鼓楼树人本部学区，学区中的王炸！上个月刚刚对外释放要开盘消息的恒盛金陵湾，这次终于要开了。

不过，比恒盛金陵湾开盘还要王炸的消息是它的价格。

据Z小姐得到的最新消息，项目预计最快本周末或下周初拿到销许，价格预计毛坯均价51800元/㎡，首付4成起，预计验资260万。开盘当天认购房源交定金100万，验资银行包括招商、浦发、兴业银行。

2013年恒盛金陵湾首开时，毛坯均价仅有2.49万元/㎡，2021年11月推出的新组团毛坯均价也不过才4.38万元/㎡。

2013年项目首开均价由此来看，本批次房源跟上一批相比上涨约8000元/㎡。

NO.1 |壹

本次将推出的是金陵湾新河村组团中的14号楼，11层，共计66套房源（人才14套，无房20套），一梯两户。

新河村组团一共规划了4栋住宅（12、13、14、15号楼）和一栋5层的商业综合体。2021年11月份，12、13栋优先对人才进行定向供应，已经推出。当时，户型建面约156㎡和180㎡，毛坯均价43800元/㎡，首付5成。至此，剩余两栋住宅楼，14号楼为其中1栋。

本次14号楼的户型面积约132、156、181㎡三个户型，全部为4房设计，每个户型22套，得房率约85%。毛坯交付，预计2025年12月31日前拿房。

本批次房源不是对人才定向，而是按照正常市场规则，有14套人才，20套无房，仅有32套房对普通客户。

工地现在状态正在开卖的14号楼，正如火如荼的施工当中。

工地围挡上的建设公司写的是江苏富源广建设发展有限公司，而金陵湾的开发房企依然是此前的恒盛江旭(南京)房地产开发有限公司。
NO.2 |贰
话说回来，如果毛坯均价51800元/㎡，这个价格市场是否会买账呢？

Z小姐此前询问过附近的中介门店，有中介告诉我，现在树人学区房价格现在基本回到2018年的水平。

“2021年那个时候确实一年涨价100万是正常的，现在是降价，一套房降价50-80万也很正常，此前房子520万不卖的现在480万是卖不掉。但是，小户型特别是单室套浮动不会太大，比如新河一村38㎡单室套总价319万或者只能减少到317万，单价还是8万多，两室套如果价格不是很高也有人买”。

查看近期恒盛金陵湾成交的二手房，据链家网显示，10月份成交了两套房源，两套约100㎡的两室，成交单价是4.7万-4.8万/㎡。

再往前看成交的几套两室套户型，单价在5万多-6万多。

单室套的价格要稍微高一些，总价约430-450几万，单价算下来最高超7.3万元/㎡。

而与本次加推面积相仿的大面积户型单价却比较低了。今年9月份的时候，一套136㎡的户型总价698万，单价仅5.12万元/㎡。

据中介表示，这种户型，现在买家肯拿出来的基本在680万左右，这其中还包括了业主的装修，这样算下来，单价也仅仅不到5万元/㎡。加上学区房年底有可能要继续下行的行情，以及明年不确定的行情，这样以来，恒盛金陵湾这批房源的倒挂优势不再。

NO.3 |叁
当然，买房人对恒盛金陵湾的质疑还不止如此。
1、因为此前有过几次停工，这次买房能如愿拿房么？

恒盛金陵湾新组团此前还没开卖的时候，就稀稀疏疏的出现停工的消息。到2021年年底，新组团两栋楼定向人才供应，推完盘之后，2022年6月份又被深陷“停工”疑云。

房子2025年年底拿房，如果再次停工或者说不能如期拿房，对于某些赶着趟的家长来说，确实是一个比较烦恼的事情。
2、产权缩水。金陵湾的拿地时间是2007年，距离今天已经过去了16年。加上恒盛金陵湾新组团的交付时间要在2025年年底，等到购房者拿到房，土地年限已过去17年了。

从2021年到2023年，涨价8000元/㎡，放在现在的市场里，还是蛮震撼的。

但即使是这样，有可能还是会摇号，毕竟只有66套房源，除去人才和无房，普通只有32套。果然，学区还是硬通货啊。