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房市深一度 | 年度盘点:调控新政频出,无形大手牢牢“稳住”房价
2021/01/15 10:17  新华报业网  

  交汇点讯 1月15日,国家统计局发布2020年12月份的《70个大中城市住宅销售月度报告》。其中江苏4城,新房环比涨幅均维持在0.8%以内,二手房环比涨幅最高0.9%。至此,全年度的住宅销售数据全部出炉。新华日报·交汇点记者发现,2020全年江苏4城的新房房价环比上涨最高不超过0.8%,二手房房价环比上涨最高不超过1.6%。与此同时,稳地价、稳预期也基本实现了。业内人士认为,如今“三稳”的局面与江苏各地积极出台楼市调控政策密不可分。

  房价曲线:拐点处必有新政

  纵观南京楼市2020全年新房价格,年初受疫情影响,1—3月份以0.1%的幅度轻微正负震荡。进入4月后,楼市迅速解冻回温、量价齐升,连续3个月房价涨幅超过1%。7月,房价迅速降温,涨幅回落到0.1%,8、9两个月涨幅归零。此后大局已定,进入第四季度,涨幅最高未超过0.4%。

  数据来源:国家统计局

  数据来源:国家统计局

  新华日报·交汇点记者在分析这条微妙的房价曲线时发现,南京6月5日出台“限房价竞地价”调控政策后,7月份房价拐点立即出现。此后,“无形的大手”继续发力,牢牢“按住”即将飙升房价:7月23日出台“宁九条”支持刚需、遏制假离婚、8月14日出台“双限地”新装标准、8月18日出台土拍新政。三个月紧锣密鼓的调控,有序引导南京房地产市场回归理性,也让市民感受到了政府稳房价、稳低价、稳预期的决心。

  其它三个城市的新房房价曲线也有异曲同工之处。比如徐州,至2020年10月,该市新房房价已连涨55个月。10月9日,徐州连夜发布楼市调控新政,规定新房销售价格备案后一年内不得调整,同时要求每次开盘不低于10万平方米。随后11月份,徐州新房房价立即出现拐点,56个月来首次出现小幅下降,房价指数环比下降0.1%。

  新政对无锡新房房价的调控作用也非常明显。今年1-9月份,无锡房价持续上涨,8月30日无锡出台新政提出提高首付比例、个人住房转让增值税免征二年改五年等举措。随后,10月份无锡新房房价首次出现下降,降幅为0.1%。

  无锡房地产业协会副会长沈洵告诉记者,新政出台后,首先降温的是土地市场,其次是购房者出现了观望情绪。他认为,新政的稳房价、稳低价、稳预期的效果达到了,老百姓买房的心态更加从容了。

  也有业内人士认为,楼市调控不能简单地一控了之,老百姓有追求更好居住条件的需求,在严控房价的同时还应加大市场供应量。新华日报·交汇点记者注意到,进入2020年下半年以来,江苏各城市已在悄然增加土地市场供应。徐州市在10月9日住建局等五部门联合下发的文件中提到:针对交易热点地区精准投放,加大住宅土地供应量。

  据365淘房统计,2020年南京共成功出让地块216幅,成交总金额达2034.9亿,出让面积为1117.9万平方米,双双创下历史新高。

  数据来源:国家统计局

  数据来源:国家统计局

  2020年购房关键词:摇号、倒挂

  根据南京网上房地产数据显示,2020年南京全市新房成交量达到8.6万套、二手房成交量达到12万套,均创下近4年来的新高。

  这8.6万套房中,有一套属于2孩家庭徐晶一家。这套房位于南部新城,面积161平方米,总价699.6万。去年12月初,徐晶在经历过一年内第9次摇号后,终于成为中签的“幸运儿”。

  徐晶家原本住在建邺区,14年前购得一套面积134平方米的小高层。小区环境好,交通、生活都便利,徐晶一直没动过购置二套房的念头。2019年底,40岁的徐晶生下二胎,父母从老家来帮忙带孩子,家里顿时显得拥挤了。小两口意识到,六口之家需要一个更大的房子了,于是开始了漫漫购房路。

  徐晶看中的楼盘,均是热门板块的热门楼盘,都是“摇号盘”。而根据南京最新的购房政策,人才优先、无房者优先,徐晶手中持有的仅仅是一张普通“房票”,每次参与摇号均不占优势。因此,小两口从2020年初便屡次参与摇号,直到12月份才如愿买到新房。

  徐晶一家的购房经历,是2020年南京购房人的一个缩影。在2020年的南京楼市,新房呈现严重“冷热不均”现象。“热盘”的共同特征为:处于城市核心发展地段、房价有“倒挂”。房价“倒挂”的意思是,新房房价低于周边二手房售价。城市核心发展地段,土地供应有限,每有土地推出便成为数家房地产企业竞价抢拍的对象。新房上市后,立即成为全城瞩目的“热盘”。而被严格“限价”的,往往都是这些“热盘”。

  据统计,2020年南京共计开盘约645次,参与摇号的楼盘有约199家,其中综合中签率最低的仅有0.66%,另有49次开盘的综合中签率低于10%,共计约30万人陪跑(未中签)。

  另一些处于城市略边缘地段的楼盘,销售状况则是另一番景象。在2020年的645次开盘中,仅有164次售罄或基本售罄,占总开盘比例的25.51%。目前,南京新房库存已超过6万套,随着近期入市量的不断增加,南京楼市新房两极分化的情况将会愈加严重。

  新房销售冷热不均的现象在江苏其它城市也有体现。无锡梁溪区,以其主城的区位、完善的商业配套、优质的教育资源,2020年的新房销售面积、成交金额均为6区之首。

  价稳了,如何“保质”?

  2020年12月份,2017年、2018年销售的楼盘进入集中交付期,购房人迎来“收房潮”。与购房时的欣喜形成鲜明对比的是,收房时的心情往往五味杂陈。

  三年前在南京市热门区域“河西南”摇号购得一套精装修住宅的朱女士,在2020年12月22日收到开发商的收房通知书。通知书上明确的规定了朱女士的收房时间:12月23日。“拿到通知书时心情有些复杂”,朱女士说,“22日通知23日收房,开发商的理由是‘错峰收房’,但总感觉有些令人措手不及,都没时间好好准备。”斟酌再三,朱女士还是按时到场收房了。她在小区业主群里看到新邻居们发出的建议:一定要坚持先验房,等房屋问题整改完毕后再交钱、签收房合同。但是,当她在收房现场提出这个要求时,却被一口拒绝了,僵持20分钟后,朱女士只好先刷卡交了物业费、签了收房合同,才拿到新房钥匙。

  验房完毕后,朱女士喜忧掺半,喜的是房子的装修主材基本与购房合同相符,没有“缩水”也没有偷工减料。忧的是,施工工艺比较粗糙,小毛病一大堆:墙地面空鼓、磁砖边角损坏、房屋外窗缺少胶条……,验房师林林总总写了两页纸。尽管交付人员承诺一定会维修,但朱女士却感觉有些被动:如果他们承诺的做不到,我还能怎么办呢?

  像朱女士家这样的热门“限价盘”,由于房地产开发企业的利润空间被挤压,不少购房者对房屋的精装修质量充满着担忧。

  近日,无锡梁溪区的一家楼盘交付,一部分业主因小区路面不符合开发商之前承诺的铺砖地面,而拒绝收房。

  在“三稳”前提下,如何确保房屋质量?2020年8月14日,南京发布《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》,从装修价格、交付标准等方面进行了规定,保障购房者权益。

  在2021年,靠产品赢得市场的房企也许会更有生命力。

  “2021年,房地产行业发展将进入一个新阶段”,中信建投地产金融组组长、房地产兼建筑行业首席分析师竺劲说,在中央‘三道红线’融资新规出台以后,房企扩张有息负债受到了明确约束,房地产行业进入低速平稳发展阶段。

  南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为,在2021年楼市,选择高质量发展的房地产企业会有更多机会。

  新华日报·交汇点记者 刘霞

  图片来自视觉中国

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责编:顾志铭

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