“开开心心！期待5年了，终于有了新的家园。”今年56岁的张书娟是南京市秦淮区毛家苑23号住户，6月20日下午，天降大雨，她依然早早来到毛家苑改造指挥部，领取期待已久的新房钥匙。

从摇摇欲坠的老公房，到厨房、厕所、浴室一应俱全且具备房改条件的新楼，张书娟等84户邻居等待了五年多。毛家苑23号的重生，真实展现了居住类城市更新项目的复杂性与长期性，也为如何用基层治理智慧、“螺蛳壳里做道场”的创新设计以及政企担当，促进更多“毛家苑23号重生”提供了新借鉴。

“像桃酥一样的家”

说起住了半辈子的毛家苑23号和23-1号，张书娟和邻居姜在宇，不约而同用“脏乱差”来形容。这两栋分别建于上世纪50年代后期和60年代初期的老公房，原来分别是南京市第二机床厂的招待所和集体宿舍，以今天标准看有严重的结构问题。房屋不成套、电线像蛛网，没有晒台，没有卫生间……“公共厕所在楼下，冬天排队冷得够呛。”姜在宇回忆，走廊里是住户搭建的“厨房”，“挤得走廊只有不到两米宽，有严重安全隐患”。

张书娟是边户，还能有“独立厨房”，中间户只能两三家共用一间，错开时间做饭。作为底层边户，姜在宇的“厨房”在楼外，“挨着墙搭了个小披间”。这样的搭建，两栋楼随处可见。楼内每家居住面积普遍只有十来平方米，张书娟的23平方米算是大的。为了多点空间，楼内建起“碉堡”，楼外搭起吊脚楼，底部木柱是唯一支撑。“险上加险”，让经常跑这里的社区干部胆战心惊。

取钥匙这天是大雨，要搁改造前，住3楼的张书娟家就要下小雨。毛家苑23号是3层楼，对面23-1号是2层楼，77岁的姜在宇和老父亲就住在23-1号1楼，那时他就要担心山墙会不会垮。社区干部揪心不比住户小。每到刮风下雨，他们都要打伞来看，毕竟这两栋楼已经是C级危房。

C级危房有具体评估标准，姜在宇则有更形象形容：“楼板严重损坏，走在上面像整栋楼都在晃。每户之间的隔墙，是用毛竹片加泥巴建起来的，你都不能想象。”

2020年，秦淮区双塘街道和五福街社区希望通过除险加固，尽可能消除安全隐患。但已经被折磨多年的两栋楼84户居民，大部分都强烈希望原地拆除重建。在姜在宇看来，两栋楼“像桃酥一样”，一动工就要散架。倾听群众的呼声，除险加固停了下来，两栋楼的产权方南京机电产业（集团）有限公司积极向秦淮区政府及相关部门、街道、社区反映居民呼声，迅速开展改造方案论证工作。

南京机电集团企业管理有限公司执行董事、总经理陶钱斌说，原企业虽已改制，但这84户居民都是改制前的老职工，解决他们的急难愁盼，也是机电产业集团的社会责任与担当。经过与双塘街道多次协商，机电集团决定承担两栋楼翻建的所有资金。“出钱也出人，一定得给大家一个交代。”

似乎很顺利？但故事距结局还远。

新房方案通过，花了四年

2020年5月14日，居民大会召开，危房消险正式启动。但最终，大家共同选择了一条比除险加固漫长得多的路——“原拆原建”。

相关条例规章实施多年，放眼全国，“原拆原建”能成事的并不多。

加固还是翻建，又如何翻建，双塘街道办事处城治办副主任黄金恋回忆，统一共识就用了三年多。几乎亲历了过去五年多全程，尽管已知“大结局”，回顾期间曲折，五福街社区党委书记、主任许黎依然有无限感慨。她记得，起步“人屋分离”就已很难——84户中有三成是老人，不良于行的他们只想在老屋过完余生。一一耐心细致工作下，老人们才陆续同意搬出。

五年前已年届八旬的黄孝慈，并非不愿搬，只是实在找不到愿意租给高龄老人的房东。最终，许黎和同事们找到了办法，联系附近一家康养结合的养老院，又根据政策帮忙申请失能老人补贴，让老人顺利入住。

终于，所有住户都搬了出去。接下来是设计新楼，这要充分征求住户和周边居民意见，但方案难产了。

拆掉了两栋旧楼，一下子宽敞了，周边居民希望这里成为绿地、花园、停车场，或是消防通道。周边群众来访谈诉求，街道一面做工作，一面和各方合作保施工。黄金恋记得，接待这样的来访至少百余次，一次次安抚下激动的群众。

张书娟记得，最初规划是两栋楼拆除后，合二为一建一栋五层楼，既减少占地面积，楼前后可用公共空间也大了。但前后楼居民有的不同意，担心增高影响采光，周边居民锁小区大门，甚至施工机械进场时集体拦路。“工作后来大多做通了，只有一户老太太不同意，我们上门去沟通，最后门都不开。”张书娟挺遗憾。

“按照规定，改建方案必须征求楼栋前后（相邻权）十米内的住户同意，必须百分之百同意。”陶钱斌说。

南京市规划和自然资源局秦淮分局局长、秦淮区城市更新办常务副主任李建波说，居住类城市更新项目通常有三大难点，首先就是居民意见很难统一，花费一两年甚至更长的时间、耗费大量人力去做工作，也仍旧会遇到剩余一两户无法说服的情况。

新建一栋五层楼失败，那就重建两栋楼，但方案难产了。从2020年到2023年，几乎每次开会都是不欢而散。“最大问题是人心不齐。”说这话的是原二机床厂职工杨树跃，他退休前在厂里就干后勤，与两栋楼住户以及他们的亲戚都熟，被指挥部返聘来帮忙做群众工作。

今年67岁的老杨，退休时光几乎都用在了毛家苑23号，“退休了比工作时还忙”。和其他老城区拆旧建新项目相比，毛家苑23号虽是南京市属企业公房，机电产业集团愿意履行社会责任兜底出资。但问题在于此，所有住户实际都是租户，其中还有空置、转租等复杂情况，有的想拆迁、有的想新建，达成共识极难。“住户微信群很多，大群中群小群，这个不让你进，那个不让他进。”老杨如此形容道。

人心不齐，那就一个群一个群凝聚共识。指挥部发动亲朋好友参与，重点做通“意见领袖”工作，他们再去说服居民。许黎记得，许多群众从开始的不理解，后来主动出来帮忙做工作。“我们讲十句，不如群众讲两句。”杨树跃笑言，已记不清来毛家苑多少次、接待过多少批群众来访、深夜接过多少居民电话。回顾做通一个个工作的秘诀，他就两个字“真诚”。

真诚，打动了越来越多的居民。既有被改造后幸福的描摹打动的，也有因努力奔走为低保户、残疾人争取各种补助而感动的。许黎说，政策范围内总是积极帮助他们争取到。周边居民从更新中连带改造了管网、路也重铺了，也从抵触走向理解。

设计方案获一致通过时，住户迁出已4年。

凝聚在“0.5层”中的共识

2024年3月18日，重建终于启动，使用的方案曾被推倒过30多次。

“反反复复改了二三十次都不止，开了20多次座谈会。”姜在宇回忆说。典筑设计集团建筑师王梦新则给出了更准确的数字——40多份方案，“毫不夸张地说，比设计一套商品房费心三倍。”

“难在哪？螺蛳壳里做道场。”黄金恋介绍，最终设计采取两层上加半层、三层上加半层的办法，才满足了所有住户诉求。

加半层不太好理解，记者到现场才明白了“2.5层楼”“3.5层楼”的奇妙设计。爬上毛家苑23号2层顶部，是一片开阔的狭长天台，背后则是一排整齐的入户门。这“0.5层”的加盖，让这片蜗居在与周边楼不足2米间距中，实现了户型成套化改造，以及独立厨卫、明亮采光、外墙节能保温系统、现代排水系统。

“0.5层”是被“逼出来”的方案。陶钱斌说，翻建需遵守“三原”——原地址、原面积、原高度。其中总面积增加不可超过20%。但是，要在每户多是20多、30多平方米，最小一户仅有7平方米多，增加厨卫根本无法实现。设计师想了个办法，老房的坡屋顶改为平顶后，高度不变，但能多建半层。于是，部分一、二楼住户搬到了一半天台、一半住宅的三楼，腾出空间留给原有住户做厨卫。

设计限制条件还有不少：房屋原地皮不规整，为满足每户南北通透和燃气要求，每一家都是独立设计；原来住户在2层，安置位置必须还到2层，不能变动层数；厨卫管道不能在卧室里；要兼顾建筑外立面开窗造型……王梦新说，如此多的限制，导致小小的3层楼分成三种不同面积段；即使面积相同，户型也不一样；两栋楼各往内缩几十厘米，才能空出消防通道；将步梯从南北改成东西，最大限度把面积让给套内……

“虽说费了点周折，但最终还是把事干成了，看见大家能住得安心，我们都替他们高兴。”王梦新笑言。

“拿到钥匙，以前的一切不痛快都忘了”

参与拆旧建新的每个人，都能讲述一两个关于波折、关于反复、关于推倒重来的故事。一组数据可窥一隅：项目建设总投资为2248万元，另外支付住户过渡费近1000万元。

无论多么曲折，张书娟坚信，一定能走完所有路程。当她拿到45平方米小屋的钥匙时感慨，“当时真没想到要这么长时间”。

漫长等待中，许多居民愿意相信杨树跃一次又一次的安抚，因为他和他们的父母兄妹在一个车间干过，但又不太信，因为有太多的波折。姜在宇就是其中一个。他患得患失，总不太放心老杨的承诺——他居住的12平方米小屋，更新后能增加十几平方米。直到拿到钥匙，老姜才放了心。从他话语中，记者感到发自内心的那股畅快，“真要好好讲一个‘谢谢了’”。

指挥部中，交钥匙这天听到最多的是“谢谢”。几个住户拉着陶钱斌手不放，握了又握。“没有你们，哪有我们这群人的今天！”

不久前，79岁居民陶本杰前来送锦旗。那时，陶老已经可以看到新家的样子。这套房是陶老结婚后十多年才分配上的，从1980年到2020年，陶老一家凑合了40年。“我快80岁了，能看到老房变新房，16平（方米）变31.66平（方米），还用上了厨房和卫生间，南北通透，真的知足了、满足了！”

知足，记者在领钥匙现场也听到过很多次。

虽然最终没能建起5层楼，但大多数人都很满意。“有这个结果，知足。”姜在宇说。张书娟也说，“拿到钥匙，以前的一切不痛快都忘了。”

过渡期间，有十多位老人过世，没有看到毛家苑23号的新生。更多的住户等到了梦想实现。6月20日，简陋的指挥部里里外外洋溢着喜气，来拿钥匙的居民个个喜气洋洋，见人就称谢。有的专门拐到老杨的办公室，向他道声感谢、说声辛苦。

至今，还有一些群众工作要做。陶钱斌、许黎、黄金恋、杨树跃……以及更多的人还在奔走。不过，一切努力都是值得的。“这让我们感觉，确确实实为老百姓作了一点贡献。”黄金恋说。

指挥部、街道、社区的干部们，和居民一样喜气洋洋，聚在一起说着、笑着、感慨着。“一晃，五年了。”和记者聊完，许黎也加入大家的谈笑中。

回首复盘，困难并非只存在于毛家苑23号。2021年南京入选住建部首批城市更新试点名单以来，进行的四大类城市更新中，以居住类地段城市更新试点探索所遇问题最为复杂。

毛家苑23号这样的居住类城市更新项目，南京并不多，却大都集中在秦淮区。包括今年5月刚交付的南京首个居住类城市更新项目石榴新村，三年经历十多轮方案调整才完成签约的御河新村，以及以“渐进式”实施更新的小松涛巷，每个项目在实施初期都举步维艰。李建波建议，在居民意见95%以上统一的情况下，对剩余的少数居民，或可通过修订法律法规加强强制性，如果因为极少数居民的反对影响了大家的共同利益，让城市更新无法顺利实施，非常可惜。

新华日报·交汇点记者 陈月飞 刘霞 陈珺璐/文 陈月飞 刘霞/图

部分图片由受访者提供