突围长三角房地产“纠结期”,美的置业以前三名入选“示范民企”
2022/05/24 14:32  新华报业网  

  中国房地产市场蓬勃发展30多年,从没有像今天一样,让地产商们如此纠结。

  进入2022年,一边是供应端海量房企信用危机的蔓延,融资受阻、债市危机、现金干涸、项目停工,另一边是消费端政策红利的密集释放,限购松绑、贷款放宽、增值税免征年限降低、公积金贷款额度提升。

  众多房企,眼睁睁地看着房地产行业整体性坠入谷底,又眼睁睁地看援救之绳从高处抛下。坠落的发生,是整个行业倾覆之下所有房企的运气欠佳;而攀援的机会,考验的则是自己的体力与资质是否具备那个力气。

  而长三角地区,对于房地产行业来说,既是“众生相”的典型市场,也是“生死考”的第一现场。

  民营房企“众生相”与“生死考”

  自去年9月恒大爆出债务危机以来,后续已有多家大型房企也纷纷发生美元债违约、项目停工等事件。在房地产行业,融资收紧背景下的高负债率、销售回款下滑等,进一步加剧了房企的资金周转困难,几乎所有房企的头上,都高悬着一把“达摩克利斯之剑”——体量越大,危机越强。

  进入2022年,尤其是4月下旬以来,虽然从中央到地方,各级政府发布了多种限购松绑、限贷放宽等房地产救市政策,但消费端的暖市红利,并未立竿见影地解决所有房企的困境。

  在这种背景下,5月16日的一则消息,为房地产行业带来融资端的真正暖风:碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企,将陆续发行人民币债券。为吸引投资人,创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具,以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

  民营房企债券融资积极政策释放的信号,顿时成为房地产圈“奔走相告”的特大利好,意味着民营房企“有救了”。然而融资新政并非施舍,众多房企是否有机会发行人民币债券,并获得信用保护,则要凭实力说话。

  首批三家民营房企获得信用保护工具的加持,足见机构已将上述三家企业视作“稳健型优等生”的代表,能够作为典范,列入先行发债的示范企业,显然经历了开发经营能力强、财务相对稳健等严苛规范的检验。

  而在“前三名”中,无论碧桂园还是龙湖,都是国内房产行业的龙头企业,美的置业能够从行业中脱颖而出,却让人颇感意外。

  房地产这个“大班级”中,名企林立,美的置业凭什么能进入融资新政的“前三名”?

  监管信任 机构信赖,聚焦房企“优等生”特质

  美的置业能与碧桂园、龙湖被监管部门当作行业示范,让公众感到意外,但却并没有出乎证券分析师们的预料。

  美的置业的财务稳健,从财报中看,一目了然:截至2021年底,美的置业的平均融资成本约为4.82%,同比减少0.51个百分点。

  融资成本如此之低,尚在其次,决定一家房地产公司生死的往往是自身现金流的稳健程度。

  截至2021年底,美的置业的净负债率、现金短债比以及扣预资产负债率分别为46.3%、1.71、72.1%,现金总额同比增长27.6%至342亿元,尚未动用银行授信额度为1001亿元。

  低调稳健,几乎是美的置业成立以来的“代名词”,凭借高信用、稳财务、自律和克制的发展步伐,美的置业一度成为了银行机构信赖的优质房企之一。今年2月,美的置业第一期15亿4年期票据已成功发行,票面利率为4.5%,成为2022年首个成功发行中期票据的民营房企。紧随其后的3月,美的置业又先后与招行、交行、建行、农行签署了贷款战略合作协议,分别获得贷款额度为120亿、190亿、220亿、220亿。

  从公开的财务状况可知,美的置业可以算得上目前行业内现金流较好且财务健康的民营房企。

  是什么造就了美的置业稳健可信赖的融资实力?

  美的置业脱胎于制造业样本企业美的控股,其无论是管理能力、发展战略还是在产品打造方面,都充分吸收了制造业精髓。

  具体表现来看,其坚持“智慧健康生活服务商”的发展定位,重视产品的功能和体验以及后端服务,以高质量增长为牵引目标,通过数字化战略贯穿经营全过程,从而实现了规模、利润和回款的稳步增长。

  2021年,当众多龙头地产尚且四处筹集资金“保施工”、“保交付”的时候,美的置业沪苏皖区域全年交付量约18000套,甚至围绕“集中交付、维修、满意度”三大维度以及到访交付率、整体交付率、户均缺陷率、维修户关闭率、满意度等八项核心指标层层分解,追求面向业主的“完美交付”。

  2021年至今的房企“生死考”中,别人努力及格尚且不易,美的置业却将始终将目标设定在“100分”,低调“优等生”的实力可见一斑。

  “制造业思维”深耕沪苏皖,智慧“产品力”破局

  在全国制造业版图中,长三角地区属于前沿地带,而在美的置业的战略推进中,这个区域的落地项目也最能体现房地产的“制造业思维”。

  2010年,美的置业开始推进深耕沪苏皖的区域战略,最初精准落子徐州、南京、无锡、扬州,后续战略辐射常州、苏州、泰州等12个城市,截至目前已布局87个项目。

  承袭制造业基因带来核心产品力,美的置业通过多年来持续自主研发与落地实践,形成了智慧家居和智慧社区系统智能化的自研体系。对于产品力打造,美的置业致力于精细化运营,为业主创造美好人居,合肥珺和府、苏州云筑、南京云筑、扬州大河、无锡云开东方、徐州美的云与湖等项目,都是典型名作。

  以无锡的云开东方 为例,美的置业从25个人居维度,延展出90+套科学智慧解决方案为无锡带来4.0智居生活。从根本上区别于传统科技住宅,完美展现了“科技、生活、未来”的空间智能理念,用真正的绿色智慧住宅,通过全屋家居产品的互联互通,家居、物业和业主之间的互联互通,让业主获得智慧社区4.0的高品质生活体验。

  美的置业结合用户体验与智慧功能打造的户型图

  或许要到多年之后,人们才能真正意识到,2022年绝对是国内房地产行业的分水岭。

  在此之前,绝大多数房地产企业运营背后的秘密,都是金融的应用,崛起的源头和衰落的终点,大多与高杠杆相关,而曾经被奉为神话的地产运营宝典,就是多种金融杠杆工具加上高周转管理。众多民营房企的发展策略,是选择在高杠杆与高周转之间“走钢丝”。

  真正让美的置业免于现金流危机的秘诀,反而是与生俱来的制造业基因,对于高杠杆金融工具的敬畏之心。

  而制造业基因的内核,是要将一套房子,回归产品制造的本质,还原为一款商品,从规划、设计、开发、销售、服务等诸多环节去追求综合竞争力。而这里面最核心,是“房子”这一特殊产品的真正品质,从开发到购买,从先期融资到后续物业,都要遵循市场经济的客观规律。

  美的置业的一位高管曾言:美的置业信仰的是房地产行业的“长跑能力”,目标是成为动能十足、具有韧性的马拉松选手。

  而2022年之所以成为房地产行业的分水岭,显然就是,资本腾挪的金融家悄然落幕,一砖一瓦的实干者隆重登场。

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责编:李心舟

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