成本线边缘试探!拉德芳斯4.7w,塞纳丽舍4.8w,蓝溪郡1.4w
2022/11/29 17:40  新华报业网  

  此前还会小心翼翼讨价还价的买家们,现在已经在卖家的成本线边缘疯狂试探了。

  近期的南京楼市,不是改善楼盘快马加鞭的入市,就是二手房价格下跌。前段时间,本号发布了:南京头部板块,价格“底”线被砸出来了?河西中4.7万元/㎡、河西南4.2万/㎡!南京头部板块,也妥协了!

  万科光明城市西苑约93㎡户型总价454.7万,单价仅有不到4.9万/㎡,万科光明城市东苑103㎡户型总价520万,单价5万,西堤国际三区单价5万,万 达 华 府东苑5万出头。此外,中海塞纳丽舍(4.8万)、拉德芳斯(4.7万)、嘉业阳光(4.5万)等房源也已经跌破5万以下了。

  南京宇宙中心开始甩卖,处于城市“次次中心”的楼盘也已经开始不再“挣扎”了。正方新城的银城蓝溪郡刚刚1.4万/㎡抛售,仿佛在说:此时不跑,更待何时。

  01

  1.4-1.5w/㎡抛售?

  昔日抢手刚需盘,大降1.2w

  打开南京链家网,325套银城蓝溪郡在售房源出现,其中有两套11月12日最新成交的房源映入眼帘,一套约88㎡户型精装房源成交单价1.5万/㎡,另外一套216㎡户型毛坯房源,单价算下来仅有1.46万/㎡。

  时间往前推,2020年同期,相似面积段的房子,206㎡四室两厅的成交毛坯单价是2.67万/㎡。两年的时间,价格相差超万元每平,这个价差不是发生在普遍虚高的豪宅板块,而是在一个刚需区域。

  6年前,2016年4月晚上,银城蓝溪郡于银城皇冠假日酒店加推17#景观楼王,264套房源,建筑面积约86-124㎡,均价约13800元/㎡,无任何优惠。两小时加推,房源全部售罄。

  如今,1.4-1.5万/㎡的成交数据,看似好像已经砸到底了,但也有买房人表示,算上贷款利息、税费等等,本来差不多已经在成本边缘了,甚至有些“边缘”支出算下来,可能都是赔本买卖。几年下来,没有赚钱,反而赔了。

  点开南京链家网发布的其中两套在售房源的房源时间轴,一边是卖房人降价1-6万,后涨回2万又继续降价10万到1万的复杂心路历程;另外一边是降价9万到降价4-9万,其中还发布房评、推必看好房,竭力想把自己的房子卖掉。但,这两种最终到目前为止,都降了25-30万,一样的结果是:还没有卖出去。

  现在看看某业主2019年在某平台上发表的评论:三年二手房才卖两万,不挣钱的玩意。现在如果他的房子还没卖掉,可能会气得直跺脚。

  正方新城可能是刚需板块起点比较高的区域了,有通车的地铁S1号线,靠近上秦淮商圈,周边产业园区,如江苏软件园、吉山软件园、东善桥工业园、智能电网产业谷等产业园聚集,最近南师附中也正式签约……,对于刚需来说,是不错的选择。

  在前几年,因为区域房荒,银城蓝溪郡的二手房非常抢手。

  再看看跌下1万的已经成常态的翠屏城,现在“9”字头的千元单价已经在这个小区很常见了。

  02

  拉德芳斯4.7w,塞纳丽舍4.8w,江湾城5.8w

  河西南多家楼盘跌至“4”字头!

  当然,房价打骨折显然已经不仅仅是刚需板块的“专利”了,就连宇宙中心也时不时让人“大跌眼镜”。

  从最新的数据来看,河西中部的中海塞纳丽舍西苑低楼层,90㎡户型442万,单价算下来4.87万/㎡。

  对不起,我忍不住又要把我去年8月,在某二手房中介门店拍的图发出来了。

  去年8月,某二手房中介门店图

  2021年3月份,同样是低楼层面积相似的住宅,交易成交价格是715万,单价77743元/㎡。

  放下矜持,市场进入以价换量,兜兜转转几年,房价它好像又回来了!

  这两张网传图,据说是近期河西奥体奥南的真实成交数据。

  图片来源网络

  图片来源网络

  河西中部

  拉德芳斯一套134㎡户型成交总价660万,单价算下来4.9万/㎡。另外一套76㎡的单价算下来4.7万/㎡。去年6月份,拉德芳斯一套约135㎡户型,单价算下来是8.4万/㎡,现在简直是打骨折了。

  再看看其中单价最便宜的一套,东渡新瑞国际63㎡户型,单价仅有4.15万/㎡,我看了一下链家网,这个小区最贵的一套是2020年成交的,单价是80309元/㎡,而与现在这套房同等单价成交的是在2015年和2018年的时候。

  万科光明城市西苑约93㎡户型总价454.7万,单价仅有不到4.9万/㎡,万科光明城市东苑103㎡户型总价520万,单价5万,西堤国际三区单价5万,万 达 华 府东苑5万出头。

  据中介表示:目前河西中部,基本上房价在5w出头,房屋户型好一些、装修和房子保养还不错的,价格会略高一些。比如万科金域缇香88㎡户型6万+,是因为南北通透,西堤国际六区6万+,是因为精装修交付的,且保养的比较好。

  仁恒江湾城二期近期挂出了一套较低价格的房子,高楼层,153㎡户型总价900万,单价算下来仅有5.8万/㎡,没有犹豫3天成交。

  河西南

  有人说,河西中部那些2005年买房的人,价格仅有几千元每平米,怎么算都是赚钱的。而作为此前价格疯狂上涨的河西南,就有买家在房源成本的边缘试探,而二次接手的卖家也许已经在成本边缘,甚至亏本了。

  据中介说,奥南(河西南)截止上个礼拜发稿本月已经成交了50+套,但价格上来看,依然出现了下滑。从上下两张表格综合来看:

  正荣滨江紫阙:约5.7-5.9万(除去车位和储藏室);

  天鹅堡:5-5.2万;

  海珀滨江:4.9-5.5万;

  金地中心风华:4.8-5.2万;

  海峡城:4.1-4.4万,4.9万;

  五矿崇文金城:4.7-5.2万;

  升龙天汇:4.46-5.2万;

  朗诗熙华府:5.2-5.7万;

  佳兆业城市广场:4.9-5.3万;

  正荣润峯:5.3-5.5万;

  鲁能公馆:4.6-5万;

  金茂悦:4.68万。

  图片来源网络

  我们还看到有中介发布:升龙天汇四期,134㎡户型,一口价600万,单价算下来仅有4.47万/㎡。

  招商雍和府,有网友爆料两个月降价240多万,590万138㎡,单价算下来仅有4.2万/㎡。

  图片来源网络

  “目前房价确实在降,跌的差不多了就有人接受了,成交量确实也有回升。但是区域的库存也比较大,大约有5000-6000套房源。”中介表示。

  不过也有人担忧:目前也就这一阵成交上来了,接下来还要看看量能不能稳定。

  其他热点板块,如江北核心区、南部新城,同样二手房降价是不争的事情,详情可点击我们此前文章:在南京卖房,竟然需要“玄学”?

  不仅仅是南京,其他城市同样如此。

  03

  二手房库存还能卖两年!

  自家房子如何才能卖得快?

  有人说,现在的楼市库存压力太大了,真的要过着每天都是双十一的节奏。就二手房来说,目前仅仅南京链家网的挂出来的数据已经超过15万套了。

  由于政策调控和房源产权等原因,房产经纪公司会将部分房源进行隐匿,只在公司内网供经纪人浏览。因此,15万套房源或许还不是最终的挂牌数据。

  今年已经累计才成交二手房7万套。

  按照现在这个进度,光是二手房库存至少还要卖两年多。

  与此同时,我们也别忘了新房方面,也有7.7万套的量,连续12个月锁定在“7”字头,南京新房库存的去化周期在15个月左右,超过业内公认的8-10个月的“警戒线”。

  市场库存量这么多,能把手里的房子出手掉,并且不亏钱仿佛就是最大的宽慰了。自家房子如何才能卖得快?以下三点需要牢记:

  1、认清事实,放下身段尊重市场价格。

  在二手房市场中,房子相比有价差——性价比高,是吸引买家的主要因素。

  目前库存量比较大,除非比较稀缺的特殊性房源,比如第一梯队学区房,高价值圈层楼盘等,目前还处于高位。在新房装修、户型越来越有优势,价格诱惑的冲击之下,很多二手房虚高的价格不再坚挺。

  而买方并不是傻子,会货比三家,所以卖家合理的挂牌价格,是卖掉房子的第一步,毕竟没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格。

  我们不用去看虚高的挂牌价格,而是可以参考小区近期的成交价,在同比装修、户型、楼层、中边户的基础上,上下浮动10%。如果想快速出手,就要保持小区同户型最低价。

  2、注重颜值,努力提高买家的看房体验。

  颜值是也是第一印象,开发商每次开盘之前总会把样板间“打扮的”漂漂亮亮,二手房房东想卖好房确实也需要一些手段。

  比如:房屋一定要收拾整洁、清空租客,最好让客户看起来拎包就能入住,这个本身也是二手房的优势。一套景观好一套视野差,以及采光如何,室内的整洁度、装修又怎样,都会影响卖家的购买意愿。

  可能有些卖家发现自己的房子,好像看的人不少,就是没有到问价的,大多是因为买家在“货比三家”,如果你的房子颜值不怎么样,肯定是放在买家的第二意愿的。

  3、多家挂牌,提高宣传力度广而告之。

  各家中介的平台、客源都不相同。既然自己要卖房了,就让所有中介都知道,就尽量让所有想买房的人都看到!

  最后,需要提示一句,手上没有优势的老破小需要尽快处理,毕竟一些价格虚高的老破小已经有很多小区三个月零成交了。年底甩卖,路子也会越来越野,一些新房交付后部分房源也将加入二手房库存行列,可供买家的选择会越来越宽泛。

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责编:李心舟

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