今年以来，南京不少板块和房企都陷入了“降温”的尴尬，尤其是刚需板块，这一点体现的尤为明显。

　　不过，即便在这样的市场环境之下，同一板块也会出现去化冰火两重天的状态，江宁方山便是如此。同一板块内，有项目能去化超8成，也有项目一个多月的时间，一套都没有卖出去。

　　由此可见，市场风向变了，购房者用自己手上的置业机会，证明项目是否真正受到认可。

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　　今年以来有很多刚需板块的新房市场都有降温的现象出现，江宁方山也是其中之一。

　　不过，从方山区域的几家在售项目的去化率来看，大多数项目还是比较稳的。根据南京网上房地产数据显示，远洋万和方山望、山和宸园、伟星万科四季光年三个项目的整体去化率都在80%左右，五矿澜悦溪山的整体去化率也在6成。

　　数据来源 南京网上房地产

　　那方山的降温究竟出现在哪里？具体体现在：各大项目的推盘节奏放缓、报名人数减少、售罄热销难寻。

　　今年以来，方山各大楼盘的推盘节奏正在放缓，今年上半年区域入市的纯新盘仅有中海观山樾1家，老盘加推次数也寥寥无几。从这不难看出，开发商在推盘上主要还是以前期消化为主。

　　中海观山樾

　　另外，去年方山区域内还有一些热门楼盘出现了摇号的情况，虽然次数不多、综合中签率也比较高，但摇号盘还是出现过的。然而截止今年上半年，尚未诞生1家摇号盘，屈指可数的几次加推都是报名人数不足而选择平推。

　　所以，方山热度较去年有所下降是事实，但大多数项目去化较稳也是事实。

　　02

　　即便大多数项目去化表现还算不错，也有一些项目表现比较惨淡。

　　近期，网友王先生向我们爆料，自己最近在看方山的几个项目，其中中海观山樾项目5月底开盘的那一批房源，到现在一套都没有卖出去，这让他有些不敢下手了。对此，我们进行了求证，发现情况属实。

　　中海观山樾今年先后两次推盘入市，327套房源最终只去化了19%，还不到推盘套数的2成，算是目前整个方山去化率垫底的项目了。

　　该项目4月底迎来首开，179套房源只卖了63套，去化仅有3.5成；5月中下旬，项目再次推出148套房源，开盘至今已有一个半月的时间了，一套都没卖出去，0认购、0成交。

　　数据截止至2022年7月7日12点 数据来源 南京网上房地产

　　针对该情况，我们也与中海相关负责人取得联系，对方表示：“本身在这个市场下，项目卖得速度就不是特别快，另外我们都是要完成签约手续再上传，现在客户签约方面延期会比较多，资料、首付没到位，我们就没那么快上传。”

　　其实不止方山项目，中海今年上半年可以说是陷入了滞销危机，江核青奥、仙林湖两大新盘去化也非常惨淡。

　　数据截止至2022年7月6日晚18点 数据来源 南京网上房地产

　　位于江核青奥的中海观江樾，今年共推出过3波房源，共计624套，整体去化率约38%。

　　项目在6月加推过两次，6月初推出的196套房源，只去化了45套房源，去化率约2成。最近的一次加推，168套房源，只卖了21套，去化率仅1成。

　　数据截止至2022年7月6日晚18点 数据来源 南京网上房地产

　　位于仙林湖的中海观文澜，4月底首开，在5月底又加推了一批房源，上半年总共推出的315套房源，也只去化了不到5成。最近一次开盘过去已经1个多月了，项目推出的144套房源也只去化了47套，占该批房源的3成。

　　数据截止至2022年7月6日晚18点 数据来源 南京网上房地产

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　　综合来看，中海今年入市的3家楼盘都遭受了不小的打击。

　　虽然与市场行情发生改变有一定的关系，但中海的项目对比同板块内的其他项目去化其实都不算太好，这也说明即便同一环境、同一板块，购房者买房时依然有自己的判断。

　　江核青奥的中海观江樾和保利阅云台位置、价格、户型都相差不大。然而从去化来看，两个项目却差别不小。

　　保利阅云台今年推出的704套房源已经去化了595套，整体去化率超过8成。已将中海观江樾远远甩至身后。

　　对于购房者来说，在板块、户型、价格等诸多因素都相差无几的前提条件下，购房者的选择可能就会更细致一些，例如升级装修、产品本身、房企背景等。

　　中海地产2021年财报显示，经营利润仅603.1亿元，同比下滑7.5%；归母净利润更是同比下滑了8.5%至401.6亿元。利润率持续下滑、经营成本上升、近年来频频高溢价拿地，导致中海地产“增收不增利”。

　　今年下半场已经拉开帷幕，中海在上半年推出的项目去库存也比较艰难，在今年下半年也没有什么纯新盘推出了。当拿地成本上升、库存压力增大，想要保住“利润王”帽子的中海，中海还能安心做好产品吗？