鼓楼滨江5万、江核4.5万……一波新盘入市后刷新区域房价
2022/06/09 18:11  新华报业网  

  这个6月,南京虽然尚未有大规模的上市潮,不过从已开盘的项目去化来看,热门板块的改善项目,去化结果还是非常可观的。足以见得,市场上优质的改善产品还是能受到购房者认可的。

  接下来,南京还有一批新盘要入市,而这批纯新盘中,有不少项目定位为改善,放风价(含升级包)更是成为了区域房价天花板。

  鼓楼滨江冲5万、幕府创新区冲4.5万、江核将达4.3-4.5万、河西南岸也要站上3.7万,不久前刚迎来新盘入市的新玄武已接近5万元/㎡……

  换句话说,最快本月,南京多个区域的最高房价将迎来突破。

  01

  鼓楼滨江冲5万、幕府创新区冲4.5万

  城北多个区域天花板价将被捅破

  城北板块的新玄武、幕府创新区和鼓楼滨江三大区域本月都有新盘将入市,它们的入市,也将提高各区域的新房价格。其中新玄武的招商局中心·臻境项目已经入市,而鼓楼滨江的凤樾府或将卖到5万+。

  6月初,新玄武的纯新盘招商局中心·臻境迎来首开推出E3、D12号楼,共150套房源,销许均价约44400元/㎡,另有4400-4600元/㎡的升级装修包可选。加上升级装修包的价格,招商局中心·臻境的均价已经达到了4.9万元/㎡。

  目前,新玄武的在售项目其实不算太多,几个在售项目的均价大约在4.5万元/㎡左右,招商局中心·臻境的价格的确已经将新玄武的均价提上了新高度。

  值得一提的是,招商局中心·臻境已经是新玄武近年来最后一个新房项目了,项目售罄收官后,新玄武区域将再无新房项目可售。

  据悉,招商局中心·臻境或将在本月顺势再加推6、11号楼,其中6号楼户型建面182㎡、11号楼户型建面142㎡,共约150套房源。

  位于鼓楼滨江的凤樾府,预计近期首开8、10号楼高层,共计约188套,户型建面约143、157、192㎡。项目含包放风价超5万元/㎡。整体规划6栋多层、4栋高层约510套房源,其中高层产品主力面积段在143-190㎡,多层产品的主力面积段180-230㎡。

  建面约143㎡

  建面约157㎡

  建面约192㎡

  目前,鼓楼滨江在售的项目仅有中冶锦绣天玺在售1号楼剩余少量房源,户型建筑面积约380㎡,全装修销许价均价42934元/㎡,含包均价约48500元/㎡。凤樾府若最终以含包5万元/㎡的价格入市,将成为鼓楼滨江均价“最高”的项目。从总价方面来看,最高的应该仍是中冶锦绣天玺。

  另外,鼓楼滨江还有金基G109地块待入市,该地块于去年11月成功出让,目前尚未有最新动态,不过该地块的毛坯限价为40950元/㎡,未来加上基础装修和升级装修的价格,应该也不会超过凤樾府现在的放风价。

  向来新房稀缺的幕府创新区,本月终于有项目要登场了。长江悦府预计6月首开A7号楼,中间户为建面约142㎡的户型,边户为建面约168㎡的户型。含装修升级包放风价约4.5万元/㎡,其中升级包预计2000元/㎡。

  去年9月,南京第二批“两集中”地块迎来出让,其中位于城北的幕府创新区的首幅宅地幕府创新区G70地块,被葛洲坝拿下,成交总价31.6亿元,未来毛坯限价40500元/㎡,直接突破4万大关,位列南京各区域毛坯限价的第一梯队。

  在此之前,幕府创新区的新房市场几乎是断档的状态,如今,长江悦府的入市,或将为幕府创新区强势补仓。

  02

  江核新盘或卖到4.3-4.5万元/㎡

  板块最高毛坯限价已达4万元/㎡

  江北核心区1年来新房价格迎来了跳涨,去年的这个时间段,江核的新房价格还处于3.2万元/㎡的阶段,转眼到了今年6月,江核的新房价格就要飙升到4.5万元/㎡了。

  纯新盘花语天境预计最快本月首开1、3号楼,主力户型建筑面积约143、168㎡,含包放风价在4.3-4.5万元/㎡。项目定位改善,这也是江核首个五恒科技住宅。

  建面约143㎡户型图

  建面约168㎡户型图

  去年9月,江北核心区G19地块被中铁建以16.8亿元的总价拿下,未来毛坯限价高达3.8万元/㎡,花语天境的未来毛坯限价一度创下区域新高,直到不久前江核G03地块的成功出让,这一纪录被打破。

  花语天境毛坯限价3.8万元/㎡,项目放风价已高达4.3-4.5万元/㎡,总价约600万起步。值得一提的是,若项目以这一价格入市的话,它将成为目前江北核心区的房价“天花板”项目。不止如此,花语天境的登场,或将打破江核目前的高端改善市场的困局。

  虽然花语天境尚未入市,也不知道去化结果会是如何,但项目作为江核首个五恒科技住宅的特色亮点,加上项目整体没有小户型,起步就是143㎡起,居住氛围比较纯粹,项目对于改善客来说,还是有一定吸引力的。

  未来,江核还有颐居江核G03地块待入市,该项目的毛坯限价就已达到4万元/㎡,未来将会以什么价格入市,目前尚未可知。但可以肯定的是,江北核心区近几年来一直在朝着改善的方向努力,起步户型面积越做越大、产品标准也越来越高。

  03

  刚需、刚改板块门槛也在提高

  板桥、河西南岸2大新盘即将入市

  除了上述的这些改善板块之外,一些刚需、刚改板块的新房价格也有可能会在本月内迎来突破。

  河西南岸的金基雅玥预计近期首开8、9号楼,户型建筑面积约97、118㎡,共计248套房源,含包的放风价约在3.7万元/㎡左右。整个河西南岸目前在售的项目仅有万科雨悦光年和绿城云栖玫瑰园,两个项目的均价都在3.5万元/㎡以内。金基雅玥的入市将抬高河西南岸的新房均价。

  金基雅玥首开楼栋示意图

  河西南岸自去年以来,新房均价一直保持在3万元/㎡左右,去年5月,南京迎来首批两集中地块出让,其中万科拿下G36地块,便是现在的万科雨悦光年,毛坯限价3万元/㎡,G34地块便是如今的金基雅玥,毛坯限价3.1万元/㎡;去年9月首开G77地块成功出让,便是如今的首开南岸潮鸣,毛坯限价3.12万元/㎡。

  金基雅玥和首开南岸潮鸣两家新盘的放风价都超过了3.5万元/㎡,就连即将收官的老盘电建洺悦华府下期加推时的均价也有可能会上涨至3.3-3.4万元/㎡,河西南岸的新房价格将迎来突破。

  久未有新盘入市的板桥,很快也将迎来补货。中冶锦绣和鸣预计近期首开6、10号楼,共计264套房源,户型建筑面积也89、110㎡,含包放风价约2.8万元/㎡。

  中冶锦绣和鸣前身为去年5月成功出让的板桥新城G35地块,该地块也是去年南京首批两集中地块中的一幅,成交总价25.1亿元,楼面地价16233元/㎡,未来毛坯限价23815元/㎡。中冶锦绣和鸣的成交楼面价,略高于此前区域内的“天花板”宋都柏悦府创下的15453元/㎡纪录。

  不过,中冶锦绣和鸣的放风价其实并没有太高于周边的在售新房均价,宋都柏悦府和宝能翡丽河滨的价格都在2.8万元/㎡附近徘徊。而该项目也是板桥区域内唯一一家纯新盘项目。

  宝能翡丽河滨和宋都柏悦府,在售的房源户型建筑面积都是90㎡以上起步。所以中冶锦绣和鸣的本次入市,建筑面积约89㎡或将为区域90㎡以下的面积段房源补一波货。

  去年三场两集中土拍过后,不少区域的未来毛坯限价也在不知不觉中抬高,而它们也预示了南京去年、今年的房价走势。本月还将有多家纯新盘待入市,这之中多以改善产品为主。

  虽然从近期的市场反馈来看,优质的改善产品的确能获得不错的反响,但这些捅破区域天花板价的新盘,能否一炮打响?让我们拭目以待。

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责编:李心舟

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