去年以来，南京不少“鸡腿盘”纷纷入市，这之中有纯新盘，更不乏一些多年未有动作的老盘。

　　不过随着楼市风向正悄悄发生转变，这些大家原本以为会热销、售罄的“鸡腿盘”去化结果却呈现出了两极分化的状态，“鸡腿盘”也出现了滞销的情况。迈皋桥2大老盘价格与在售新房相比，低了接近1万元/㎡依然卖不动、此前一批针对人才定向供应的项目卖光的也仅是少数。

　　究其原因，一方面与市场变化，购房者投资热情降低有关，另一方面，当价格不再成为购房者的主要考虑因素，项目产品本身的区位、土地年限、户型、装修等因素则显得更重要了。

　　滞销的迈皋桥，2大“鸡腿盘”去化仅5成

　　12月底、1月初之际，迈皋桥2大“鸡腿老盘”大地伊丽雅特湾和金浦御龙湾迎来了加推，价格倒挂的优势，以及迈皋桥区域去年以来新房市场还算是比较火热的大前提条件下，按照预期应该是会卖出一些不错的数据。

　　然而截止目前，根据南京网上房地产数据显示：大地伊丽雅特湾推出的58套收官房源，仅卖了31套，去化率约53.45%；金浦御龙湾108套房源仅卖了56套，去化率约51.85%。

　　图源 南京网上房地产

　　其实从新房价格上来看，2家楼盘还是有着不小的优势。大地伊丽雅特湾的毛坯销许均价约29022元/㎡，金浦御龙湾的毛坯销许均价约31458元/㎡。而目前区域内唯一在售的新房项目星叶瑜憬尚府精装均价约3.7-3.8万元/㎡，2家楼盘与之相比均价低了7000-9000元/㎡。

　　从二手房价格来看，金浦御龙湾小区的二手房挂牌均价在3.8万元/㎡左右，二手房最高成交单价也有3.7万元/㎡。项目的这批房源还是存在约6000元/㎡左右的价格差。

　　图源 南京链家网

　　大地伊丽雅特湾最高成交单价也达到了3.7万元/㎡，这一次新房入市的价格也有一定的诱惑力。

　　图源 南京链家网

　　价格倒挂不再成为优势，土地年限大缩水购房者不买单

　　那么，这2家项目为什么没有卖出理想成绩呢？

　　首先一方面，这两家楼盘的土地年限都比较久远，金浦御龙湾的拿地时间是2012年，大地伊丽雅特湾的拿地时间则更久远一些大约在2007年，两个项目的土地年限分别缩水了约10年、15年。还是对购房者有一些影响的。

　　大地伊丽雅特湾小区内部环境

　　其次两家楼盘也是老盘加推了，无论是从户型设计还是毛坯交付的产品本身上来看，相较于区域内的一些比较有品质的新房来说，还是有着不小的落差的。换句话说，两家楼盘已经无法满足区域改善客的置业需求了。

　　金浦御龙湾小区环境

　　最后，这两家楼盘在位置上其实并不占优势，大地伊丽雅特湾紧挨着和燕路过江隧道，未来交付后可能会受到噪音的影响，而金浦御龙湾虽然位置稍好一些，但也并非纯正地铁盘，距离迈皋桥站还是有一定距离的。

　　所以，即便是2盘的报名人数都满足了摇号条件，却依然会出现中途弃号的现象，导致滞销。

　　图源 宁小通

　　另外，此前针对人才定向供应的5家楼盘中，也仅有恒盛金陵湾和碧瑶花园卖得比较好，这也说明，“鸡腿盘”价格优势已不在是购房者考虑的唯一标准了。

　　接下来的这批“鸡腿盘”，还会大火吗？

　　不过即便如此，也并非每一家“鸡腿盘”都会变成“鸡肋盘”，河西南的深业龙湾上府、河西北的长江华府，实际去化数据都非常可观。

　　接下来，南京还有一波“鸡腿盘”将要入市，包括南站目前唯一可售现房产品香港嘉华·嘉宏峰、河西中的奥体新城丹若园、河西北的长江华府最后一批可售住宅（不含保障房）、恒盛金陵湾新组团、宁工新寓、河西南的鱼嘴润府等。

　　嘉宏峰实景图

　　有新盘有老盘，有100㎡以下的刚需刚改，也有超过250㎡的大户型，这批“鸡腿盘”可供大家挑选的范围还是比较广的。

　　这批“鸡腿盘”能卖出好成绩吗？其实，从去年几个项目的去化结果来看，我们也可以稍微总结出一些规律。

　　价格倒挂不再成为购房者关注的唯一因素，目前市面上还是有一定的改善置业需求的，比起价格，这些购房者更看中产品的位置、户型设计甚至升级装修等一些更务实的细节处。

　　综合来看，产品本身更贴合市场需求才是硬道理，不然即便拥有价格“倒挂”的优势，“鸡腿盘”依然很容易沦为“鸡肋盘”。