近年来，江北核心区凭借着较大的新房供应量、较好的区域规划，成为了不少投资客的主要购房阵营。

　　去年开始，南京新房市场迎来大降温，江核也不能幸免，新房、二手房均受到了不小的冲击。原本逢开盘必热销的江核，摇号盘也开始退场。不过根据我们的统计，目前江核（含青奥区域）在售的10家楼盘，有6家楼盘的整体去化率在7成以上。

　　这也说明，虽然江核存在一定的库存压力，但还是有购房者看好的。除此之外，区域还有10家纯新盘待入市，其中包括江北核中核首个仁恒盘，万众瞩目，江核区域将在很长一段时间内维持着较为稳定的新房供应量。

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　　江核10家楼盘在售中

　　9成在售盘后期仍有楼栋待推出

　　江北核心区包括青奥区域范围内，目前新房库存还是非常充足的，有10家楼盘在售中。

　　这10家楼盘中，保利扬子萃云台是去年11月底才首开的项目。该项目目前在售7、8号楼，户型建筑面积约105、114、129㎡，销许均价约39843元/㎡，另有3600元/㎡的升级装修包可选。项目后期还有6栋楼待售。

　　纵观整个江北核心区的在售项目（不含 正在清盘、有尾盘在售的项目），花语熙岸府目前推出了全部房源，其他项目后期还有一些房源待售。

　　晴樾府后期还剩1栋楼待售，待推出的房源为建筑面积约112㎡。晴樾府算是江北核心区今年去化率较高的楼盘之一了，项目在售的户型建筑面积约112、129㎡，销许均价约36844元/㎡，另有3100元/㎡的升级装修包可选。

　　中国铁建花语天境、龙湖天璞和青奥区域的保利阅云台后期还有2栋楼待售。

　　其中中国铁建花语天境是目前整个江北核心区均价最高的楼盘（含升级装修包），项目整体仅有4栋楼，目前在售1、3号楼，户型建筑面积约143、168㎡，销许均价约39996元/㎡，另有3800元/㎡的升级包可选，需首付5成。

　　晴翠府和青奥区域的越江时代、颐和铂岸江璟、中海观江樾后期都还有超过4栋楼的房源待入市。户型建筑面积从110-143㎡都有，升级包的价格也不等，位置上看核中核与青奥区域都可以选择。

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　　4成在售盘去化率不足70%

　　江核新房市场出现明显降温

　　2022年的江北核心区相较于2021年，已经有了不少的降温。截至目前，区域内在售的10家楼盘中，有4家楼盘的去化率不足70%，其中去化率最高的是花语熙岸府，去化率超过了90%。

　　2021年年底之际，江北核心区的在售楼盘中，仅有个别楼盘的整体去化率不足8成，大多数已售罄或基本售罄了。尤其是一些品质好、升级装修包标准较高的偏改善盘，还是非常受到购房者认可的。

　　但2022年尤其是下半年以来，江北核心区的热销盘、售罄盘甚至连摇号盘也开始淡出市场。

　　2022年全年，江北核心区唯一一家摇号盘是2022年2月23日加推的晴翠府，项目30套房源有40组报名，综合中签率约75%，截至目前这批房源已经基本售罄。

　　另外，2022年上半年江核还是出现了不少楼盘热销的情况，但到了下半年，热销次数明显减少，相邻位置较近的两家楼盘同期开盘甚至出现了截然不同的去化数据。例如2022年10月入市的越江时代和中海观江樾，如今，越江时代推出的这批房源已经售罄，中海观江樾则仅卖了1成。

　　中海观江樾去化数据

　　江核的降温还体现在首付比例上，从8成到5成再到3成，江核的入住门槛在降低。换句话说，当前江北核心区的购房心态，已从原先的投资渐渐朝着自住过渡，好的产品、更有利于出手的机会，才更受购房者青睐。

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　　江核未来还有10家纯新盘登场

　　核中核即将迎来首个仁恒项目

　　伴随着2022年江北核心区一批土地的成功出让，区域内还有不少纯新盘待入市，目前这些新盘有动静的不多，近期内入市的可能性也不大。

　　但从掌握的信息来看，江北核心区今年可能会迎来高端改善项目的登场，并且区域的房价很有可能会创下新高。

　　颐居G03地块是去年4月出让的项目，项目将打造11栋15-16F的住宅，其中，A地块打造5栋15-16层住宅，B地块共6栋16层住宅。有消息称，项目可能会在今年入市。其亮点为这将会是江北核中核首个仁恒项目。

　　颐居G03地块的毛坯限价高达4万元/㎡，这也是目前江核范围内有毛坯限价项目中的最高纪录了。

　　项目由颐居、仁恒、扬子投资联合开发，2022年6月成立的南京颐新居置业有限公司：南京国诚置业有限公司（颐居）占比51%；南京扬子江开发置业有限公司（扬子国投）占比39%；南京仁恒江洲房地产开发有限公司占比10%。

　　该项目疑似要打造216㎡的科技大平层，这一户型也是目前江核比较稀缺的大面积产品，项目定位直指高端改善，以下为疑似户型图。

　　除此之外，区域内还有去年7月拿地的颐居G07、颐居G08；去年11月拿地的奥体建设G11、江北新区建设G12、新居建设G13、南京北联建设G14、扬子江开发置业G15地块。目前这些地块的规划都还没出炉，所以近期内可能不会入市。

　　而区域内还有拿地已久的润悦府和金基中北G42地块，润悦府规划了9栋17-18F住宅，预计今年上市，金基中北G42目前待定。

　　不过纯新盘都集中在江北核中核区域，青奥区域短期内没有新盘入市了。待这一波在售楼盘售完后，区域可能会无房可售。

　　无论是在售楼盘还是待售新盘，江北核心区的库存储备还是非常充足的，但区域的热度也在肉眼可见的下滑。这些新盘入市后究竟能不能热销还要打上一个问号，不过如果颐居G03地块入市，可能会提高江核的改善面貌。

　　然而江核当下还有不少悬而未决的利好配套尚未兑现，加上市场已经回归理性，江核会有更强的改善购买力吗？我们只能交给时间来证明。