小王去年下半年买了一套江北板块的95㎡房源，首付3成之后，贷款186万元，30年，6.15%的利率，月供约11332元。从此，小王过上了节衣缩食的日子，但也盼望着自己入住新房的时刻。

　　不过，今年以来疫情反复，小王每月薪资不是特别稳定，楼市也不景气，利率却一降再降，昨日听说房贷利率最低可以4.4%，这样算来，利息相差73万，月供相差2018元，小王差点哭晕在厕所。

　　我安慰小王道：不用过分悲观，南京目前还执行不了4.4%。但与去年年底相比，目前的房贷利率，确实要相差很多，至少一个月一瓶SKII神仙水。

　　而小王，只不过是房贷利率“高位站岗”中的其中一员。

　　央行：首套房贷利率可低至4.4%

　　南京多家银行表示：暂没变化，还不适用

　　昨日，人民银行、银保监会发布《 关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。

　　通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

　　此前央行对首套房、二套房的利率下限规定是：首套房利率不低于4.6%，二套房利率不低于5.2%。现在变成首套房不低于4.4%，二套房不低于5.2%。

　　消息发布次日，地产股开盘大涨。据同花顺数据显示，截至5月16日收盘，房地产开发指数上涨2.37%。其中，迪马股份、中迪投资、京能置业、格力地产、ST泰禾等超10家房企涨停。

　　最低的限制，对于大部分想要买房的人来说，似乎是一剂良药。而我们也迅速问了南京几家银行：没变化，目前来看，不适用于南京。

　　客户经理A：

　　目前没变化，调的是最低价，最低利率还不适用于南京，目前南京执行的利率都还在增加基点，还没有到减基点的地步。

　　客户经理B：没有接到南京人行的通知，还是按照之前的执行。

　　客户经理C：不用想太多，这只是公布一个下限而已，也不是贷款的执行利率，南京目前还没到这一步，未来不好说。

　　尽管目前南京房贷利率还没有打折、下调基点的变化，但与去年相比，南京今年的执行利率基点一直在降，如去年某银行首套房贷利率11月份6.15%，上个月已经执行5.1%了。（5月最新房贷利率，将在20日发布）

　　买房人重大利好？

　　自己的房贷到底会不会有变化？

　　政策出来，有不少中介刷屏：买房重大利好来了。也有很多之前买过房的人过来咨询，自己的房贷有没有变化？

　　第一个问题，买房重大利好来了，是不是利好？

　　回答：是利好，但对于此前买过房的人来说，关系其实不太大，对于还未上车的首次置业者来说，是一个利好趋势，但贷款市场报价利率减基点的情况，是最低的报价，不是强制措施，目前南京还没有银行执行。

　　是否能够拉动楼市需求？有网友评论：我缺的是月供和利息吗？我缺的是首付，是我的每月薪资。

　　第二个问题，自己的房贷有没有变化？会不会变。

　　01已经买了，贷款下放了，利率能跟着下调吗？

　　02已面签完成了，贷款还没放，利率能下调吗？

　　03已选完房了，还没面签，利率下调后按照什么利率执行？

　　首先要搞清楚，你的贷款合同里写的是固定利率，还是LPR+基点的浮动利率。

　　固定利率：是不会变的；

　　LPR+基点的浮动利率：基点是不会变，变的是一年一次的LPR的最新报价。LPR+基点的浮动利率是一年调整一次，具体调整时间要看重新定价日。通常大多银行都会给予两个重新定价日选择，一个是每年的1月1日，一个是贷款放款日。

　　如第一年的房贷利率LPR是4.7%+20个基点；而第二年的LPR跌到4.5%，那么最新的房贷利率就是4.5%+20个基点，这个基点伴随自己的贷款年限，不会改变。

　　回到问题本身：

　　已经买了，贷款也下放了或者是面签完成了，贷款还没放。这两类都属于合同已经签订的，那么后期房贷利率就会按照合同上规定的来实施，基本上是不会变化了。

　　已经选完房了，还没面签，那么房贷利率就会按照目前的市场定价以及各个银行的基点来定，此外银行贷款还要综合个人还款能力，个人征信情况等综合因素来定，所以具体到每个人每个楼盘利率都会不一样。

　　而这些变化或者不变，都跟昨天出台的政策没有太大关系，银行是执行利率，跟央行规定的最低下调利率，是有区分的。只能说，银行最低可以4.4%，实际执行，是有区别的。

　　去年南京21.5万人高房贷利率站岗

　　接下来还有政策组合拳！

　　根据「房产南京」统计，去年全市（含溧水、高淳）范围内，新房成交量突破10万套，全年二手房成交量11.5万套，加起来共计超过21.5万套房。而去年首套房房贷利率最低也在5.4%左右，如此看来，这些人都高房贷利率站岗了。

　　5月13日，央行发布《2022年4月金融统计数据报告》显示，4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。根据报告，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

　　提前还贷，也成为近期的热词。

　　然而，虽然房贷利率高位，但真正对自己有影响的南京房价却是一直被按住的，整体的房价除了个别区域毛坯限价涨幅较高之外，大部分板块的房价上涨的幅度较小。

　　近期，南京调控政策放松一条接着一条。

　　1.限购放松：都市圈到主城；

　　2.限售放松：不动产证3年到合同签约3年；

　　3.二孩：二孩、三孩家庭可增加购房名额；

　　4.外地户籍满6个月社保即可南京购房，而过去则需要满2年；

　　5.首套房房贷利率最低下限可调制4.4%。

　　综上，限购、限售政策发生变化，但南京目前限贷政策未发生变化，比如二孩家庭第三套房需要全款买等。据悉接下来，还有一批重磅利好释放，如：

　　金融机构下调首付比例；

　　高品质楼盘、土拍放开限价；

　　部分交易减免税费；

　　扩大人才认定的范围等等。

　　政策利好频出，对于刚需客群来说，是一次好的机会。利率肯定还有下调空间，但空间有限，真正有需求的买房人完全可以趁着这一波行情上车。