没等到2022年首批地块出让，一场精彩绝伦的法拍房竞价吸引了大家的目光。
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今天，司法拍卖网上，有套位于河西南的海珀星晖花园房源被拍卖，该套房源吸引了16人报名，937人设置提醒，26771次围观。值得一提的是，该套房源共有52轮竞拍，38次延时，最终加价216万，以851.95万成交。
图源阿里法拍
该套房源户型建面约148.94平米，四室两厅一厨两卫，成交单价为5.72万元/平。
此前开发商建面约145平户型图
2019年3月，绿地华侨城海珀滨江（海珀星晖花园）收官加推最后两栋楼，当时均价为3.5万/㎡，而该批房源也于去年年底交付。目前因为限售原因，该小区还不能正常进行二手房买卖交易。
从周边小区二手房成交价格来看，根据司法拍卖评估这套房源的价值在908.5万元，单价算下来约60997元/平。而法拍价格虽然仅有5.72万元/平，但其中还有一些税费需要缴纳，卖方的一些办 证过户相关税费等也要买方先行垫付。
图源阿里法拍
从房源来看，基本还是开发商交付模样，似乎也未曾入住，结构主体完整，墙面、地面、门窗等无破损情况，整体较新。
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02
除了绿地华侨城海珀滨江，我从司法拍卖网上还看到，本月就河西板块还有仁恒江湾城、佳兆业城市广场、涟城、万达西地、朗诗国际街区等多套房源待拍卖，亮点也比较足。
仁恒江湾城三期：
图源阿里法拍
司法拍卖网上有一套仁恒江完城三期的房源，户型建筑面积约235.35平，起拍总价约1249.2万元，单价算下来为53080元/平，该套房源的市场评估价格为1784.6万元。
该套房源预计3月21日上午10点开始竞拍，目前已经有1人报名，291人设置提醒，7064次围观，为4室2厅1厨2卫，目前房源内部基本已经清空。
图源南京链家网
图源阿里法拍
在南京链家网上，我看到基本同等户型的房源挂牌总价在2000万左右，而单价也在8万元/平。
图源南京链家网
佳兆业城市广场三期：
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佳兆业城市广场三期一套房源，建筑面积为120.22㎡，起拍总价为537.9万元，单价算下来4.47万元/平。该套房源将在4月7日上午10点开始竞拍，目前已经有113 人设置提醒，1753次围观。
根据拍卖裁定显示，这套房源是因为民间借贷纠纷而被拍卖。
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因为三期交付时间也不长，不能进行正常的二手房市场交易，因此评估公司也是通过周边小区近期成交案例，这套房源市场总价评估为768.3万元，单价算下来6.39万元/平。
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涟城一期：
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另外，河西中部的涟城一期，也有一套房源要拍卖，户型建面约220.45平方米，起拍总价为698万，单价算下来为3.17万元/平。该套房源将在3月28日上午10点开始竞拍，目前也有80人设置提醒，1678次围观。
根据法院裁判书显示，这套房源之所以会被拍卖，是由于一金融借款合同纠纷。
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相对来说，涟城也算河西中部的老盘了，因为是1楼，面积也稍微大一些。根据南京链家网显示，目前该小区房源的挂牌均价为45859元/平米。而评估公司评估的总价为997.1万，单价算下来约4.523万元/平，与市场均价相差不大。
图源南京链家网
因为房龄缘故，该套房源整体装修和新旧要稍微差一些，目前房源内部基本清理完毕。
图源阿里法拍
03
大家都说去法拍房捡漏，是不是都能捡呢？其实并不一定。
法拍房，是被法院强制执行拍卖的房屋 。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权，而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。
一般是由商业贷款、民间借贷、金融犯罪、司法没收、无主财产产生。因此，房源起拍价格往往会有所打折，还会给予市场参考价去比较。
但，并不是比市场价便宜就能买。
1、关注税费、产权、屋况、租赁状况等
房产涉及到的税费很多。首先，法拍房和一般房屋过户一样，需要交纳必要的税费。这些税费包括契税、增值税、土增税、所得税等，还有房屋性质、年限，帮买房先行垫付费用等。另外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用等，都需要了解清楚。
房屋产权不清楚、房屋状况不好、存在租赁等，如果处理的不好，就有很多费神问题。
2、关注真正的市场价
法拍房上的市场价，往往是参考此前周边二手房成交价格或者本小区成交价格为主，而这样的价格并没有受到市场的波动影响。
如本月有套河西中部中海塞纳丽舍西苑的166.2平户型的房源，评估市场价是1200万，起拍价格为900万的被流拍掉，后起拍价改成720万，被80轮竞拍，以856万成交。
图源阿里法拍
而我询问中介，目前这个户型的价格只能报价1050万-1100万，但还有下谈空间，1000万都未必能成交。
买房人一方面要看房源的具体的成交价格，并且把各项税费成本加上去，才能知道房源具体的成交价格；另外一方面也要看清楚目前市场真正的成交价格，特别是市场下行，部分小区价格还有进一步的下降空间。
多方面考虑，才能发现你买的法拍房到底有没有捡到漏。
