这里房价要上5万!2大新盘今年重磅登场,最快二季度入市!
2022/02/09 17:02  新华报业网  

  春节前夕,位于鼓楼滨江的纯新盘金基G109地块规划正式出炉,另一家突然乍现的新盘建宁府也传来了动工的声音。

  纵观整个鼓楼滨江,去年9月江望润府收官,中冶锦绣天玺在11月之际加推,但该项目起步面积就要380㎡门槛着实不低。所以,区域内的可供购房者选择的项目屈指可数。

  不过今年内,鼓楼滨江还有2家纯新盘即将入市。今天,我们也来到了两家楼盘的项目现场,带来了一些最新的消息。

  金基鼓楼滨江G109地块土地平整,已有机器进场

  去年11月,金基以13.6亿元的总价拿下鼓楼滨江G109地块,楼面地价25331元/㎡,未来毛坯限价40950元/㎡,刷新了区域限价地的最高毛坯限价纪录。

  不久前,该地块的规划也正式出炉了。根据规划显示,金基鼓楼滨江G109地块拟建方案总建筑面积约79248㎡,其中地上建筑面积约53688㎡,地下建筑面积约25560㎡。将打造7栋8-10F住宅、商业和其他配套设施。

  鸟瞰图及人视图

  该地块位于方家营路上,与该项目隔着一条方家营路的是中冶锦绣华府东苑和拉小分校方兴小学,东边不远处是去年已经收官的江望润府,西侧是在建的地铁5号线方家营站。

  目前金基鼓楼滨江G109地块四周围挡已经立了起来,门口也挂上了项目规划设计方案示意图,我们可以看到该地块内部土地已平整,也有一些机器在工地现场,或在进行前期施工准备。

  从周边生活环境来看,虽然有地铁、学校这样的配套优势,也有一些新小区提高生活氛围,但老小区也非常多,南堡新寓、大桥新村、煤炭港60号这些老小区的房龄都超过了20年。

  从价格上看,几个老小区的二手房挂牌均价基本维持在4.1-4.2万元/㎡,项目周边的中冶锦绣华府北苑和西苑二手房挂牌均价稍高一些,在5.3-5.9万元/㎡。

  图源 南京链家网

  金基鼓楼滨江G109地块的未来毛坯限价40950元/㎡,高出不久前刚收官的江望润府39000元/㎡的毛坯限价。按照2000元/㎡的基础装修价格来计算一下,该地块全装修价格就已经接近了4.3万元/㎡,与目前在售的中冶锦绣天玺大平层价格相差无几,再加上升级装修包,未来金基G109地块的入市价格也要接近5万元/㎡了。

  建宁府最快二季度登场,含包放风价或达5万

  也是在春节前,鼓楼滨江一家此前未有任何消息的新盘建宁府也传来了动工的消息。

  建宁府位于四平路广场东南角,新民路和大桥南路之间,项目周边老小区较多,生活还是很方便的。

  去年11月,建宁府的规划也正式出炉了,该地块分为A、B两个分区,其中A分区为商住混合用地,拟建方案总建筑面积约14.3万㎡,主要打造住宅、商业、办公、酒店式公寓及其他配套用房。B分区为基层社区中心,拟建方案总建筑面积约0.8万㎡。

  根据规划显示,该项目共计打造10栋4-32F住宅,其中4-6F的多层有6栋,其余为32-33F高层住宅。

  效果图

  建宁府此前一直悄无声息,我们在南京市公共资源交易平台上发现了该项目原先为棚户区改造,所以也没有走常规的招拍挂流程。

  图源 南京市公共资源交易平台

  通过现场实探我们发现,该地块有部分楼体已经露出地面了。据小道消息称,该项目最快会在今年5、6月迎来入市,共约500多套房源,或将由金科操盘,高层主力户型建筑面积约140㎡起步,含包的放风价约5万元/㎡。(仅供参考,最终实际销售数据以入市情况为准)

  如果建宁府未来以5万元/㎡的价格上市,鼓楼滨江的新房价格也将正式迈入5万大关。

  但建宁府周边以老旧小区为主,几乎没有新房、次新房,康居新寓、五所村、新民村之类的老小区房龄较老,二手房挂牌均价也在3万元/㎡左右。周边二手房挂牌价最高的小区应该是通宇林景嘉园,在5.2万元/㎡左右。

  所以从价格上看,建宁府似乎不太有优势。但也正是因为周边老旧小区较多,建宁府偏改善的定位、洋房+小高层的产品,也将成为其亮点所在。

  鼓楼滨江今年房价或创新高,优劣势明显购房者会买单吗?

  从2020年底开始至今,鼓楼滨江的新房价格已经实现了两级跳,目前区域新房价格直逼5万元/㎡大关。

  2020年年底,鼓楼滨江新盘江望润府首开入市,全装修均价约4.1万元/㎡,另有5000元/㎡的升级装修包,该项目于去年9月收官。随后11月,中冶锦绣天玺加推了1号楼大平层产品,全装修均价42934元/㎡,另有5500元/㎡的升级装修包。

  江望润府售楼处

  就在今年,随着金基鼓楼滨江G109地块和建宁府两大新盘接连登场,区域房价再创新高也并非不可能的事。

  毕竟金基鼓楼滨江G109地块的未来毛坯限价已超过了前期在售的江望润府,而按照2000元/㎡的基础装修价格计算一下,该地块的全装修均价也略高于目前在售的中冶锦绣天玺全装修价格。更不用说放风价直奔5万而去的建宁府了。(最终定价以实际上市价格为准。)

  那么今年这两家楼盘入市,购房者究竟是否会买单呢?

  整个鼓楼滨江的优势莫过于教育资源和交通优势,两家楼盘周边都有比较好的学校资源,在建的地铁也离得很近。

  鼓楼滨江区域内有地铁9号线一期工程在建

  不过两盘的劣势也比较明显,周边老旧小区很多,生活设施虽然齐全,但居住氛围比较老旧,不太适宜形成较为改善的生活环境。并且目前鼓楼滨江的商业配套仍是区域短板,滨江商务区的整体面貌仍未成型。

  另一方面,鼓楼滨江的新房热度其实也在下降。江望润府2020年首开之际还需要摇号,去年收官加推时报名人数锐减未达摇号标准。

  今年这2家纯新盘入市是否能卖得好,在此我们先打上一个问号。

  不过鼓楼滨江拥江、教育配套、交通利好、远期商务规划还是比较可观的。对于改善客来说,2大项目未来上市后,产品究竟能否做到与价格相匹配的程度,我们不妨期待一下。

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责编:李心舟

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