南京新房市场传统的销售旺季“金九银十”已经落下了帷幕，今年的“金九银十”与去年相比，认购、成交数据双量下滑。另外，由于官方报名系统“宁小通”的上线，也让不少打着“热销”幌子的楼盘现出了原形。

　　看点合集

　　1、据「房产南京」统计，今年“金九银十”全市范围内共有169次开盘，推出3.2万套房源（含10月底已领销许尚未开盘的项目）；

　　2、截止目前，2021年“金九银十”新房认购15652套，成交9780套，同比去年（2020年认购19022套、成交11639套）有所下滑，其中认购量同比下滑17.72%、成交量同比下滑15.97%；

　　3、截止至11月1日15:00，南京新房库存量高达6.7万套；

　　4、169次开盘中，有37次售罄（含基本售罄），另外有10次开盘去化在7成以上，需要摇号的开盘有47次，仅有3盘综合中签率在10%以内；

　　5、根据南京网上房地产数据显示，169次开盘中，有34次开盘的去化10套以内（含10套），另外还有1盘出现了捂盘的情况；

　　6、根据官方报名系统“宁小通”显示，169次开盘中，有71次开盘的报名人数不足10人（含10人）。

　　7、9月“两集中”土拍成功出让41幅地块，其中25幅底价成交，11幅触顶摇号，成交总价达到约507亿元。

　　注：本文数据统计时间截止至2021年11月1日15：00，数据仅供参考。

　　数据：“金九银十”认购、成交量同比下滑，新房库存已超6.7万套

　　根据南京网上房地产数据显示，今年“金九银十”，南京新房共计认购15652套、成交9780套（注：今年10月1日-7日，南京网上房地产未上传数据），日均认购290套、日均成交181套。

　　去年2020年认购19022套、成交11639套（注：2020年10月1-7日，南京网上房地产有数据上传），日均认购312套、日均成交191套。今年的新房认购成交数据同比去年有所下滑，其中认购量同比下滑17.72%、成交量同比下滑15.97%。

　　通过对比近5年来的认购、成交数据，我们可以发现，今年的认购数据仅次于2020年和2018年，与2019年数据相差不大，但成交量方面，仅高于2018年，位居近5年来的倒数第二。

　　另一方面，截止目前，南京新房可售套数已超过6.7万套，位于高位上。

　　开盘：169次开盘推近3.3万套房源，售罄仅有37次

　　今年“金九银十”，全市范围内（含溧水、高淳，含公寓、办公），共计有169次开盘，推出了32870套房源，但售罄的次数仅有37次（含基本售罄），另外还有10次开盘的整体去化在7成以上，可以算得上热销了。

　　在这169次开盘中，有3批集中供应项目，分别是9月的2批和10月的1批，共29次开盘，除了10月末的8家集中供应项目目前数据尚未上传完毕外，9月的21家楼盘大多已售罄。

　　在这批开盘中，有47次开盘是报名人数大于所推房源数，而进行了摇号。这47次摇号中仅有3家楼盘的综合中签率在10%以内，分别是河西的万科翡翠滨江、江宁的龙湖春江郦城和江北的中交锦方。

　　综合中签率最低的10次开盘

　　受到1个购房证明仅能在同批集中供应项目中选择1家进行报名的政策影响，一些区域的综合中签率有所提高，例如江北核心区，甚至多次出现了因报名人数少于所推房源数，最终平推的情况。

　　整体“金九银十”的两极分化也很严重，热销的开盘仅占全市开盘次数的不足3成。据「房产南京」统计，在9月和10月里，有34家楼盘去化不足10套（含10套），这之中更是有12次开盘去化挂零（注：这34家楼盘中不包括10月底已领销许正在上传数据的项目）。这些挂零的项目，大多聚集在城南板桥、城北栖霞山、江北六合、溧水、高淳等区域。

　　栖霞山某项目去化结果

　　除此之外，江北某家楼盘还出现了捂盘的情况，该项目自9月中旬领取销许后，至今还未开盘。

　　另一方面，由于官方报名系统“宁小通”的上线，不少楼盘的真实报名人数也表现了出来。根据“宁小通”显示，9月、10月的169次开盘中，有71次开盘报名人数不足10人（含10人），占总开盘次数的4成以上。其中更是有32次开盘无人参与报名。

　　土拍：第二次“两集中”土拍41幅地块出让，揽金507亿元

　　新房市场的表现不及往年热烈，南京的土地市场也稍有降温。

　　9月26日-27日的南京第二次“两集中”土拍中，共有41幅地块成功出让，其中25幅底价成交，11幅触顶摇号，成交总价达到约507亿元。而本次土拍相较于此前第一批集中出让，热度明显下降，不仅在开拍前有多幅地块终止出让，成交总金额较前期的约993亿几乎是腰斩。

　　从开发商来看，拿地的以国企、央企为主，据小道消息，本次土拍中不少“顶流”房企竟放弃报名，并未参与任何一幅地块的竞争。

　　不过相较于其他城市来看，南京的土地市场还算是稳定。另外，有不少区域例如江心洲、鼓楼滨江等的毛坯限价在本次土拍中有所提高，这也奠定了这些区域的房价新格局。

　　纵观今年的“金九银十”，我们不难发现南京新房市场的两极分化越来越严重，受到政策的影响，不少曾经热度较高的板块，清退一批投资客后，如今的真实面貌也逐渐显露出来。

　　但通过热销楼盘、热度较高的地块所处的区域来看，南部新城、河西、江北核心区的市场反馈还是比较坚挺的，虽然像江北核心区出现了平推、没卖完、中签率提高等现象，区域内的整体表现还是比较稳定的。

　　这也说明了，当下市场中购房者的置业需求还是以自住需求为主，就在不久前南京土地市场网上挂出的今年第三批“两集中”地块中，也首次针对项目品质提出要求，河西南G111-G115地块均要求地块的建筑外立面须采用高品质板材材料，这也是河西南首批“定品质”地块。

　　无论是新房市场还是土地市场，都在用各种政策、方法让房屋回归居住本质。而今年“金九银十”的表现，也恰好证明了这一点，投资客正逐渐撤离，自住客成为市场主流。区位、配套、产品品质等客观因素，都将影响着楼盘是否能真的热销。

　　另外，不少开发商为了冲刺全年任务，年底之前南京新房市场或还会迎来一大批楼盘入市。然而目前南京新房库存处于6.7万套的高压之下，除热门板块外，其余板块的去化速度还是比较缓慢的，年底之前，南京的新房库存是否会达到新高？不久后便会有了答案。