放风4万!精装无包!迈皋桥新盘下月或首开,一口气推完!
2022/04/08 17:30  新华报业网  

  去年年末开始,城北迈皋桥区域开始渐渐发力,新盘、老盘齐上阵,一时间区域的库存量也充裕起来。

  转眼,第二季度已经拉开帷幕,迈皋桥2大纯新盘即将上市,老盘也将迎来加推。同时,就在本月22号,南京今年首批两集中土地即将迎来出让,其中城北迈皋桥的一幅宅地也在出让公告之中,这也是迈皋桥目前毛坯限价最高的一幅。

  不过从迈皋桥整体的新房市场情况来看,区域去化两极分化也比较明显,未来2家新盘的入市能否获得较好的市场反响,在此先打上一个问号。

  毛坯限价创区域新高

  迈皋桥G22地块本月迎来出让

  上个月底,南京公告了今年第一批两集中用地的信息,其中包含一幅位于迈皋桥的宅地。此前迈皋桥区域内毛坯限价最高的是去年5月成功出让的栖望府项目,毛坯限价32907元/㎡。

  本次即将出让的迈皋桥G11地块的毛坯限价达到了33330元/㎡。

  迈皋桥G11

  地块名称:栖霞区迈皋桥街道齐寿南路以西、尧红路以北地块

  出让面积:21853.77㎡

  用地性质:R2二类居住用地

  综合容积率:1.0<Far≤1.8

  起始价:81000万元

  最高限价:92000万元

  起拍楼面价:20591元/㎡

  未来毛坯限价:33330元/㎡

  今天,「新华报业网」也来到地块的现场,针对地块周边环境进行了一番实地探访。该地块大致位于兴都花园85号小区附近,距离在建的地铁7号线丁家庄站和丁家庄南站比较近。从位置上看,并不算迈皋桥的核心处,东边便是尧化门区域。

  该地块周围没有什么新房项目,多以老旧小区为主,居住环境比较一般。

  另外该地块还有铁路经过,噪音会有些严重,所以在本次的土地出让条件中也规定了:竞得人应采取隔音降噪减震措施,使地块内建筑达到环保、铁路等部门要求。

  图源 南京土地市场网

  放风价4万元/㎡!

  2大纯新盘近期将首开,1盘强制买包

  目前迈皋桥的新房库存还是比较充足的,在售的项目有星叶瑜憬尚府、金浦御龙湾和大地伊丽雅特湾。其中大地伊丽雅特湾在售的是最后一栋住宅的剩余房源,所剩套数也不多了。

  另外,星叶瑜憬尚府即将加推6号楼高层房源,共计162套,户型建筑面积约88-118㎡,高层房源的前期销许均价约36500元/㎡,精装现房交付。该栋房源售完后,项目仅剩1栋人才保障房。

  除此之外,迈皋桥区域内近期还有2家纯新盘将要入市。其中位于1号线迈皋桥站附近的迈上品院,是高科在2019年拿下的项目,整体体量不大,仅规划了2栋(8+1层)和2栋(9+1层)住宅、1栋社区服务中心及少量商业的精致社区,总户数约168户。

  据置业顾问表示:项目可能会在下个月迎来首开,一口气推出全部房源共168套,户型建筑面积约105、130、140㎡,另外还有部分170-420㎡的顶底跃,明年底后年初交付。

  迈上品院精装无包,精装细节包括:美的的空调、兰舍的新风、菲斯曼的地暖,还有定制的智能家居系统、厨房橱柜、卫浴小五金,AO史密斯的净水末端,以及TOTO、摩恩、雷士等品牌。

  迈上品院放风价4万出头,首付目前没做要求,可能3成起,验资大概140万左右。

  区域的另一家纯新盘预计近期领销许、开盘,加上升级包的装修价大约在4万元/㎡左右。虽然对于首付没什么要求,但需要强制购买价格约3000元/㎡+的升级装修包,对于购房者来说,还是有一定限制的。

  去化节奏放缓的迈皋桥

  价格不占优势的新房能卖得好吗?

  去年年底开始,迈皋桥的新房市场去化节奏开始放缓,去化结果也开始呈现出两极分化的趋势。

  根据南京网上房地产数据显示:星叶瑜憬尚府首开至今,576套房源整体去化超8成;

  金浦御龙湾今年两次开盘共推出232套房源,整体去化约6成,其中上个月初加推的124套房源,截止目前仅去化了22套;

  大地伊丽雅特湾去年12月中旬加推的58套房源,近4个月的时间里,如今还有9套未售。

  虽然金浦御龙湾和大地伊丽雅特湾的价格低于星叶瑜憬尚府,甚至周边二手房小区挂牌均价,堪称迈皋桥“鸡腿盘”,但从结果来看,星叶瑜憬尚府更被购房者接受。

  迈皋桥区域虽然老旧小区较多,但从另一角度来看,想要置换更好的产品的购买力也更多,所以对于他们来说,价格并不是买房的唯一标准,产品是否突出才是重要条件。

  一方面大地伊丽雅特湾和金浦御龙湾的土地年限大大缩水,另一方面两个项目的产品都是毛坯交付,综合产品力较星叶瑜憬尚府还是稍弱一些。

  大地伊丽雅特湾小区环境

  从迈皋桥区域房龄较新的二手房小区挂牌均价来看,目前比较高的是朗诗保利蔚蓝约4万元/㎡左右,金浦御龙湾、星叶瑜憬湾、中电颐和府邸大约都在3.8万元/㎡左右。

  迈皋桥即将入市的2家纯新盘放风价都达到了4万元/㎡,而待出让的迈皋桥G11地块毛坯限价33330元/㎡,按照2000元/㎡的基础装修价格来计算,再加上升级装修包的价格,该项目也可能会卖到3.8万元/㎡以上。其实,它们的价格已经不具有倒挂优势了。

  在价格不占优势的前提下,面对当前的市场环境,或许产品亮点突出,才能脱颖而出。这些新盘能否突围成功?答案很快就要揭晓了。

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责编:李心舟

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