M105.8专业地产栏目《花言楼语》

　　南京二手房市场如何？中介会不会消失？↓↓↓

　　最近，对于楼市而言，尤其是二手房市场，几乎没有好消息。二手房指导价、银行停贷、地产股暴跌，无不给市场一个明确的信号：房地产的好日子，可能快到头了。根据安居客二手房最新数据显示：

　　南京8月二手房均价29202 元/m²

　　南京7月二手房均价 29155 元/m²

　　环比上月上涨 0.16% ↑，同比去年同期上涨 1.61% ↑

　　二手房挂牌量，最能体现这种市场情绪。我查阅了南京链家的挂牌情况发现，继年初南京二手挂牌量突破10万套后，现在南京二手库存又增加了不少，达到127401套，逼近13万套。

　　这个数据，如果和其他城市对比，数据更加直观。

　　已经创了历史新高，挂牌房东心态不稳，扎堆去库存。

　　先看人口总量达到南京三倍的上海，链家真实挂牌量为18064套。当然，上海执行了二手房指导价，部分房源无法显示。但无论如何，上海的挂牌房源不超过3万套。

　　再看老对手杭州，二手挂牌量7万多套，只有南京的一半左右。

　　这么一来，南京是整个长三角直辖市、省会城市之中，二手房挂牌量最大的城市。南京的二手房库存，长三角妥妥第一。

　　这反应出什么？

　　我说四点：

　　1：南京二手房挂牌量激增，长三角第一。除去句容，仍然处于高位。南京市场整体平稳。

　　2：不会出台二手房指导价。业主比较淡定，但市场情绪不高，大部分房子没涨。

　　3：横盘”不断，一批业主降价卖房库存加大，消化愈发艰难，市场买卖心态发生变化，一批业主放低姿态降价卖房。

　　4：高手就在这种情况下去淘好房子。行情真起来，好房根本买不到。

　　我们节目今天要连线章琴（新华报业网地产频道主编，【房产南京】、【Z小姐说楼市】主理人）。

　　说说南京二手房现状如何？以及市场出现了哪些变化。

　　目前南京二手房的现状和市场变化可以从四个方面来简单说一说：

　　1、挂牌数据上，正如花姐所说，目前南京从整体数据来看，仅南京链家网平台上在售房源接近13万套。而从全国热门城市数据来看，南京已经排名第四了。

　　2、成交方面，今年上半年南京二手房成交近7万套，月均近1.2万套，而七八月份近两个月套数为1.4万套，数据下滑了很多。当然，南京还没有出台相关的政策，成交量下跌主要原因还是疫情+买卖方预期降低，而导致弃购率攀升。

　　3、市场现象，主要表现为降价、中介门店关闭两个方面。

　　前期我们整理了某平台一份24小时的数据。南京共有超12万套二手房库存，而降价房源为757套。我们列举了关注度较大的建邺区和鼓楼区：

　　（1）、确实有降价行为，比如两区域24小时降价的有160套；

　　（2）、降价幅度超过10万的共有83套，最多降价的一口气如恒盛金陵湾降80万；

　　（3）、部分房东挂牌的二手房价格趋于理性，虽然我们看到很多房子降价了，但是仔细看一下，其实降的是预期；

　　（4）、虽然有降价房源，但与超12万的库存量相比，数量上目前看比较稳定。

　　中介方面，确实也有爆出，中介关门的现象，我们实探也发现了个别中介门店出让的情况。但是，这个现象不是近期出现的，有的在疫情前或者近期频繁政策出台前，就有所调整了。

　　4、二手房交易双方的心理变化，是最突出的，目前二手房买卖双方都处于一个观望的状态，有置换需求以及投资者的心态比较急，想快点出手，特别是挂牌较高的，有降价行为；二手房倒挂严重的区域，房东们的心态也是比较着急，预期也是降低的。

　　近两年南京有一些二手房倒挂的区域，在没有特别好的学区支撑情况下，成交并不理想，报价太高，反而是区域内新房比较抢手。我们试想一些，如果二手房指导价下来，那么新房和二手房的倒挂红利消失，你还会很坚决的买新房吗？

　　8月18日，杭州住保房管局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”，正式上线了“个人自主挂牌房源”功能。“房屋买卖必须通过中介吗？”“我想自己买房又怕被骗怎么办？”……面对二手房自主交易的痛点难点，买二手房，以后可以省掉中介费了吗？

　　可能性是有的，因为杭州开启了「房东直卖」模式。最近，「杭州市二手房交易监管服务平台」正式上线「个人自主挂牌房源」功能，也就是说房东不用通过中介，自己就能直接把房子挂牌出售。这也标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。

　　少了「中间商赚差价」，买家还能直接省下一笔中介费。当然，能不能顺利找到下家是另外一回事。

　　「房东直卖」真的可以完全取代中介吗？

　　肯定不行。中介机构是服务行业，在二手房买卖过程中提供一系列服务，像推荐房源、带看房源、促成交易、办理过户、按揭贷款等等。

　　为什么很多人会对中介费这么抗拒？不是不需要服务，而是觉得服务不值这个价。邀请到：新华报业网地产频道主编章琴【说说，你认为中介消失吗？

　　中介这个行业会不会消失？

　　我个人认为不会消失。

　　1、市场不允许。二手房是高价、低频交易的非标品，交易过程十分繁琐。在没有更好更完美系统减轻房产交易手续的情况下，中介依然会作为一个必要的服务行业存在。

　　2、买卖双方需要。在买卖双方的交易当中，需要花费很多的时间精力成本，而中介恰好在做这些减轻双方“工作量”的事情。比如：信息互联，撮合买卖双方；帮忙跑腿，办理各项交易手续；资金托管，互建信任等。特别是二手房指导价过后，这个专业性和买卖流程会更复杂。

　　3、虽然不会消失，但未来对中介行业服务要求更高。房东直卖模式无法取代中介，但这一模式无疑会给中介行业带来一些严峻挑战，中介行业的专业能力、服务精神有待进一步提高。比如，门槛提升、管家式服务训练、细致的房屋维护等。

　　被抗拒，我认为有两个主要原因：

　　1、中介费高，过高的中介费确实将加重购房者经济负担。目前市场上按照行业指导价，中介费收费标准是成交总额的2.4%，当然收费标准有打折的，市场行情大概在1%-2%之间，部分还会有一点折扣，但算下来还是很高。

　　例如：

　　河西中部一套96平米的住宅，成交总价为680万，按照1%来算，那么中介费至少在6.8万左右了。

　　而如果是一套总价5000万的豪宅，那么按照1%，中介费就要50万了，当然，高总价的住宅中介费用百分比是可谈的。

　　2、不了解行业，对这个行业存在质疑。早些年有的中介吃双方差价、哄抬价格，甚至还有将首付款据为己用的，前期对这个行业的印象确实不是那么好。这些年来随着中介市场的不断规范，这些行为基本都看不到了。但是，还是有很多人不了解这个行业，觉得不就带看了几套房子吗，认为其他的他们啥也没干！

　　但是，只有自己去亲身经历一下买卖房屋的全过程，你才知道刚刚花姐说的里面涉及到的约看、谈价议价、签约、过户交房等所有繁杂的流程和手续多么花费时间和精力。 

　　南京的中介费到底贵不贵？

　　我个人认为并不能说贵，因为不同房源有各自的特殊性，收费也是不一样的，目前行情还是在一个合理范围内的。

　　一个中介门店包括人工、店面、管理甚至是售后等等成本，据我了解，南京中介个人的佣金就有20%-60%了。服务的前提是利润，利润空间可以被挤压，但不能消失，否则连同利润一起消失的还有服务。

　　那请花姐说一说，你认为中介会消失吗？

　　我说四点：

　　1、二手房甄选过程的困难度，交易过程的复杂化，不可能直接平台完成的；

　　2、目前的市场环境，政策环境，房东直接卖和客户直接买，没有中介专业的房地产从业人员根据双方的情况帮忙出具合适的方案，可能会导致房子根本卖不掉或者卖的很慢，客户可能误认为买不成，双方错失很多机会；

　　3、好的中介可以提供专业服务，不仅帮你买到合适的房子，还帮你出具专业的方案，有时还能帮你做些其他的事情，让你收获的不仅仅是买房这点事。

　　4、未来更刺激市场中介平台要更加专业，「房东直售」让二手房多了一个买卖渠道，也会倒逼中介行业的进步，要想存活下去，得靠专业能力和服务精神。中介服务费并不是赚信息不透明的钱了，赚的是专业知识和服务的钱；顺应时势就好。