南京最牛书包房，鼓楼树人本部学区的恒盛金陵湾，又来搅动市场了。

　　这几天虽然是工作日，南京这家楼盘的置业顾问却忙得不可开交，人一波一波的，接待台边竟没有一个人闲坐着。

　　原因是，昨日（10月10日）开始，恒盛金陵湾再度开放售楼处，即将在11月中下旬加推14号楼，闻声而来咨询的人特别多。Z小姐今天前往售楼处的时候，近10组客户同时在咨询。

　　有意向的客户要填写登记信息，后期开盘会优先通知。

　　一、先上一波恒盛金陵湾这次加推有用的信息：

　　1、加推房源：

　　这次将推出的是金陵湾新河村组团中的14号楼，11层，共计66套房源（人才14套，无房20套），一梯两户。

　　新河村组团一共规划了4栋住宅（12、13、14、15号楼）和一栋5层的商业综合体。2021年11月份，12、13栋优先对人才进行定向供应，已经推出。当时，户型建面约156㎡和180㎡，毛坯均价43800元/㎡，首付5成。至此，剩余两栋住宅楼，14号楼为其中1栋。

　　2、面积：本次14号楼的户型面积约132、156、181㎡三个户型，全部为4房设计，每个户型22套，得房率约85%。

　　3、价格：总价650万起步，最高900多万，单价算下来约5万元/㎡。

　　4、首付：市场正常首付来，不限购。首套房25%、二套35%。

　　5、开盘时间：预计11月中下旬。

　　6、交付：毛坯交付，预计2025年12月31日前拿房。

　　本批次房源不是对人才定向，而是按照正常市场规则，有14套人才，20套无房，仅有32套房对普通客户。

　　据置业顾问表示：按照现有报名情况来看，肯定是需要摇号的。现在是工作日，预计周末人更多，上一批就一下子来上百组买房人同时咨询的情况。

　　除了14号楼之外，该组团住宅还有1栋15号楼（18F）的住宅，推出时间不详。

　　当然，金陵湾受宠的原因有三：

　　1、学区学区学区，树人双学区。

　　2、项目周边的小区以老旧小区为主，像新河一村、新河二村、迎江园小区都建于上世纪90年代，房龄都在30年左右。而恒盛金陵湾虽然规划较早，但始终是新房，加上大户型四房，舒适度要高一些。

　　3、倒挂。（这部分后面说）

　　二、恒盛金陵湾能不能买？

　　因为有学区加持，恒盛金陵湾的热度一直不减，但能买吗？现场也有质疑的声音。

　　1、因为此前有过几次停工，这次买房能如愿拿房么？这是此次质疑的焦点。

　　恒盛金陵湾此前还没开卖的时候，就稀稀疏疏的出现停工的消息。到2021年年底，新组团两栋楼定向人才供应，推完盘之后，2022年6月份又被深陷“停工”疑云。

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　　2022年年底，Z小姐团队去看的时候，还处于停工状态。今天，再次探访，12、13号楼外部基本完工，目前可能正在进行内部作业。

　　2022年年底状态

　　工地现在状态

　　而正在开卖的14号楼，正如火如荼的施工当中。

　　工地围挡上的建设公司写的是江苏富源广建设发展有限公司，而金陵湾的开发房企依然是此前的恒盛江旭(南京)房地产开发有限公司，置业顾问自称为恒盛的员工，都是自销团队。

　　房子2025年年底拿房，如果再次停工或者说不能如期拿房，对于某些赶着趟的家长来说，确实是一个比较烦恼的事情。

　　2、产权缩水。

　　金陵湾的拿地时间是2007年，距离今天已经过去了16年。加上恒盛金陵湾新组团的交付时间要在2025年年底，等到购房者拿到房，土地年限已过去17年了。

　　当然，对于顶级学区房来说，这个还算不得什么。

　　三、树人学区房的行情怎么样？

　　2013年首开时，毛坯均价仅有2.49万元/㎡，2021年11月推出的新组团毛坯均价也不过才4.38万元/㎡。

　　2013年项目首开均价

　　学区+倒挂，简直就是硬通货。

　　而即将推出的这批房源算下来，均价预计5万元/㎡左右，这个价格还能倒挂么？

　　Z小姐也走进了几家附近的中介门店，有中介告诉我，现在树人学区房价格现在基本回到2018年的水平。

　　“现在一个月卖1套、2套，甚至两个月卖1套的情况都有。最大的难处在于，买卖双方都僵持着在那了，房主觉得自己已经降到底线了，买方觉得还能有空间，比如恒盛金陵湾137㎡户型的中楼层之前800-850万，现在720万，卖家不想讲价了，但市场就是680万才肯买，所以双方博弈中。”

　　“2021年那个时候确实一年涨价100万是正常的，现在是降价，一套房降价50-80万也很正常，此前房子520万不卖的现在480万是卖不掉。但是，小户型特别是单室套浮动不会太大，比如新河一村38㎡单室套总价319万或者只能减少到317万，单价还是8万多，两室套如果价格不是很高也有人买”。

　　查看近期恒盛金陵湾成交的二手房，据链家网显示，小区挂牌均价为58049元/㎡。

　　近期成交的几套两室套户型，单价在5万多-6万多。

　　单室套的价格要稍微高一些，总价约430-450几万，单价算下来最高超7.3万元/㎡。

　　而与本次加推面积相仿的大面积户型单价却比较低了。今年6月份的时候，一套138㎡的户型总价760万，单价仅5.5万元/㎡。

　　并且据中介表示，这种户型，现在买家肯拿出来的基本在680万左右，这样算下来，单价也仅仅不到5万元/㎡。再加上年底有可能要继续下行的行情，以及明年不确定的行情，这样以来，恒盛金陵湾这批房源的倒挂优势或将不再。

　　买不买？一批买房人真的又爱又恨啊！