交汇点讯 安居才能乐业，也才能帮城市留住人才。“十四五”期间，江苏计划新增58万套（间）保障性租赁住房，为城市里大量新市民、青年人化解“买不起房、租不好房”的烦恼。
保障性租赁住房制度，是国家继廉租住房制度、经济适用住房制度、公共租赁住房制度之后，新推出的一项住房保障制度。保障性租赁住房，是“十四五”时期住房建设的重点任务。12月27日，江苏省住建厅举行新闻发布会，专门解读近日印发的《省政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。
不设收入门槛，小户型、低租金
保障性租赁住房主要解决城市符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，优先保障其中从事基本公共服务行业的住房困难群体。省住建厅住房保障与住房改革处处长唐宏彬介绍，“新市民”主要指非户籍常住人口，“青年人”主要是新落户的新就业大学生。保障性租赁住房对新市民、青年人不设收入线门槛，主要考虑在本地无房者。
保障性租赁住房主要是解决这两个群体遇到的居住“痛点”。2020年，江苏常住人口城镇化率达到73.4%。随着城镇化进程加速、流动人口规模扩大，大量新市民涌向城市，城市特别是大城市住房价格普遍偏高。调查显示，江苏约70%的新市民和青年人在市场租房居住，但市场租赁住房的结构性供需错配明显，主要表现为小户型、低租金、新市民与青年人就业较为集中的中心城区的房源供不应求。此外，住房租赁企业运营的租赁期较长且稳定的房源不足5%，而大量个人出租房源的平均租期仅为8个月，租赁关系不稳定。
保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，并且具有“低租金”的特点。江苏实施意见确定，保障性租赁住房的租金应低于同地段、同品质市场租赁住房的租金。在此前提下，由各地根据当地实际情况确定租金标准。唐宏彬告诉记者，这主要是考虑到保障性租赁住房投资运营主体较多，有农村集体经济组织、企事业单位、产业园区及企业、房地产开发企业、住房租赁企业以及政府平台公司等各类市场主体，确定租金标准必须兼顾“租户可承担”和“企业可持续”两方面的因素。市场主体既然享受了保障性租赁住房的优惠政策，其提供的保障性租赁住房的租金就必须低于市场租金。但如果租金规定过低，则市场主体不能盈利甚至亏损，将不会从事保障性租赁住房的建设和运营。企事业单位自建、面向本单位职工定向供应的保障性租赁住房，产业园区建设、面向园区企业职工供应的保障性租赁住房，政府平台公司建设的人才公寓等，出于招工、招商、引进人才等目的，其租金可以更低一些，甚至作为员工福利象征性收取或不收取租金。
建立新住房保障体系的重要内容
自2007年国家确定大规模实施住房保障以来，江苏累计建设公共租赁住房（含廉租住房）56.69万套，经济适用住房49.56万套，共有产权住房1.26万套，发放住房租赁补贴40多万户，城镇低保、低收入、中等偏下收入住房困难家庭基本实现应保尽保；全省累计实施各类棚户区改造272.6万套，800多万居住在棚户区的城镇家庭“出棚进楼”。到2020年底，全省城镇常住人口保障性住房覆盖率为26.06%，城镇人均住房建筑面积达到48.3平方米。
省住建厅副厅长范信芳介绍，2020年10月，党的十九届五中全会明确指出“扩大保障性租赁住房供给”，首次提出“保障性租赁住房”的概念。保障性租赁住房，是建立新住房保障体系的重要内容。
多年以来，江苏住房保障的重点是城镇户籍低保、低收入、中等偏下收入住房困难家庭，对新市民、青年人保障力度有限。强化对新市民、青年人等群体的住房保障，拓展了住房保障供给主体和渠道，促进住房保障对象从以户籍家庭为主转向覆盖城镇常住人口。大力发展保障性租赁住房，有利于推动江苏建立新的住房制度，有利于江苏加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
今年5月，住建部确定全国40个重点发展保障性租赁住房的城市，其中包括江苏的南京、苏州、无锡、常州、南通。这5个城市申报2021年保障性租赁住房建设计划95639套（间），约为全国计划的1/10。截至11月底，5个城市全部完成2021年上报的计划任务，一共开工建设保障性租赁住房95708套（间）。
在省内各地对新市民、青年人住房需求及存量土地和存量房屋的初步摸底调查后，江苏确定并上报58万套（间）的“十四五”保障性租赁住房发展目标。其中，2022年计划新开工（筹集）14.8万套（间）、基本建成7.3万套（间）。
除了确定全省建设目标，江苏还要求“十四五”期间，南京、苏州作为江苏人口净流入最多的两个大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例均要力争达到30%。总而言之，通过大力发展保障性租赁住房，到“十四五”末有效缓解全省城市住房租赁市场结构性供需矛盾，使新市民、青年人住房困难得到明显改善。
加大政策支持，吸引多主体投资
不同于以往的住房保障以政府投入为主，保障性租赁住房制度注重引导多方参与投资和运营，实现多主体投资、多渠道供给、多方式保障。由于建设和运营租赁住房投入大、回报周期长，社会资本积极性较低，江苏在土地、审批流程、补助资金、税费、金融、民用水电气等方面明确了一系列支持政策，特别是加大用地支持方面突破了原有的许多规定。
例如，在用地支持方面，企事业单位利用自有土地建设保障性租赁住房的，土地变更用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。闲置和低效利用的非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，权属不变，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。产业园区可将工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。
国家和省政府明确，以存量土地和存量房屋为主，建设保障性租赁住房，这意味着什么？省住建厅住房保障与住房改革处副处长黄清解释，房地产开发企业一般只愿意建房出售，而不愿意建房出租。发展保障性租赁住房，最主要的是降低建设成本。利用集体经营性建设用地和产业园区配套用地建设，土地可以不花钱或花少量的钱；利用企事业单位自有闲置土地和非居住存量房屋建设，不补交土地价款，土地也不用花钱。这些政策支持力度大、含金量高，能够极大地降低保障性租赁住房的建设成本，结合税费减免和民用水电气等优惠政策，“让市场主体能够算得过账来”，愿意投资从事保障性租赁住房的建设和运营。此外，由于存量土地和存量房屋主要在主城区，或在新市民、青年人比较多的产业园区内，利用存量土地和存量房屋建设，可以把保障性租赁住房建在有需求的地段，避免建在偏远的郊区，有利于实现职住平衡。
范信芳表示，保障性租赁住房工作涉及面广、情况复杂、工作难度大，且与推进以人为核心的新型城镇化建设、培育住房租赁市场、促进房地产平稳健康发展、建立新的住房制度和住房保障体系息息相关。江苏明确，市、县（市、区）人民政府是发展保障性租赁住房责任主体。从明年起，江苏将像抓其他保障性安居工程建设那样，对保障性租赁住房实行目标责任制管理，努力做到早开工、早见效。江苏还将把保障性租赁住房纳入管理服务平台进行管理，并强化工程质量安全监管，努力提升保障性租赁住房的品质。
新华日报·交汇点记者 徐冠英 文/摄
部分图片由省住建厅提供
