交汇点讯 1月19日，南京商业地产年度数据出炉。仲量联行的数据显示，2021年第四季度，南京商业地产市场整体较为活跃，租赁成交量较上季度有所提升。办公楼市场方面，整体空置率环比小幅回升，租金维持平稳，科技互联网以及金融相关行业公司租赁需求占主导。优质零售物业市场方面，四季度略显疲软，初现两极分化现象，零售物业市场平均空置率小幅上升。

　　仲量联行南京、杭州、武汉总经理辛毅表示，过去的2021年是南京“十四五”的开局之年，也是南京建设国际消费中心的启动之年。展望2022年，南京将在政府的引领下奠定以“科学创新驱动”为底色的发展格局，并持续构建以软件信息产业为基调的高能级国家中心城市。南京商办市场将以中资企业为引领，“存量项目优化+增量项目提质”、楼宇定制化绿色服务已成为未来商办市场健康运作的新生态模式。

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　　“金融+科技”办公楼租赁需求活跃

　　数据显示，“金融+科技”租赁需求较为活跃，租户承租能力提升，超八成为中资租户。2021年全年南京整体办公楼净吸纳量约为18.5万平方米，恢复至疫情前水平。甲级办公楼净吸纳量约为10.2万平方米，其中，二季度和四季度租赁市场最为活跃，交易数量基本持平。2021年四季度，南京甲级存量办公楼市场的净吸纳量约为2.2万平方米。

　　就整体办公楼市场行业需求而言，2021年全年金融类企业租赁活跃度最高并占据甲级办公楼市场成交焦点。其中保险行业全年需求位居第一，且近七成选址于甲级办公楼；科技互联网企业承租能力最强且持续增长。

　　就成交类型分析，随着南京经济活力逐渐恢复，全年扩租与升级类租赁需求逐步提升，甲级办公楼市场全年近四成为新设公司交易，其中1/3为金融类企业。

　　从租赁交易规模来讲，小面积租赁需求逐步下降。2021年前三季度，小面积成交主导市场。四季度超1,000平方米的租赁交易增多，尤其是甲级办公楼市场，四季度租赁成交超半数为1000平方米以上面积。

　　从板块成交分析，租赁表现依然集中在河西板块和新街口。新街口板块以搬迁和升级交易为主要需求来源，其甲级办公楼市场在四季度去化0.4万平方米左右，全年去化1万平方米左右。河西板块以升级和新设公司为主要需求来源，甲级办公楼市场四季度去化约为1.4万平方米，全年去化8.6万平方米，河西产业集聚效应显著。

　　2021年全年近52万平方米共8个新增项目入市，其中有两个甲级项目在四季度入市。一个为位于鼓楼板块的中海广场，体量为15.6万平方米，提升了鼓楼板块的商务氛围；另一项目为位于河西板块的金融城二期西区A1、A2、A3三栋自用项目，总体量约为14.5万平方米。

　　截至2021年末，全市整体办公楼市场存量约为488万平方米，整体空置率环比上升0.5个百分点至24.2%。甲级办公楼空置率环比上升0.9个百分点至30.7%，乙级办公楼市场空置率环比下降0.5个百分点至18.0%。

　　年末租金跌幅触底，买方市场效应持续。受三季度南京疫情导致市场需求被暂停的影响，四季度业主去化压力增大，租金持续平稳下探。甲级办公楼市场净租金录得4.0元每平方米每天，环比下降0.6个百分点，同比下降3.4个百分点；乙级办公楼市场净租金录得3.2元每平方米每天，环比下降0.3个百分点，同比下降0.7个百分点。

　　由于南京市场整体供应体量较大，租户选择较多，租金成本控制依然是主导办公楼租赁市场的主要情绪，业主对于整体谈判的可控空间进一步缩小。从整年租金变化趋势来看，整体租金依然处于稳定调节状态，以期满足租金与需求的平衡。

　　据预测，2022年南京办公楼市场“内卷”将加剧，预计全年有10个项目共约96万平方米体量入市，均集中于河西板块和南京南站板块。2022年上半年入市的将有4个项目共计34万平方米的体量，分别是德基世界贸易中心、金鹰世界B塔、复地中心和国泰君安金融中心。南京办公楼市场正在有条不紊的恢复中，长期需求持续看好，但未来几年的供应体量仍较大市场空置率将仍在较高位运行。仲量联行预计，2024年市场供需博弈将达到初步平衡。

　　此外，双减政策导致教育行业公司退租的市场行为，对南京甲级办公楼市场也产生了一定的影响。租金方面，未来较大的供应量将逐步使业主“破防”，在调整租金以及软性附加条件方面将有更大的弹性空间。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示：“在‘双循环’格局下，南京商办市场正处于能级提升的‘蝶变期’，未来大规模的办公供应将成为未来产业变革升级不可或缺的高质量载体，产业集群效应将随着更多项目入市而愈加凸显。在办公楼市场向多中心发展的态势下，开发商和业主应坚持以市场发展为导向，同时也要为了避免楼宇同质化竞争而提供更为多样灵活的策略和空间选择。”

　　零售物业两极分化初现

　　场景类消费备受瞩目，零售项目运营初现两极分化。2021年末，南京零售物业市场整体空置率环比上升0.3个百分点至 4.4%。在“双十二”线上线下大促活动助推的消费狂欢下，南京前1-11月的社会消费品零售总额同比增长10.5%，有效提振了全市经济活力。

　　为满足Z世代对消费场景的需求，核心商圈在接近一年中进行的提档升级，并初现成效，如德基今年提档升级成为南京唯一重奢mall，引入大量美妆香氛品牌首店，包括凯利安、潘海利根、阿蒂仙、馥马尔、MFK、CT、Loewe香氛、华伦天奴美妆等。次级商圈消费力则略显疲软，随着越来越多的品牌选址次级商圈，竞争趋于激烈。一些传统商业体存在招商难的困境，促使商场积极调整品牌定位，根据自身的区位、客群等采用差异化的战略吸引人流量，其中“小而美”的社区商业中心表现出强大的消费潜力，如乐基广场在经过长期对自身发展的定位探索以及引入盒马鲜生、SEE by ONE设计师品牌集合店等业态提升商场人气，取得了良好的效果。

　　连锁餐饮品牌发力，冰雪经济引流。四季度新开店铺近四成为餐饮行业，其中由于资本赛道加持，连锁面类品牌和咖啡品牌表现亮眼。在疫情依旧反复之时，线上线下的商业竞争日趋激烈，餐饮在业态比例上的增多也成为吸引人流量的一大推手。东来顺、芝小官等品牌首进南京，江苏首家M Stand咖啡、Shake Shack落址德基广场，皮爷咖啡、Seesaw等一众咖啡品牌都在陆续扩张南京商业版图。从招商情况来看，冬奥会助推冰雪经济的发展，商场新增如复游雪、北极追光、沃德喜马拉雅冰雪乐园等多家冰雪运动体验店。

　　在全民提倡“碳中和”“碳达峰”的绿色消费时代，新能源汽车品牌为抢占南京市场持续加码，在多家商场首层设立体验店。与此同时，四季度华为强势扩张六家门店，其中在德基广场新开的为首家华为智能生活馆。值得一提的是，受“双减”政策的影响，教培行业调整，文体类培训类所受影响较小，如橡皮虫国际美校、乐旋乒乓、秦汉胡同国学等开设新店较多。

　　2021年全年，南京零售物业市场近82万平方米共计9个项目入市，多核趋势发展明显。四季度共有四个项目入市，其中位于河西板块的金地广场于12月24日开业，体量为4.8万平方米，招商率达99%，是南京河西南地区首家商业综合体。次级商圈迎来三个项目入市，地处南京南站高铁枢纽经济区核心位置的证大喜玛拉雅项目，体量为10万平方米，在经历了两次延期后在十一开业，招商率约96%，弥补了南站板块的商业空白，提升了雨花台板块的商业活力；位于城东麒麟板块的麟珑汇于12月18日开业，体量约为3.2万平方米，推动了麒麟板块的消费升级；年底压轴开业的江北虹悦城为市场带来10万平方米的新增零售物业体量，其中30%品牌首进江北，招商率超99%，为区域旗舰型商业，为江北区域零售商业提升注入了催化剂。

　　市场整体租金维持平稳，核心商圈租金表现韧性。全市优质零售物业首层净有效租金小幅上升，录得15.9元每平方米每天，环比上升0.1个百分点。核心商圈租金环比小幅上升0.1个百分点，净有效租金约为19.8元每平方米每天。次级商圈净有效租金与上季度持平，约为11.1元每平方米每天。

　　2022年全年预计有14个项目入市，合计约123万平方米的体量，均衡分布于各个板块。2022年第一季度预计将有5个项目入市，分别为中南魔力月光Mall、绿地紫金中心广场、瑞安百子亭天地、麒麟荔枝广场、C12国际中心，总计约33万平方米的商业体量。

　　随着越来越多的零售地产运营商落子次级商圈，南京零售物业市场由单核到多核发展同时面临着机遇和挑战。由于品牌方选址选择增多，商场议价空间缩小，预计2022年整体租金将有限增长，空置处于高位的老牌商业或为快速去化而调低盈利空间。仲量联行认为，在“消费4.0”时代，满足年轻客群对消费的新需求、自身项目的精准定位、存量项目的迭代更新和新商业浪潮的结构性升级，都将影响商圈的繁荣发展。

　　新华日报·交汇点记者 刘霞