这几天的南京，可谓是人山人海。身为南京人，默默地在家看着四处排队的人人人。但，有些排队是为了“繁花”，有些排队也不一定就是“繁华”了。
上周末，小编的朋友圈除了被一堆游人刷屏之外，还有位于江宁禄口板块的一家楼盘，声称只要总价16万就可以买，现场有无数人排队，中介刷屏：做核酸，买鸭子都没这么多人排队。
朋友圈和小红书发布的视频、图片截图
“售楼处根本挤不进去，不是开发商拽不让进，而是人太多，看房排队中。 ”总价16万一套，毛坯现房，4.8米挑高，真的这么多火吗？关键，到底能不能买？
总价16万一套，4.8米现房公寓？
凌晨3点就来排队？
被刷屏的这家楼盘是位于禄口板块禄口街道的中骏·琉金街区，据中介说，这家公寓总价只要16万，从凌晨3点就开始排队，马上就要加推。在视频当中，也是满屏排队的人，甚至有人评论：不会是花钱买的吧？现场中介都有一大批。全南京的中介来了一半！
南京楼市真的许久没有这么多人人人的场面了，到底是楼市回光返照还是降价促销引发购房者排队？
其实这也不是中骏·琉金街区第一次做降价促销类的活动了，早在去年10月份就有总价15-20万一套的“策略”，单价低至4300元/㎡（此前13000-16000元/㎡）。而当时中介表示卖了100多套，如今只不过是重走降价促销的老路。
截图自朋友圈
果然，只有卖不出去的房子，没有卖不出去的价格。而从网友留言当中，我们不妨看到确实依然吸引到不少买房人的目光，连小编同事年近70的爸爸在家都刷到了这个消息了。
另外，也有理性的买房人提出质疑：便宜是便宜，真的能买吗？买了的人可能是最后的接盘侠。
非真公寓、产权缩水15年
这个楼盘真的能买吗？
事出必有妖，首先，我们来扒一扒这家楼盘。
中骏六号街区前身是2005年出让的N0.2005G103地块，当年由南京冠宇建材实业发展有限公司竞得，后于2016年被中骏集团通过收购收入囊中，中骏六号街区是中骏集团进入南京的第一个项目。
该项目此前在陆续投资建设了18栋大楼之后，由于股权调整、项目定位等原因被搁置了十多年，直到2017年5月，最新的规划设计方案才批前公示，此后以中骏六号街区面市，别名中骏·琉金街区。
虽然项目以新面孔示人。但是，其土地性质、年限等并没有变更，二期于2018年7月开始开卖，一期最早在2019年7月就交付时间。之后，该项目先后被曝出涉嫌捂盘、商业改公寓等违规操作。
根据南京网上房地产的信息，该项目自2018年7月份以来共计推出2440套房源（已除去车位），还有1205套房源未售出，去化率仅49%。
从这则背景中，该项目暴露出几个问题：
1、项目的性质，是否是“真公寓”？
我们从现有的南京网上房地产上看到，截止目前中骏·琉金街区共计有6张销售许可，其中5张的房屋用途都是商业性质，并非真公寓性质。2019年业主因为此事维权后，南京空港经济开发区（江宁）管委会还明确提出要求开发商开通退房通道。
2017年3月，南京出台《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》规定，为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。2019年8月，南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局联合发布通知，对商业办公建筑提出新规，主要是针对商业办公产品改造成住宅的行为进行规范。
目前为止，南京并未明确放松说可以直接商改住，所以，有一定风险。
2、项目年限缩水，产权还有25年。
这个项目的土地使用年限是2008年4月6日-2048年4月5日，按照目前直接买了拿到现房来算，仅有25年的使用年限，缩水了15年。
项目是毛坯现房，拿到房再装修入住还要等待1年左右的时间。
3、公寓和商业性质，普遍有的问题：不通燃气，不能落户，使用商用水电等。
现如今的政策之下，南京不管是公寓还是商业性质的项目与普通住宅的区别还是比较大的，不通燃气，不能落户，使用的商用水电等等。
4、项目本身的配套。
中骏·琉金街区项目本身配套也没有很亮眼，除了一些基础配套之外，离地铁还有3-4公里的距离。
当然，不考虑其他的话，项目还是有优点的，一方面是现房直接拿房，另外一方面就是总价便宜。总价16万，仅有一线城市豪宅一平米的单价。
禄口市场房价惨跌
有楼盘开盘3年熬成现房却1套都没卖出去
当然，降价促销除了项目本身原因之外，跟市场也分不开。
一方面是南京目前的公寓市场，一直以来并不是那么景气，与住宅类相比，大部分不温不火。
另外一方面就是禄口市场，整个区域不讨论公寓，也不讨论商业，就算是此前市场较好的住宅，也是“狼藉一片。”
前段时间，就有网友吐槽：南京禄口房价简直跌的惨无人道，2019年买的房子，价格1.2-1.3万每平方米，总价80万，现在只能卖出50万，活生生一辆奥迪亏亏进去了。
看到这个，小编却觉得不足为奇。去年初，在整个南京楼市市场还没那么冷的时候，我们探访过禄口板块，「工抵房」遍地，房价已经能便宜40万，价格等你来谈！不管是此前的禄口老镇，还是新兴板块如意湖板块，都比较一般。详情点击：熬！南京这个板块「工抵房」遍地，房价能便宜40万！
“熬”这个词，用在禄口板块再适合不过了，而区域内的禄口老镇更是遍地现房，低首付、降价。
禄口老镇同片区之类，除了早期的红豆香江华庭还算可以，蓝天慧融花园、红豆香江华府以及和昌绿地新悦湾，有的开盘近3年至今已经现房，却一套都没卖出去。
数据统计来源：南京网上房地产，时间截止2023.3.20 16:00
再看如意湖板块，整体要比老城镇好一些，但个别楼盘去年开盘至今成交率也就13%-14%。
回到中骏·琉金街区，到底是不是一定不要买？靠投资、靠做房东的买房人，可以忽略，因为这套房的回报率几乎看不见。但是，这类房子也会有一定的客群。
1、打算长期租房的小年轻；
2、常住禄口，并想把爸妈接过来一起住。
目前算一笔账：据南京链家网显示，中骏·琉金街区整体租金1500-2000元/月，按照1500元/月来算。
一年光是租金：1.8万，粗略算下来，总价16万也够租房9年的。而25年的产权来算，也比较划算。
但是，虽然是现房，也会有物业管理上出现问题、商用水电贵、没有燃气等等其他问题的出现，决定要买的人还是要多多想清楚。
