楼市回暖、楼市小阳春这样的“刺激性”话述，已经在朋友圈里流传了近2个月了。

　　很快，就是大家万众瞩目的传统销售旺季“金三银四”，这对于市场来说，也是2023年南京楼市的第一次“小考”，今年“金三银四”的表现如何，很重要！

　　从目前统计的情况来看，南京主城范围内（不含六合、溧水、高淳）有34家楼盘要推新，出货超6000套房源，其中纯新盘有16家。出货量比较大的区域依然是河西、大校场、鼓楼滨江之类的改善板块。

　　这一数据虽然算不上多热，但和去年同期相比稍高一些，不过这些楼盘究竟能否如约而至，就要交给时间来证明了。

　　接下来，我们就来看看今年3、4月份南京预计上市楼盘的情况，有需求的购房者不妨挑选一番。

　　16家纯新盘即将登场

　　从刚需到顶豪皆有

　　据统计，三、四月份即将上市的34家楼盘中，有16家是纯新盘，占据了总上市量的近一半。

　　这些纯新盘有建面约90㎡以下的刚需小户型，也有超过200㎡甚至接近300㎡的高端改善、终极改善的顶豪产品。可供购房者选择的层面还是比较广的。

　　在这16家新盘中，新尧新城的高科紫尧星院和仙林湖的兰亭和颂刚刚结束了报名，即将首开。

　　高科紫尧星院首开206套房，户型建筑面积约98、108、123、142㎡，销许均价30981元/㎡，精装无包；兰亭和颂即将首开101套房，户型建面约128、143㎡，全装修销许均价约35923元/㎡，另有1800元/㎡的升级装修包可选。

　　在众多纯新盘中，不少终极改善客都在等待葛洲坝河西南G29地块的入市，虽然目前项目还没有公开，案名也尚未公布，但流传出的户型图已经吊足买房人的胃口了。

　　不久前，我们现场实探了葛洲坝河西南G29地块，发现该项目已经建到露出地面5、6层的样子，售楼处也初见雏形，预计快的话4月份就能入市。

　　根据规划，项目拟建8栋26-29F高层住宅，建筑面积约198、248、298及少量500㎡，预计4月入市。据悉，项目将打造三恒两静一智能的科技住宅，U型围合式设计，有超大中央景观位置，计划配置中央会所（约2600㎡）+泛会所（6个共900㎡）。

　　房产南京 制图

　　建面约198㎡四房两厅三卫户型图↓↓

　　建面约248㎡四房两厅三卫户图↓↓

　　建面约298㎡五房两厅三卫户图↓↓

　　除了河西南之外，改善客较为关注的城南大校场片区三、四月份也有新盘要入市。

　　中北金基璞悦隽园预计近期首开1号楼（14F），约80套房源，户型建筑面积约116㎡，加上升级装修包的放风价约5.1万元。项目只打造了两栋住宅，一栋为14F一栋为17F，体量不大，很快就能卖完。

　　另一家纯新盘是绿城凤栖潮鸣，该项目的体量也非常小，仅有1栋16+1F住宅预计二季度推出。户型建筑面积约167、215、235㎡，含包放风价约5.2-5.3万元。

　　除了以上这些热门区域外，还有哪些新盘会入市呢？

　　栖霞建设于不久前刚公布三大项目的案名，其中燕子矶的星叶·燕尚玥府和仙林湖的星叶·半山玥府，快的话会在今年上半年入市。星叶·燕尚玥府户型建筑面积约90-126㎡，星叶·半山玥府户型建筑面积约127-189㎡。

　　星叶·燕尚玥府

　　星叶·半山玥府

　　上周刚公布案名的江宁东山中天美好G90地块（中天·云来），预计会在二季度首开，该项目规划了6栋13-18F住宅。

　　户型面积段小一点的项目也有，例如：江北城南中心的海信慧园，户型建筑面积约89、107㎡，预计二季度首开，该项目规划了5栋17F住宅，项目还配备了会所。

　　江北雨山路的龙湖天曜城即将首开1、2号楼，共约200套房，户型建筑面积约89、115、132㎡，不含包放风价约3万以内。

　　河西、大校场、小行、鼓楼滨江、百家湖…

　　改善盘担起上市量重任

　　去年开始，南京的改善市场持续发力，在接下来的三、四月里，改善盘依然担起上市量的重任。包括河西南、江心洲、大校场、小行、鼓楼滨江、百家湖等热门改善板块都将继续出货。

　　河西中部的越秀和樾府不久前刚刚加推，项目预计3月初再加推一批房源，户型建筑面积约143、175㎡，前期均价约57905元/㎡，另有5400元/㎡的升级装修包可选。

　　建筑面积约143㎡户型图

　　建筑面积约175㎡户型图

　　河西南的涵樾府和枫璟雅园都将加推，其中涵樾府即将加推8号楼，共52套房源，户型建筑面积约175㎡。枫璟雅园将在4月加推剩下的2、6号楼，共168套房，户型建筑面积约112、128、142㎡。

　　城南大校场的琥珀云台和云尚紫薇也即将加推一批房源。小行目前唯一在售项目万科朗拾预计3月加推最后一栋楼，位于2号楼共120套房源，户型建筑面积约109、139㎡，前期均价约41596元/㎡，另有4000元/㎡的升级包可选。

　　除此之外，城北新玄武的招商局中心·臻境、鼓楼滨江的金基皓樾、世茂璀璨滨江、江宁百家湖的百家臻园、东山的海玥华府、江北核心区的晴樾府、青奥片区的颐和铂岸江璟都将有一批房源要入市。

　　全市库存已经降至7.4万套

　　多方利好正刺激新房、二手房回暖

　　近期，无论是政策利好还是规划利好都在频频出炉，所以新房、二手房市场都出现了一些回暖的迹象。

　　截至目前，南京全市新房库存下降至7.4万套，近几日更是一度降到了接近7.3万套的位置。而去年年底时，南京新房库存则接近7.8万套。

　　图源 南京网上房地产

　　从新房市场来看，目前南京的首套房利率最低可以做到4.1%（LPR-20BP），再加上一系列政策，确实带动了一部分人的买房热情。近期摇号盘也是频频出现，除了向来热门的河西板块外，燕子矶新城也因为保利燕璟和颂的入市，带动了区域新房市场小回温。

　　二手房市场方面，像江核也因为一批优质学校的落地，而出现了业主报价暴涨95万的情况。

　　政策、利好的刺激下，市场的确开始回暖。虽然数据向好，置业顾问和中介也频频表示售楼处火爆，但我们还是提醒购房者要警惕一些夸张的说辞，实际情况究竟是不是热销可以通过官方网站进行查询。

　　例如，此前有一家刚需新盘入市，不少人表示开盘现场火爆，项目当天热销，但实际情况是否如此呢？如今距离开盘已经过去十余天的时间了，根据南京网上房地产数据显示，该项目还有近7成的房源没有卖完，数据并不如想象中乐观。

　　在接下来的三、四月，不管这些有计划入市的楼盘究竟能不能如期而至，从现在的上市量来看，“金三银四”基本泡汤了，这些有勇气入市的楼盘究竟能不能取得不错的市场反响？让我们静待三月的到来！