新华报业网讯 昨天下午，南京市房管局与物价局联合出台了《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，从而结束了物管服务与收费标准长期脱节的历史。即将于11月1日正式实施的该标准让小区居民可以享受到“菜单”式的物管服务，多层住户的物管费在每月每平方米0.35元-1.25元之间，而高层住户的费用则不超过1.9元。新标准实施后，小区的物管费会怎样变化？居民从中如何受益？本报为您作详细解读。
　　
　　热点问题一：哪些小区可适用
　　
　　据介绍，《标准》适用于南京市的普通住宅，由建设单位或业主大会与物管企业按新《标准》实施。各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他高档住宅的物业服务收费则由当事人合同约定。对于1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，同样可以参照新《标准》提供服务，居民可选择所有五项服务中的若干进行组合，并委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。
　　
　　热点问题二：服务收费标准咋定的
　　
　　记者了解到，新《标准》将普通住宅的物业服务内容分为五大项，分别为综合管理、秩序维护、清洁卫生、绿化养护和共用设施维修服务。其中前四项分别划分为五个服务等级，一级至五级的服务标准由低到高，每个等级对应一个收费标准；第五项共用设施设备维修则分为9个子项，包括智能化、照明、消防等，各子项分为三类或者不分类，各自对应一个收费标准。
　　
　　热点问题三：五大服务内容如何组合？
　　
　　南京市物价局负责人解释说，《标准》采用固定式与点菜式收费相结合的方式，业主可根据自己的需要，分门别类进行选择。其中综合管理与秩序维护必须选择同等级别，共用设施维修应选相应类别，清洁卫生、绿化养护可以向上或向下各浮一个等级。举例来说，凡是综合管理、秩序维护两项选择一或二级的，共用设施维修等级应在一类中选择，不过其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护选择三级的，共用设施维修等级应在二类中选择（多层、高层一致）；凡综合管理、秩序维护选择四或五级的，共用设施维修等级应该在三类中选择。
　　
　　根据以上的选择，新《标准》现有的基本组合便达58种，其中多层与高层均各自为29种，多层的收费标准为0.35元-1.25元之间，高层的收费标准则在0.7元-1.9元之间。
　　
　　有市民在接受采访时表示，一些高档小区的物管收费甚至接近3元，这样看来，新《标准》是否定得过低？物价局负责人士解释说，现有普通住宅中的高档小区物管费其实并没有超过2元的，主要是由于物业公司将其他费用并入其中，一旦新《标准》实施后，高档小区的物业收费没有理由再加价，必须严格按照最高1.9元的限额收费。
　　
　　热点问题四：新《标准》究竟如何实施
　　
　　南京房管局负责人告诉记者，新《标准》将于2006年11月1日起正式实施。在业主大会成立之前，将由建设单位按照新《标准》分项选择服务等级，并在相应的收费标准范围内进行前期物业管理招标。前期物业服务合同中须列明约定的分项服务等级，并按中标价或协议价约定收费标准，由物管企业在物业交付一个月前报价格，并由主管部门备案或核准。业主大会成立之后，物业的服务收费将由业主委员会经业主大会同意后与物管企业按照新《标准》选择服务等级并在合同中约定具体的收费标准。如果物业管理企业提供《标准》未涵盖的服务内容，在经主管部门核准或业主大会同意后，可按照上浮幅度不超过《标准》最高等级组合收费标准的10%的额度提高收费标准。
　　
　　如果小区与物管公司的合同尚未到期该怎么办呢？根据合同约定，应继续执行原来的服务内容和收费标准。但如果小区部分业主提出增加或减少服务内容及相关费用，可由业主委员会与物管企业协商并草拟合同更改条款，在物业管理区域内征求广大业主的意见，并经全体业主2/3以上同意后，方可调整约定的服务和收费标准。
　　
　　热点问题五：绿化养护面积怎么算
　　
　　南京物价局对此解释说，有的小区里的绿地面积很少，如果按照住户的建筑面积计算绿化养护费的话不太合理。所以《标准》提供了两种方式可供选择，居民应与物管公司协商后确定合适的计算方法。此外，新《标准》对面积较小的小区也有政策上的倾斜，规定了建筑面积不足2万平方米的，秩序维护收费可上浮20%，建筑面积在2万-4万之间的小区，秩序维护收费可上浮10%，体现了人性化的操作手法。有关人士介绍说，在一年多的调研中，他们发现如果要保证物管公司正常的生存，小区物管收费最少在每月每平方米0.3元以上，否则没有一家公司能维持下去，因此这次将有相当多的小区需要调整收费标准。
　　
　　热点问题六：违规物管公司如何处罚
　　
　　新《标准》正式实施后，物业管理行政主管部门和价格主管部门一旦发现企业未按《标准》执行的，将要求其整改，整改不力的，会记入企业诚信档案并在网上公示，违反相关法规的，还要按照相关条款进行处罚。业主如果发现企业服务内容不达标的，可向物管企业提出意见要求其整改；或向行政主管部门投诉，督促物管企业整改；如物管企业拒不履约，可通过民事诉讼的途径解决。