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品牌物业“抢滩”老小区,能走多远?
2022/12/07 20:37  新华报业网  

  老旧小区特别是零散片区的物业管理,是小区治理中的一个共性问题。如何在托底保障的同时,满足人民群众对更好服务的需求?如何在阶段性政府“买单”的基础上,实现可持续的常态运营?这是各地正发力破解的治理难题。

  在以公办物业为主力推动老旧小区物业全覆盖的同时,南京市秦淮区多个街道引入社会化物业公司进入“最难管”的片区。这些率先试水的品牌物业公司生存状况如何,能否管得好、留得住?记者就此进行了调查。

  赛马模式,寻找“专业”力量

  12月2日下午,在南京市双塘街道荷花塘片区,高岗里社区书记郭雅蓓招呼约20名居民参加消防演习。居民听物业公司讲解消防知识,试用手持灭火器。

  荷花塘片区毗邻明城墙,是南京11片历史文化街区之一,也是亟待更新的棚户区。走在杂乱的街巷间,迎面可见这样的标识牌:“建于清末民初,单层砖木混合结构,南北向两进院落,小青瓦坡屋面,体现老城南传统院落民居的特点。”去年4月,银城物业入驻荷花塘片区,这里第一次有了专业的物业管理服务。

  “这个手持灭火器,我们家家户户都安装了。”81岁的徐永林告诉记者,灭火器由街道出资、物业免费帮忙安装。针对消防安全隐患,每月一次消防演习成了“标配”服务。街巷环境变整洁了,电动车有了规范充电桩。

  “像这样的老旧小区和零散片区,街道内有33个,占据辖区总面积的七成以上,其中18个原本无物业。”双塘街道物业科科长黄金恋介绍,居民有改善居住环境的诉求,区域内有提升安全管理能力的需求,但全部依靠政府人员或财政补贴都不现实,亟待引进高质量市场化物业管理。但另一个现实问题也摆在面前,这些片区基础设施差、居民没有交物业费的习惯,物业管理难度高、盈利模式单一。

  突破传统的政府买单、公办物业托底模式。双塘街道制定了“小区物业管理提质增效及全覆盖三年行动方案”,决定“牵手”头部物业。经多方努力,街道引进本地品牌物业公司——金基物业、银城安居物业,与秦淮区国资旗下物业——恒兆物业,形成同台竞技的三驾马车。“同时引进三家物业,是想要联合更多市场力量集思广益共同探路,街道看中头部物业的服务质量、应急响应速度和信誉。”黄金恋说。

  引入更多市场化力量,寻求小区治理上的突破。南京市朝天宫街道也做出全新尝试。今年6月,引入外地首进南京的宝石花物业,“交出去”的是其最难管的商住混杂片区——陆家巷。

  “以前我们是各人自扫门前雪,楼道、公共区域垃圾随处乱放,汽车随地乱停、共享单车到处乱摆。现在公共区域很干净,新安装的岗亭和道闸,对来往车辆进行管控,生活的空间也变大了。”在陆家巷住了42年的徐志轩对这几个月里的变化赞不绝口。

  “陆家巷片区的小区有两大特点,一是商铺很多,新场景、新业态、新消费蓬勃发展,其中很多都是网红店,人流量大;二是老年人很多。”江苏宝石花物业管理有限公司副总经理吴顺龙说,“这和我们以前接管的小区很不一样,对物业管理提出更高要求。实行街区化管理模式,让小区有了管家。”

  “每天上午7点开始巡逻,按照路线将整个片区走一圈,如果发现问题,要第一时间处理。”宝石花物业管家秦乐说,自己和同事们巡逻内容包括秩序维护、飞线充电检查、垃圾清理、非机动车存放等,路上要将摆放不整齐的电动车放到线内、将墙上的“牛皮癣”及时清除、将影响通行的共享单车摆到指定位置……如今,行走在陆家巷小区,这里坑坑洼洼的道路填上了柏油、斑驳的墙面被粉刷一新、共享单车整整齐齐地停放在街道两侧的白线内。

  带资进组,救场“托底”环节

  城市发展进入存量更新时代,老旧小区成了品牌物业下沉市场的新领域。但毋庸讳言的是,经过近年政府力推的小区物业管理全覆盖,落到最后的,往往是最难啃的“硬骨头”,物业费难收是首当其冲的难题。

  “老旧小区的居民并没有形成交物业费的观念。相反很多居民的想法是‘我在这里住了一辈子都没交过物业费,凭什么你们一来就要收费?’即便我们先做服务后收费,但目前收缴率只有30%左右,许多工作都是贴钱在做。”在百日复盘研讨会上,宝石花物业相关负责人直陈管理“痛点”。老旧小区缺少物业用地,一般物业服务用房会按照房屋总建筑面积0.3%比例配置,但老旧小区在建设之初就没有这样的规划。“目前,我们一些保安只能站在小区门口值守,条件比较艰苦。”

  “带资进组”的品牌物业,并不谋求当期的收支平衡。“来凤里根本没法实现封闭式管理,也就没有收到物业费的基础条件,无论如何计算,都无法盈利。”金基物业双塘片区项目经理王靖伟告诉记者,这一开敞式小区建于1994年前后,有24个出入口,市政道路从小区里穿过。但现实的要求是,零散片区、独栋也需要物业管理,街道以相邻片区为单位,落地片区安全秩序管理,物业通过巡查加强对零散片区的公共秩序维护、安全防范等落实管理管理。他们公司计划在第三年实现街道范围内服务的小区总体收支平衡。

  “片区面积约12.5公顷,房屋密度高且老旧,区域内居民基本都是老人和租户,房子本身产权也不明晰,有的甚至是十几名产权人,收缴物业费难度大,难以满足居民更高水平的物业要求。”银城物业荷花塘片区项目经理包军说,他们通过前期投入,在荷花塘片区建立起基本防范体系,增设边界报警、人脸识别等系统,配备保安人员进行巡逻。“随着荷花塘片区推进城市更新,能否顺利完成物业入驻,实现自我造血式的收支平衡,我们心里也没底。”

  进驻双塘街道的三家物业公司在接受采访时坦言,目前的基本保障更多倾向于满足社会安全保障,但面对居民更高水平的供水、供热、供气等公用设备管理,片区绿化、道路维修等设施改善需求,目前还无力满足。

  收放之间,培育“造血”能力

  “老旧小区需要物业公司的服务,但自身付费意识不强,而物业公司需要依靠物业费维持正常运转,这是老旧小区突出的最大矛盾。”东南大学物业管理研究所所长黄安永认为,需要街道社区要沉下去,召开各类的居民会议,加大宣传力度,让居民逐渐接受“花钱买服务、花钱买享受”理念。他强调,街道内的老旧小区是混杂的多功能管理体系,必须要以政府为主体,以企业为主力,强化经管协调,扎实研究和推动物业工作做实做优。

  “有了靠谱的物业,社区也多了一个帮手。”双塘街道来凤街社区书记魏萍说,为了让品牌物业能留得住、干得好,政府和社区都在努力,正探索实施党建引领下的“社区+物业”新模式,致力于将“两条线”拧成“一股绳”。社区出力将绿化、监控、雨污分流等小区基本设施改善好,再交由物业维护管理。在街道设置公安、物业、社区三方合署办公区域,让居民遇到问题时能找到对应解决方,而不是将一些不属于物业管理的问题也压在他们身上。

  双塘街道相关负责人介绍,他们的计划是先补贴、扶持,后放手交给市场。对于片区内暂时无法实现收支平衡给的物业公司,街道一个小区一种补贴方式。第一年,街道补贴银城物业荷花塘片区物业管理费用80万元,对金基物业零散片区的牵牛巷片区、许苑小区、秦状元巷46号等八个项目第一年补贴近36万元,对玉带园、来凤小区等九个老旧小区补贴近280万元,第一年街道扶持补贴各物业公司近400万元。与此同时,街道也在开拓资源赋能物业。在部分片区,街道正试点将路边停车位交给物业公司一体化管理。一方面减少政府管理成本,另一方面又给市场更多自留地。

  “不应该是以政府为主体,而是政府引导。”南京市城乡建设委员会工程储备中心副主任陈小坚认为,物业费的收缴率实际上衡量的是物业水平,是否能够真正达到老百姓的认可度。“政府可以提供公共资源向物业公司倾斜,如将街巷城市公共空间的运营许可、公共停车的收费权……让渡给物业公司,但是绝对不是政府为主体,而是市场为主体或是各个利益方为主体,包括居民、商户、物业公司,所有利益相关方是主体。”

  探索多元市场化盈利,是品牌物业的强项。充电桩、入户维修、上门送货以及社区化团购已是各家谋划的标配方向。管家秦乐的联系方式公示在小区各楼栋内。她的工作除了区域品质巡检外,还要受理住户信息咨询、装修申请、报修等,对接提供打印复印、室内维修、室内清洁、二手房买卖等有偿服务,

  突破边界,打开“下沉”市场

  对于品牌物业“抢滩”登陆,多家公办物业负责人在接受采访时表示“乐见其成”。“一方面,我们需要承担社会责任,但无限制托底、长期输入投入也是一个无底洞,经营难以持续。另外方面,我们也希望看到,这些市场化公司如何实现盈亏平衡,创出新路可以给我们以借鉴。”一家区属国企平台公司负责人说。

  路越蹚越宽阔。外地品牌物业公司相继进入南京市场,正带来更多破题思路。老旧小区乃至零散片区物业管理并非无解之题,自有盈利可持续发展之道。

  “第一年亏了400万元,今年亏了100多万元,明年有望实现收支平衡略有盈余。”愿景和家物业南京公司秦淮片区项目经理张建云正在忙着年底盘点。该公司2021年2月入驻夫子庙街道,目前已经接管47个小区,其中11个闭合小区,36个零散小区。这一公司起家于北京,探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式,如今已在全国铺开。

  “好的围合小区,5毛钱一平方米的物业费收缴率能达到70-80%。零散片区最困难,每平米3毛的保洁费收缴率也就只有20%。“他算了今年的帐,物业费+保洁费收了190万元左右,停车费预计70多万元,政府补贴23万元。公司80多个员工,人力成本是最大的支出。填补这一收支“黑洞”的关键是增值服务态势良好。小区入户维修很受欢迎,今年实现利润近30万元。新推出的局部装修改造很受欢迎,今年合同额100多万元。今年还签了三台电梯加装,现金流一台就有50多万元。小区饮水机和充电桩的运维一年下来行业有几万元。

  今年年初,该公司入驻了鼓楼区的金陵小区。张建云坦言,公司的特色是其实是改造管理一体化服务,这一强项在南京还没有用武之地,目前只停留在运营的后端。为老旧小区改造提供规划咨询、资金拉动、设计改造、长效运营“全链条”服务,是一个更加广阔的市场。

  “其实从小区出新改造就可以接入,一方面便于后期管理,同时可以更好实现收支平衡。”一家品牌物业负责人在坦言,相比于外地,目前南京这块市场蛋糕还没有打开,社区空间的商业化利用也存在制度壁垒。“下沉社区,是个大市场,但需要多政策上的突破。”

  值得关注的是,陆家巷片区也是南京市房产局落实美好家园、探索街区化物业的一个试点。把原有的物业服务模式由“小区型”升级“街区型”,将原来以产权人委托开展的物业管理,塑造为向基层政府和社区居民提供服务的“物业+”市场结构,加大政府采购物业服务的范围、内容。南京正在探索将物业管理小单元和城市管理大板块结合起来,兑现多方扶持的政策红利,增强各类物业企业在不同环境下的发展能力。

  新华日报·交汇点记者 仇惠栋 刘春 洪叶

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责编:顾志铭

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