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　　交汇点讯 5月30日上午9：00，南京首个产权人自筹资金危房翻建项目——虎踞北路4号05幢的业主窦仁乐怀着激动的心情，随工作人员打开了自家103室的房门。这栋原本已近60年房龄的老房子，推倒重建，从动议到施工完成，走过了8年漫漫长路。业主牵头人张玉延感慨说：“如果没有好的政策，没有政府的大力推动，我们不可能成功”。

　　该项目业主牵头人张玉延站在崭新的楼房前，喜不自胜

　　虎踞北路4号小区又名为“省化工小区”，原本是江苏省化工研究所的职工家属区，小区里居住的业主多数是化工研究所的老员工。其中，编号为“05幢”的仅有两层楼的居民楼年龄最大，并且由于是砖木结构，外立面、房屋内墙面乃至整个房屋结构都严重老化，年久失修，岌岌可危。2013年，业主们产生了危房翻建的想法；2014年，05幢小楼被鉴定为C级危房；2015年，全体居民达成共识，自筹资金将小楼推倒重建。令他们没想到的是，这个项目从动议到翻建完成、崭新的房子交回到业主手上，足足花了8年时间。

　　记者在现场看到，原先老照片上那幢破旧的二层小楼荡然无存，取而代之的是一幢砖红和米黄外立面、颇有“摩登”气质的小楼。朝南的外立面，上下两排超大的窗户，崭新的玻璃上映照绿树和蓝天，画面分外清新。

　　该项目虽然仅是1890平方米的微小体量，却采取了先进理念进行设计和施工。例如，旧户型全部推翻重新设计。张玉延说，原有的65平方米户型8户全部朝南，61平方米户型4户全部朝北，现在做到了12户全部两房朝南，厨房和厕所朝北，南北通透。原来仅有15平方米的房屋，也通过设计，做到了套内拥有厨房和独立卫生间。整栋楼的结构体系也做了变动，增加两个单元，调整建筑入户方向，由原来的“南进南出”改为“北进北出”。这栋小楼虽然仅有两层，却采取了“分层排水”的做法。“楼上排水，楼下听不到声音。楼下堵了，也不影响楼上。互不干扰。”此外，对一楼的业主来说，以后再也没有地面返潮困扰。整栋楼做了架空防潮层，并且预留了出入口，装修改造给排水管道时，施工人员可以直接进入架空层，非常方便。

　　朝南的卧室宽敞明亮

　　窦仁乐是虎踞北路4号05幢24户居民里第一个收房的业主。第一个收房，是因为他是第一个交齐翻建款的业主。“4月23日发出收房通知，我当天就将七万多的余款打到了代建公司账户上！”为什么交钱交得这么爽快？窦仁乐掰着手指头跟记者算：“我们这个房子的建筑成本是每平方米6000元，其中40%由政府来承担，我们只需承担60%，也就是说，每平方米只要付3600元。我这套房子72.8平方米，三室一厅还带个小储藏室，只需要交26.2万元。这么好的事儿，有什么理由不积极？”

　　103室的业主窦仁乐是第一个收房的

　　看到敞亮、坚固的新房子，窦仁乐非常满意，在验收单上签下自己的名字。跟着他一起收房的，还有装修公司的工作人员。签完字后，他便转身与装修公司探讨新房的装修方案。窦仁乐说，父母已经搬出去两年多了，迫不及待想要搬回来。他打算花两三个月的房子装修，最早9月份，父母便可以入住。

　　5月30日上午，已有103、105、205、208、212这5户居民完成了收房。两天内，已交齐代建款的16户业主都将完成收房。

　　张玉延认为，这个项目能够成功，“业主共识”是最根本的基础。但是，这一点却做起来很难。其中，有关钱的问题是最难实现的共识。在决定要做架空防潮层时，有二楼业主便提出反对。他认为，架空防潮层只对一楼有益，对二楼来无益，却增加了建筑成本。张玉延说：“我告诉大家，我们是一个共同体，只有上下齐心才能合作共赢。”

　　“梦想终于实现了，我们干成了一件大事！”张玉延是第一批收房的业主，心情颇为复杂。作为该项目的业主牵头人，他说，“我把这1890平方米的整栋楼都当成了自己的家。我每天到工地上来，每天和工人见面，关注每一个平方米的建造情况。”如今真的如愿收房了，当邻居们都在忙着筹划装修的时候，张玉延却在想一个问题：我们走过了一条艰难却最终成功的路，如何让后面实施改造的人，借鉴我们的经验，吸取我们的教训？我希望更多和我们一样住在危房中的人，能够早日获得高品质的生活。

　　8年来，这个项目经历了什么？张玉延说，从2015年全体居民达成共识，到2020年9月拿到建设工程规划许可证，这期间，2019年出台的《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》起到了十分关键的作用。文件中提到，对符合规划用地性质、住户改造意愿强烈，具备翻建施工条件、暂无征收计划的零星分布的危险房屋，鼓励“自助改造”，依法实施翻建。

　　项目改造前原貌

　　政府的重视对该项目的进行起到了重要的推动作用。南京市鼓楼区成立了虎踞北路4号05幢危房排险解危工作领导小组，由鼓楼区房产局局长为组长，公安、财政等相关职能部门主要领导为组员。2017年7月，确定由鼓楼房产集团有限公司作为项目实施主体，按照“三原”翻建方式，代为治理危险房屋。

　　这个产权人自筹资金危房翻建项目能否复制？关键在于制度层面。南京长江都市建筑设计股份有限公司总经理董文俊认为，需要政府牵头，形成一套完善有效的工作机制。危房翻建项目是一个系统工程，涉及到方方面面。要解决三个大方面的问题。首先，按照“三原”方式翻建的房屋，是否和现有的规范相匹配？该项目中15平方米的房子，需要满足基本的居住功能，是现有的设计标准中没有涵盖到的，审图、规划许可无从谈起。去年，南京市建设工程施工图审查管理中心对城市更新中不能套用现有设计规范的项目，专门进行了课题研究，解决了这一难题。其次，每户业主的诉求不一样，如何实现共识？这个项目仅有24个业主，那么当有更多业主时，如何让大家达成共识？这也需要相应的制度规范。第三，自筹资金的危房改造，大部分费用还是老百姓出。那么他们对建筑成本是否有成熟理性的认知？按照规范设计的建筑具有良好的品质和耐久性，其保温、隔热、遮阳性能与自建房完全不一样。但建筑成本更高，老百姓能否认同？这都是需要从制度上去解决的问题。

　　董文俊认为，产权人自筹资金危房翻建是一个很好的尝试和创新，发挥了业主的主观能动性，分担了政府的财政负担，几方共同发力，改善了老百姓的居住品质。该项目的成功离不开政府的重视和推动，但是，不可能每一个项目都由房产局局长来做组长。他建议，有关部门可以将这件事作为一个专项课题去研究，探索一套完善的制度和工作机制，由政府部门和业主以及其他相关方共同组织实施这项工程。那时候，产权人自筹资金危房翻建项目才能具备成熟的复制和推广条件。

　　新华日报·交汇点记者 刘霞