的优劣除了教师问题，还有学校的办校理念、生源问题，好的生源基本都存在现在被认为目前好的学区区域。短期内肯定会有一些波动，但长远角度来看，要想彻底把学区房打压下去，会涉及到方方面面，仅靠这个政策是不行的。

　　3、疫情给南京各行各业都带来了一些负面的经济影响，推测即便南京会跟进，政策打压力度也不会特别大。去年疫情之后出现爆发式消费，南京二手房成交也创历史纪录（2020年二手房成交套数达到122146套，创下近4年来新高）。今年疫情后，即便是有金融手段来缓解一下，三四季度依然不会特别好过，是否回暖得等看明年市场了。

　　那么，在即将到来的政策之下，是不是二手房要被全部抛弃了呢？其实，也不见得，目前来看，南京超12万套的库存，就目前的降价房源套数来说还不足以说明问题，整体来看还是比较稳定的，大部分房东和中介都处于观望状态。

　　1、近两年南京有一些倒挂区域的二手房，其实成交并不理想，报价太高，反而是区域内新房比较抢手。我们试想一些，如果二手房指导价下来，那么新房和二手房的倒挂红利消失，你还会坚决买新房吗？这其实，对于这部分成交停滞不前的区域来说，指导价出台，将房东的预期打压下来，反而会带动一部分成交。

　　2、但可以明确的是，一些还未落地的政策，相信南京很快也会跟进，任何投机房产的行为将被阻断，对此，可以给大家做个小小的提醒：

　　（1）、手握无学区支撑的老破小，能出手就出手；（置换需求追求舒适度，住建部释放信号收紧城市更新、防止大拆大建）

　　（2）、有置换需求的，能出手也尽快出手，随着二手房库存增加和观望情绪高涨，后期交易时间会拉的很长；

　　（3）、有自住和学区需求的还是可以从容的去挑选一下合适自己的房源。

　　【活动预告】

　　花姐：《花姐地产工作室》主理人、置业达人

　　章琴：新华报业网地产频道主编、【房产南京】、【Z小姐说楼市】主理人

　　明天，将一起在南京音乐广播FM105.8 《花言楼语》，聊聊“南京二手房市场及中介会不会消失？”，欢迎大家准时收听。

　　时间：8月27日（周五）中午12:00-12:30，

　　电台搜索：FM105.8