南京又一板块房价破4万!新房面积110㎡起步!你敢买吗?
2022/03/02 17:38  新华报业网  

  今年疯狂卷起的板块,除了河西、南部新城,还有江北核心区。

  就在近期,江北核心区传出新消息的新盘已有3家,最快会在今年的“金三银四”入市。值得一提的是,江北核心区新房天花板价也在悄然攀升,已悄悄突破了4万元/㎡(含升级包)的大关。不止如此,区域的起步户型也越做越大。

  如今的江北核心区,正朝着改善之路,越走越远。

  年后已有3家新盘亮相,或在“金三银四”入市

  春节过后,江北核心区已有3家新盘陆续亮相了,其中江北核中核的晴樾府于上周末正式公开。该项目共计打造6栋23-31F的住宅,户型建筑面积约112、129㎡,其中129㎡有两种户型,项目最快会在本月底内入市。该项目于去年9月被卓越拿下,毛坯限价3.5万元/㎡。

  晴樾府效果图 仅供参考具体以实际情况为准

  另外,位于江核青奥的中海观江樾也于近期曝光了户型图,该项目的最小户型110㎡起步,主打主力户型建筑面积约140㎡,毛坯限价32620元/㎡。目前仅公开了城市展厅,售楼处和样板间尚未开放,入市时间也会稍晚一些。

  中海观江樾效果图

  同样位于江核青奥的保利阅云台进度会稍快一些,该项目的售楼处和样板间均已开放,最快将于3月下旬领取销许后首开,推出2栋楼,共约170套房源,户型建筑面积约110、129㎡,含包的放风价约3.6-3.7万元/㎡,暂无首付要求。(具体以最终实际销售情况为准)

  项目户型图

  通过目前已经公开的几个项目来看,江北核心区无论是核中核还是青奥片区,首先起步面积在不断提高,目前基本都是建面约110㎡起步。

  其次从户型设计上来看,也逐渐朝改善客靠拢,以保利阅云台为例,该项目的四房、横厅、270°转角飘窗、主卫三段式分离等细节,还是比较偏改善置业理念的。

  区域房价最高均价破4万大关,已无倒挂优势

  江北核心区的新房均价也伴随着新盘的接连入市,在悄然提高。

  去年以来,江北核心区的金基中北映樾入市,将这里的房价一路提高到了3.8万元/㎡(含升级装修包)。而去年三批两集中土拍中,江北核心区的未来毛坯限价也提高到了3.8万元/㎡。

  目前区域内新房均价最高的项目是晴翠府,该项目目前在售珑府4号楼,共30套房源,建筑面积约143㎡,销许均价38348元/㎡,另有3100元/㎡的升级装修包可选,首付8成,验资422万元。

  晴翠府效果图

  加上升级装修包的价格,该项目已经超过了4.1万元/㎡。该项目的未来毛坯限价为3.5万元/㎡,与该项目毛坯限价相同的还有即将要入市的新盘晴樾府和龙湖天璞。也就是说,这两家项目未来的入市价格(含升级包)很有可能会达到4万元/㎡。

  然而这并非江北核心区的房价天花板,去年9月成功出让的中国铁建江核G19地块,未来毛坯限价已经达到了3.8万元/㎡,按照2000元/㎡的基础装修标准来计算,该项目光是全装修价格就会达到4万元/㎡,再加上升级装修包,突破4.2万元/㎡也并非没有可能。

  根据南京链家网显示,距离晴翠府、晴樾府、龙湖天璞以及中国铁建江核G19地块比较近的华润国际社区最高成单价是去年5月创下的4.8万元/㎡的纪录,目前成交价大约在4.1万元/㎡左右。

  图源南京链家网

  其实去年四季度开始,江核的二手房数据已经开始有了滑坡。均价4万元/㎡似乎已成为江核未来的房价发展趋势,而这一新房价格如今却与当前的周边二手房难以形成倒挂差,在这样的情况下,购房者还能买账吗?或许就要看未来产品品质是否能对得起这个价格了。

  江核今年库存量充足,高端改善或成今年主场

  今年以来,南京已经诞生了不少卷得厉害的板块,例如河西和大校场,江北核心区也不例外。

  截止目前,江北核心区各板块共计有13家可售楼盘(含纯新盘),其中光纯新盘就有7家,最快的会在本月就要入市。

  从我们统计的这批房源的具体数据来看,也可以看出今年江北核心区的新房市场大致风向:

  1、新盘提高区域房价,从已有放风价或毛坯限价的项目来看,江北新区核中核与青奥区域的新房价格较去年有了不小的提升。

  2、起步面积提高,各区域除了像扬子江金茂悦、花语熙岸府、佳源玖棠府这样的“老老盘”之外,去年末开始入市的众多新房起步门槛最低已经提高到了110㎡以上,100㎡以下的小面积在江核已经基本绝迹了;

  3、不止是面积和价格,从户型的设计、升级装修包的标准来看,即将入市的新产品品质也正逐渐朝改善过渡。

  对于南京的改善市场来说,目前江核虽然正努力迈进改善行列,但与大校场、河西相比,无论是产品的定位还是目前的规划配套来看,还是存在一定差距的。至于未来江核能否成功全面进入改善行列,时间会证明一切。

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责编:李心舟

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