一则疑似新政,南京未来房价格局定了!
2022/03/14 19:46  新华报业网  

  “精装包”要纳入限价范围了!

  上周,这则疑似新政在坊间流传:今年第一批两集中土拍,将随之带来的还有精装包的限价政策,即装修包的价格不得超过毛坯限价的8%。如此一来,以装修包价格为利润增长点的房企们,可能连最后一根“赚钱稻草”都要被斩断了。

  精装修新政已经不止第一次传了,这一次更神乎其神。那么,看重点:如果真的执行了,对我们普通买房人有什么影响?

  一句话概况:利好买房人,但也并非全是!

  01

  2020年南京推出的装修新政,房企可以在设定的毛坯限价的基础上,增加1500-2000元/平的基础装修。除此之外,还可以在基础装修之上进行品质升级,从而提出“升级装修”,而这个升级装修却没有固定的价格限制,房企可以自主定价。

  这一自主定价,成为了楼盘“利润”武器,多家楼盘更是推出“买房必买包”。虽然毛坯限价限制了新房价格,但装修包却也抬高了部分楼盘的门槛。

  值得一提的是,从豪宅到刚需,升级装修包价格也有等级之分。例如:

  ●河西、南部新城、鼓楼滨江,最高能达到5000多元/平,河西中部海玥花园装修包为5500元/平;

  ●江心洲、江核、百家湖、仙林湖、人居森林、光华路、新玄武等,最高也是3000-4000多元/平;

  ●上秦淮、燕子矶新城、河西南岸、马群、江北南工大、麒麟、雨花滨江,也从1500-2500元/平不等;

  ●最少的还有如桥林楼盘800元/平。

  目前南京市场上的新房定价公式:新房均价=毛坯限价+1500-2000元/平的基础装修价格+升级装修包价格。

  而装修包价格不得超过毛坯限价8%,就意味着:这个楼盘,从土地出让公示出来,就知道了未来能卖的最高房价。一旦这个新政实施,南京接下来的新项目价格一目了然。

  也就是说:未来几年南京的房价格局都定下来了。

  02

  重点来了,装修包新政真的就利好买房人了吗?事实是,也不一定。

  1)个别楼盘、板块,确实会出现装修包价格下降。

  这个对买房人来说,确实是价格利好,降低了部分楼盘的门槛。

  以各个区域目前的最高装修包价格,与按照8%来计算的装修包价格,进行对比差距。可以看到的是,一大片热门板块的最高装修包价格将绿油油一片,未来或有装修包下降空间。(毛坯限价以区域最高毛坯限价来算,图表显示2万以上毛坯限价区域)

  这其中包括:南部新城、江心洲、鼓楼滨江、雨核、江核、百家湖、仙林湖、雨花人居森林、南工大、健康城等。

  例如南部新城、鼓楼滨江,最高5400-5500元/平的装修包,以目前的最高毛坯限价来看,就有约2000的落差。

  2)这个新政,对刚需的影响可能没那么大。

  当然,按照这个限价范围,还有诸多板块的装修包价格有上升空间。不过,我觉得对此意义不大,因为除了先玄武、燕子矶、赛虹桥、上秦淮等区域有可以拉升的空间之外,一些刚需区域还满足不了自身装修价格再度上升的条件。

  例如,栖霞山、方山大学城、桥林、板桥等,在目前的装修包前提下,卖得就不温不火,在还没有那么多客群的情况下,再涨装修包,可能会适得其反。

  3)最后的赚钱渠道没了,未来品质和品牌装修会稍微有差别。

  开发房企不是做慈善的,利润永远在第一位。在现有政策前提下,部分开发房企在热门板块为了追求品质,不惜用高品牌、品质,打造装修。而在利润缩减的时候,并不是所有房企都能扛得住压力的。未来,南京豪宅前进的脚步或又慢了。

  这对于改善、顶尖人群来说,南京又少了一些选择。

  但是,这也不是绝对的。如果明着升级包限制了,那么开发房企还能另外提出别的装修方案。比如,现在市场上就有些现房推出:毛坯房交付或者买开发商的装修方案给业主进行定制。

  03

  装修新政之外,近期,还有一重要政策,对开发房企来说却是重大利好。

  昨日凌晨,疯传许久的东 莞土拍新政祭出了取消新房限售价格!竞买保证金下调!部分地块取消配建!三大政策。

  东 莞此次的松绑力度堪称诚意满满。

  ●取消限价,房企的自由调整的灵活度变高。

  ●竞买保证金大幅下调,这对于资金吃紧的房企来说,相当于雪中送炭。

  ●取消配建要求,重磅组合拳叠加。

  这在一定程度上,必然会刺激房企拿地的积极性,从而促进土地乃至房地产市场健康平稳发展,这些变化无疑将能大大提振市场信心。

  目前已有不少二三线城市,出台“救市”政策,降低土拍门槛,取消新房限价,降低保证金等……反观南京,虽然不太可能出现这么大幅度的政策调整,但至少已经看到一丝丝曙光。

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责编:李心舟

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