改善客群，对于楼盘的品质必定是“挑剔”的。
近期，“作品意识”从改善住宅中苏醒，南京或者熟悉南京的房企们竭力展现自己的产品，如金基、栖霞建设、奥体建设等等，一波高品质楼盘刺激着买房人的神经。
看惯了“好房子”的买房人眼睛是雪亮的，对于那些房企们的“糊弄战术”，一眼就乏了。
以稀缺性著称的江心洲一贯吸引着诸多改善客群。然而，近期江心洲岛北的水沐和瑞园报名人数出炉，凭空消失8%的报名人之后，一共119人报名，大跌眼镜。但是，意外之外其实又在情理之中！
01
水沐和瑞园：首付8成变成5成？
凭空消失8%的报名人
上周，水沐和瑞园首次领到76套房源销许，主力户型建面约142㎡，有3500元/㎡升级装修包，号称含包均价不到4.8万元/㎡。（这里先划个问号，后面讲解）
首次入市之前，这家楼盘并不低调：放风5.1万元/㎡、倒挂盘、首付8成、临江洋房，甚至毫不避讳的学区（金陵中学）也附带其中。
近几年，江心洲土地开发与重心都集中在岛南，岛北近几年都少有出让。
照理说，在江心洲岛北这样纯粹的低密度居住区，资源稀缺，周边聚集保利紫荆公馆、银城长岛观澜等第一批入岛的商品房，也有着买不到的神盘胜科星洲府等楼盘，并不难卖。
然而水沐和瑞园首开只推出76套房源，总报名人数130人，最后成功报名人数也仅仅119人，凭空消失8%的报名人。
不管是水沐和瑞园的置业顾问表述，还是南京网上房地产的销售方案中都显示，本次开盘首付需要8成，然而据我们了解到，项目首付最低5成即可上车。而其他媒体更表示，他们最少3成也可以上车。
实际中签率63%左右，这样的数据在如今的市场情况之下，大可能还会有人放弃，能否全部卖完我们也要打个问号。
水沐和瑞园是如何将一手好牌打的这么烂的？
说到底，是品牌、品质、产品达不到应有的标准；说到底，经历过世面的南京买房人并不好糊弄。
02
品牌？产品？倒挂？
南京买房人表示：这个账我不买！
“南京现在的楼盘都越来越用心，当你走进售楼处，就想着我花着这个买房的钱：值当。而有些楼盘你走进去，你会发现自己并不想为这个房子掏出一毛钱。”近日有买房人如是说。
确实如此，这几天南京新盘忙着公开，特别是改善楼盘，不管是售楼处还是样板间装修，都刷爆朋友圈，买房人直言：南京房子的品质终于提升了。
光从售楼处来看：
河西南的金基朗樾府↓↓
江心洲的江尚紫薇↓↓
江心洲的星叶栖悦湾↓↓
百家湖的招商百家臻园↓↓
仙林湖的兰亭和颂↓↓
小行的万科朗拾↓↓
等等等等。
再来看看水沐和瑞园的售楼处，规格就像一个临时展厅。↓↓要知道，这是水利在南京首个自己开发的项目，多少有点几年前售楼处的感觉。
如果只是售楼处的糊弄，那也就小题大做了，毕竟南京人比较“胎气”，知道买房子并不是买售楼处，水沐和瑞园之所以出乎意外并不受买房人待见，从品牌、产品以及价格上，可以看出也是在意料之中的。
01、品牌？南京人不认
水沐和瑞园开发房企是淮安水利地产。2021年9月27日，江苏水利以总价80000万元拿下地块，楼面地价32685元/㎡，毛坯销售限价42800元/㎡。这个项目由水利操盘，也是其在南京独自开发的首个项目。
淮安水利到底何许人也？
首先，我们来看一下其房企介绍，据其官网表示：江苏水利房地产开发有限公司是淮安市投资控股集团有限公司全资子公司。公司成立于2005年，注册资金20亿元。公司主营房地产开发经营，拥有房地产开发二级资质。公司强强联合，与碧桂园、万科、融创、世茂、中南等全国排名前20强企业深度合作（据说目前自主开发12盘，合作开发项目达30盘）。
从这段介绍中，我们看到：
1、这家楼盘是国企，是淮安国有开发企业。
2、房地产开发二级资质，资质并不算高。
3、公司强强联合，与多家房企合作，合作开发楼盘居多。
总结起来：南京买房人不熟、资质不高、独立操盘经验较少。
其次，水沐和瑞园也不是淮安水利在南京的第一个项目了，前期有桥林的水沐云筑（水利拿地，融创、世茂合作），仙林湖水沐雍荣府（招商蛇口拿地，水利、新希望合作）、迈皋桥的锦麟融誉（新希望拿地，融创、水利合作）以及江心洲的璞境（中南、水利联合拿地，恒通合作），早已通过与其他房企合作曲线进入南京。
2019年开始就进入南京，国企资金雄厚但却没有自己操盘，一方面是开发高端项目经验不足，另外一方面是对南京不熟，信心不足。
房企对南京不熟，南京人对房企不熟，这样的对立面，想要让买房人花六七百万甚至一千多万的价格去改善，未免有些冒险。
02、产品？满足不了岛主胃口
江心洲全岛绿化覆盖率超70%，总规划人口仅11万人，资源很稀缺，一度被买房人成为“富豪岛”，所以岛上的楼盘产品也引发很多买房人特别是改善客群的关注，拿到地块的开发房企，总会迎合客群打造高品质住宅。
我们来看看水利的产品。
1、低密？
水沐和瑞园规划建设4栋10-11层高的低密度住宅产品，的确是低密产品，但横向比较岛北区域内的住宅类别：
银城长岛观澜：多层（7层）、双拼、叠墅
保利紫荆公馆：多层（7-11层）
升龙公园道：多层（6-11层）、联排别墅
升龙桃花园著：叠墅
保利二 十 四院：多层（6层）、联排别墅
胜科星洲府：多层（7-11层）
荣盛江天瓴筑：多层（7层）
这样看来，岛北产品当中，水沐和瑞园并不占太大优势，并且只有4栋楼一共才约160户。
2、园林？
低密产品，往往有更多的空间去打造园林，虽然项目声称内部景观划分为多个功能，但毕竟局限于项目的总建面，拓展性并不是很大。值得一提的是，规划在小区内部的其所谓的休憩平台，其实是个配套用房，涵盖了物业管理用房、配电房、开闭所、消防控制室以及养老服务用房。
现在诸多楼盘，特别是改善产品总会在业主们的视觉享受上下狠功夫，如金基的产品，哪怕在健身房也会考虑到业主们所看到的窗外视觉。
而水沐和瑞园未来4、6栋业主可能也只能望向窗外的配电房或物业用房而已。
3、装修？
先看一组其发出来的装修示意图，是不是感觉似曾相识？
再来看看其一起合作的中南璞境，感觉图片的设计师都是照抄的。
虽然也是品牌堆积，依葫芦画瓢，但经不住细节的推敲，随便列举几个：
瓷砖：卫生间这种瓷砖，像极了自家10年前的装修手法，自己家老房子有这种瓷砖的可以举个手了。
浴缸：主卧配备了浴缸，却没有淋浴间，夜间加班归来，女主人想快速冲个澡入睡，还要先去次卫洗完再回到自己的主卧，私密性瞬间没有了。
入户大门：跟璞境一样，是钢木复合子母门，但是我们看到水沐和瑞园也这个款式比较老气，多少有点看到此前河西中几年前鸡腿盘的装修既视感。
时代在进步，买房人的眼光永远跟着潮流趋势往前走的，如同期的江心洲楼盘当中，有的就是用了瑞士、意大利头部龙头品牌，比司空见惯的品牌要用心的多。
并且，据置业顾问表示，项目“强制买包”，就这个装修，业主并没有自己他选的权利。
03、倒挂？怕是有什么误解
回到开头所述，水沐和瑞园销许均价约44412元/㎡，另有3500元/㎡升级装修包可选，对外宣称不到4.8万元/㎡，加上主力户型建面约142㎡，总价680万好像确实可以上车，但是，我们发现：
1、数据猫腻！从南京网上房地产数据，我们看到：
单价来看：所推楼盘含地下室，所以单价低于等于含包4.8万元/㎡的，76套房源当中也就20套房源，这其中还有8套是249-265㎡的，总价千万级别。
总价来看：除去一共顶楼和底楼的12套总价千万级别的户型，142㎡的户型一共64套，最高一套总价734万。
如果真的要打价格优势，岛南的江尚紫薇总价638万-700万，不香吗？
2、倒挂？！置业顾问声称楼盘为倒挂盘，如果都从新房周边二手房的高价来淘的话，是个楼盘都能算出倒挂。
我们在南京链家网上看到，位于江心洲的仁恒绿洲新岛一套135㎡的房子今年9月份成交，总价593万，单价算下来仅有4.38万元/㎡。
我们再来看看岛北的价格，就在水沐和瑞园附近的升龙桃花园著一套156.85㎡四室两厅的住宅，在市场还不是太差的时候，今年5月份成交，单价仅有47179元/㎡。
升龙桃花园著另外一套236㎡的住宅，同样今年5月份成交，单价仅有41102元/㎡，总价970万，而水沐和瑞园最便宜一套200平以上的住宅，总价也要983万。
从今年行情来看，南京二手房价格和成交并不乐观，降价的房子比比皆是，只要杀价不要太低，大部分房东还是愿意低头的。
倒挂是浮动的，是会消失的。喊自己新房倒挂这招，今年早就失灵了。
产品独特、能保值才能获得更高的市场认可，并不是所有倒挂房子未来能卖出好价格，也并不是所有倒挂楼盘（如迈皋桥的金浦御龙湾、溧水的康利华府）购房者都买单的，如果楼盘出现烂尾或者品质不达标，得不偿失。
03
到底能不能买？
市场面可选择性更多！
说到现在，会有买房人问，这家楼盘能不能买？直接说吧，如果硬是想要上岛北不可，那就不用说了；如果需要改善，不管是岛上还是河西、城东、大校场，其实稳定性的选择更多。
岛北最大的特性就是低密聚集，但同时交通、商业不便，也是硬伤。虽然目前岛主们私家车出行，但是也会有老人需要公共交通出行，项目距离地铁10号线也有些许距离，目前岛北的楼盘大部分依靠接驳车来往地铁10号线，有诸多不便。
就江心洲而言：
栖霞建设的星叶栖悦湾，建面约119㎡起步，总价约560万-760万元，卫浴品牌不是常见的唯宝或杜拉维特，而是瑞士品牌劳芬；卫浴五金选择的是意大利头部龙头品牌捷仕GESSI；厨房的柜体来自意大利百年品牌博洛尼BOLONI。
奥体建设的江尚紫薇， 建面约143、173㎡，销许均价43250元/平，另有3800元/平升级装修包可选，首付仅需3成。
此外，其200平以上住宅达到千万级别，这个价格有更多的顶豪可以选择，圈层更加纯粹，房企和品牌更加高端。
如果要购入，只能奉劝买房人：理性思考！
