近期，南京的纯新盘如雨后春笋般，接连登场。

　　位于城北幕府创新区的目前仅有的待售新房项目，葛洲坝G70地块最近也传出了即将公开的消息。近日，我们也来到了项目现场进行一番实探，带回了项目的最新消息。

　　1、葛洲坝幕府创新区G70地块目前案名定为：长江悦府；

　　2、项目预计下周正式公开建面约110、135㎡的样板间，营销中心和样板间设置在上鼓中心；

　　3、项目户型图尚未公布，但户型建筑面积段基本确定为110-170㎡，打造建面约110、135、143、168㎡的四种户型；

　　4、含包放风4.4-4.5万元/㎡，包预计2000元/㎡；

　　5、预计5月开盘，首付暂未确定。

　　01

　　幕府创新区唯一待售新盘

　　长江悦府下周即将正式公开

　　去年9月，南京第二批“两集中”地块迎来出让，其中位于城北的幕府创新区的首幅宅地幕府创新区G70地块，被葛洲坝拿下，成交总价31.6亿元，未来毛坯限价40500元/㎡，直接突破4万大关，位列南京各区域毛坯限价的第一梯队。

　　根据规划，该地块分为A、B、C三个分区。共将打造11栋8-11F住宅及其他配套设施。

　　鸟瞰图

　　A分区拟建方案总建筑面积约10.3万㎡，其中地上建筑面积约7.3万㎡，主要功能位住宅、基层社区中心、物业及相关配套辅助用房，地下建筑面积约3万㎡，主要功能位车库、储藏间及相关配套辅助用房。包括7栋8-20F住宅。

　　B分区拟建方案总建筑面积约6.3万㎡，其中地上建筑面积约4.3万㎡，主要功能位住宅、商业、物业及相关配套辅助用房，地下建筑面积约2万㎡，主要功能位车库、储藏间及相关配套辅助用房。包括4栋18-20F住宅。

　　目前，该项目尚未正式公开，不过有消息称该项目案名定为：长江悦府。随即我们来到位于上鼓中心的营销中心，发现情况属实。据置业顾问表示，项目预计下周正式公开建面约110、135㎡的样板间，5月份迎来首开，感兴趣的购房者届时可去现场了解更多具体信息。

　　02

　　户型面积段定为110-170㎡

　　含包放风价约4.4-4.5万元/㎡

　　虽然目前长江悦府的样板间还没公开，不过置业顾问已向我们透露了项目的户型面积段。

　　长江悦府的户型建筑面积段为110-170㎡，将打造建面约110、135、143、168㎡的四种户型，其中建面约110㎡的为三房两厅两卫，其余户型为四房设计。

　　建筑面积约110㎡的三房两厅两卫户型，三开间朝南、整面飘窗，建面约135、143、168㎡为四开间朝南、双阳台设计，其中建面约168㎡的户型所处楼栋为两梯两户，但电梯双开门，基本可以等于独立电梯。

　　价格方面，长江悦府的毛坯限价为40500元/㎡，有升级装修包，置业顾问表示项目含包的放风价大约在4.4-4.5万元/㎡。

　　装修包的价格大约定在2000元/㎡，目前装修包的一些细节也流出，可能会包括日立、三菱重工、大金的中央空调；菲斯曼、威能的地暖；兰舍的新风以及杜拉维特、高仪的卫浴等国际知名品牌（仅供参考，具体以最终实际销售情况为准）。

　　至于首付方面，目前尚未确定，按照约4.5万元/㎡的放风价、建筑面积约110㎡的最小户型面积来计算，长江悦府的最小面积总价大约在495万元，首付3成的话大约需要149万元。

　　03

　　现场实探：A、B分区均已动工

　　周边多以老旧小区为主

　　随后，我们来到位于幕府山附近的项目现场进行了实探。

　　长江悦府项目位于幕府东路的五塘广场隧道口附近，北边可看到幕府山，沿着五佰村路的路口向南走，在建的消防站旁便是长江悦府所处位置。

　　项目的A、B两个分区被五佰村路隔开，A、B两个分区目前均已动工，现场有机器正在进行打桩、运作，地基未打好，楼体也尚未露出地面。

　　长江悦府周边均以老旧小区的二手房为主，幕府东路的北侧是旭日景城，该小区的二手房挂牌均价35864元/㎡，而二手房成交单价最高也不过37933元/㎡。

　　长江悦府周边还有幕府花园、五佰村路小区、五百村大院等一众老小区。这些小区大多房龄较为久远，小区内部的道路狭窄，安保不严，外来人员可自由进出小区，楼栋虽然安置了防盗门，但基本形同虚设。

　　综合来看，项目周边的整体居住氛围并不好。

　　另外，长江悦府周围虽然生活方便，衣食住行均能满足，不过多以小区沿街小商贩为主，商业面貌也不是很可观。长江悦府交付后，小区自带部分商业，或能解决周边居民的生活问题。

　　从目前幕府创新区的整体面貌来看，烟火气很重，几乎没有改善产品，长江悦府的产品定位偏改善型，可以弥补区域的改善空白。至于产品本身是否能符合改善客的自住要求，待样板间公开后，答案或许会更清晰一些。