南湖东路展现上世纪80年代复古风，带你“穿越”回童年；“梧桐语”小型城市客厅不断上新，成为居民家门口文艺又便民的休憩场所；西城·夜未央活力满满，打造了南京新消费场景……这些都是南京在城市更新试点行动中，以人民为中心，通过不断完善城市功能、提升城市品质，向市民呈现出的身边的小美好。

告别大拆大建后，城市将往哪个方向发展？南京用有“温度”的城市更新给出了答案。

政策出台 明确怎么做

2021年，南京成为全国首批城市更新试点城市，两年来，42个项目进入试点名单。这些项目按性质分为居住类、生产类、公共类、综合类四大类型。2022年3月下旬我市发布的《南京市城市更新试点实施方案》提出，计划在“十四五”期间对这四类试点项目进行全要素、全方位更新，着力探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度。记者从市建委了解到，该试点方案建立了城市更新的管理体系，解决了“谁来更新”的问题；划分了城市更新的四种类型，解决了“更新什么”的问题；明确了城市更新的工作路径，解决了“如何更新”的问题。

在试点基础上，经过前期调研座谈、意见征询、修改完善，今年6月，我市发布《南京市城市更新办法》（以下简称《办法》）。市建委相关负责人介绍，作为南京市首版城市更新办法，这份文件明确界定了城市更新的内涵与原则，明确了南京市城市更新相关部门职能、各方主体责任、项目实施流程和全过程支撑政策，《办法》已于8月1日起施行。

《办法》明确了在政策方面，以国家、省、市现有政策为基础，通过政策组合和优化，从规划、土地、不动产、空间复合利用、历史建筑活化利用、施工图审查、消防审验、施工许可及质量安全监督管理、竣工验收备案、资金、规费、资源统筹等方面的支持政策，更好地服务于城市更新项目推进。允许利用老旧小区及周边存量用地建设各类环境及配套设施。非成套住宅可以适当增加厨房、卫生间等建筑功能和面积。涉及历史文化名城保护范围内地段的城市更新项目，在符合详细规划的前提下可以根据实际情况划定用地边界。在保护历史建筑的前提下，鼓励通过出租等方式进行合理利用。对可以实行豁免、“正负面”清单引导、“自审承诺制”或者专家论证管理的项目，可简化审批流程，按照建设工程审批制度改革有关规定办理施工图审查。市、区人民政府和江北新区管理机构安排资金，对涉及公共利益的城市更新项目予以支持。具有示范效应的城市更新项目，优先推荐申请国家、省专项奖补资金。城市更新项目符合国家、省有关规定的，可以享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策。

指明方向 哪里需要做

城市更新的目的是什么？《办法》指出，首先城市更新是对存量用地、存量建筑开展的优化空间形态、完善片区功能、增强安全韧性、改善居住条件、提升环境品质、保护传承历史文化、促进经济社会发展的行动。实施城市更新行动，是为了促进城市高质量发展，加快建设宜居、韧性、智慧城市，不断满足人民群众对美好生活的向往。

符合城市更新的项目包括以下几类：建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等，以居住功能为主的城市地段；不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧厂区、商业区、园区、馆区、校区、楼宇等；生态环境受损、配套设施陈旧、服务效能低下的城市山体、绿地广场、城市公园、滨水空间、道路街巷等；城市生产、生活、生态混杂的复合空间等。

成效显现 做成什么样

石榴新村：“老破小”重生记

在秦淮区小王府巷和秣陵路合围区域内，有一个小区叫石榴新村。虽名为新村，但这里只是一处“老破小”，跟周边都市的繁华完全不沾边。

据了解，上世纪50年代，居民响应国家号召自己动手改造家园。1956年左右，石榴新村“诞生”了。这里原先是一片平房，后来，下放知青陆续回宁，城市人口增加，给住房带来了难题。上世纪七八十年代开始，石榴新村原住民陆续对房屋进行翻建。在老照片上，记者看到，之前的石榴新村密密麻麻，楼与楼之间仅能一人通行，伸个手就能碰到对面人家的窗户；空调外机上是密密麻麻的管线，头顶上晾着衣服，墙壁斑驳，道路坑洼，有的墙体上到处是“补丁”，木窗看起来摇摇欲坠。

2020年，经房屋安全鉴定部门鉴定，石榴新村大部分房屋已经是C级、D级危房，存在极大的消防及安全隐患，居民改造意愿也十分强烈。

作为江苏省首批城市更新试点项目，石榴新村堪称居住类地段更新的“先行者”。以片区危房消险为突破口，秦淮区积极探索以人民为中心的城市更新路径，通过原地拆除重建模式实施石榴新村城市更新（安全消险）项目，有效破解了不具备征收条件的城中村危旧房改造及城市更新难题。项目变“传统征收”为“包容更新”，告别了传统的“拆迁走人”方式，采取居民全程参与的共商共建机制，居民广泛参与政策制定、设计改造全过程，探索出一条“以原地重建、回迁安置为主，异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋相结合”的新路径。

“对于更新后的房屋户型，也是设计人员和居民一起商量。设计稿修改70多次，形成了20个面积段共36种户型，能满足不同居民的选房需求。”项目建设单位南京越城集团白下房产经营公司现场负责人介绍。

石榴新村原居住人口约1500人，经过协商，最终70%的居民选择回迁，其他居民置换保障房。项目新建建筑最高11层、最低4层，将新建改善性住宅建筑和沿街配套服务商业用房，目前6栋住宅已封顶，秦淮区力争2025年让居民回迁，住进石榴“新”村。

金运LIVE·金智里园区：老车站驶向新未来

不少老南京人仍记得位于汉中门的长途汽车站，时过境迁，这处客运站已停运12年。停运期间，站点处于一种低效、杂乱的商业运营状态。

成为城市更新试点项目后，原汉中门客运站被作为鼓楼区环五台山生命健康产业生态圈的首发载体，目前改造已基本完成，建成后将重塑区域产业格局，成为南京首家“8小时商务办公、24小时活力地标”数智健康创新园区。

在汉中门地铁站附近，不少路过此处的行人略带惊讶地发现，原先封闭的围挡拆除了，几栋色彩各异、造型别致的建筑显露出来，临街的喷泉广场里，水花映射着冬日的暖阳，在空中形成一道彩虹。这里过去其实是停车场，此次打开空间，形成临街小广场，并设计夜景灯光，将打造灯光秀供市民欣赏。进入园区内，两幢新改造的大楼之间，通过空中连廊连接。在这里，市民可沿旋转梯子登高俯瞰，形成一个打卡点。

记者了解到，这处园区在上世纪五六十年代，是金陵运输总公司修造厂，后来改为客运站。建筑年代跨度较大，既有西式风格，也有近现代风格。改造中，设计单位尽力保留了年代感。记者在园区看到，改造后的建筑有的青砖黑瓦、红墙平顶，有的则是米色典雅风。园区内充分挖掘潜力，打造立体车库，并拆除围墙，打造无边界办公和生活社区。该项目为南京市第二批城市更新试点项目，改造后被命名为金运LIVE·金智里园区。

记者采访时正值中午，二楼的瑞幸咖啡馆前，市民叶女士正和朋友坐在露台的椅子上聊天。“我在附近上班，看见这边改造就很好奇，现在中午我和同事经常过来转转，坐一会儿聊聊天。”叶女士说，很期待改造全部完成后的样子，希望能多一些新鲜有趣的消费场所。

鼓楼区正在构建环五台山生命健康产业生态圈，以“数字”技术赋能生命健康产业发展，以“服务”底座助力生命健康经济增长，进一步提升产业聚集和行业带动能力。金智里园区将与南京中医药大学、南京医科大学共建健康产业园区，导入健康产业，配套部分商业，实现消费与产业双升级，让停运的客运站，重新出发，开出健康产业“新班车”。

西城·夜未央三期：绿色工艺赋能建造

继西城·夜未央一期、二期成为建邺新晋下班打卡地后，西城·夜未央三期也为建邺区居民带来了全新的休闲体验。

在建邺区高新区新城科技园片区，河西大街以南、文广路以北，西侧紧邻云龙山路，东侧为西城路，已吸引了不少人气的就是西城·夜未央三期项目。承建单位江苏省房地产发展实业有限公司旗下南京建工集团项目负责人柏立飞介绍，西城·夜未央三期总面积约25000平方米，建设内容包括新建4栋商业建筑及消防水池、景观绿化、南河风光带景观提升、街区路面改造、新增停车场等。

此次开放的街区以音乐为主题，分为光阴故事、超级秀场、音乐喷泉、稻香空间、未央火塘五个板块，分别对应经典歌曲、时尚秀展、水光秀、潮流音乐、开放演绎五种风格。值得一提的是，在对该项目进行更新时，参建单位格外注重使用“绿色”工艺。比如在建筑顶部，种植了绿植，打造生态屋面，市民可沿台阶到达屋顶的景观平台观光，给眼睛做个绿色SPA。四栋建筑外观局部采用清水混凝土，呈现质朴的工业风元素，让市民感受不一样的建筑美学。引来无数市民打卡的“凤巢”雕塑，由4片铁艺花瓣组成。据了解，花瓣为双曲面造型，建设时要通过专业软件来建模。“我们把花瓣的尺寸发到工厂，然后开模、拉弯处理，每片花瓣里面的龙骨弧度都不一样。然后我们用3D打印技术先做了一个小的模型做样板，确认效果无误后再放大做实体，通过采用新技术，大大提高了建造效率。”柏立飞说。

“南湖记忆”二期：新街区唱响怀旧曲

老南湖焕发新活力。去年开街的南湖东路以上世纪80年代复古风吸引了众多市民打卡，在爆红的一期项目基础上，“南湖记忆”二期项目向西拓展600米，依旧延续了上世纪80年代摩登怀旧风潮，还融入了更多新体验、新玩法。

在车站小区，南门以老式公交车为原型，蓝白相间的车身，满满的年代感。居民们通过情景式大门进出小区。车站南村北入口的墙上，1984年春晚流行曲目《莫愁啊莫愁》被嵌入设计场景，与站牌、售票处、车牌等元素构成一组“回忆杀”。

在燕燕照相馆门口，不少老人正在晒太阳、下棋、唠嗑。“燕燕照相馆门口多年来一直是南湖居民下棋的热门场地，以前居民都是自带板凳、棋盘过来，”设计方南京门派文旅相关负责人介绍，“现在这里被改造成巨型象棋谱，每个棋子都是一张小凳子，居民们既能聊天闲坐，也能对弈破局。”

1985年，南京第一家路边咖啡厅在南湖东路与南湖路口开业，成为当时年轻人赶时髦的最佳去处，也为南湖新村注入了精致、新潮的生活体验。时隔38年，南湖咖啡厅原址重开，以“南湖绿”为主色调，打造怀旧与新潮相融合的咖啡小馆。门口的老摩托、墙上的老照片、桌上的老物件……还有弥漫着老味道的麦乳精咖啡，充满了浓浓的回忆。开业没几天，这里已成为新晋打卡点。除了慕名而来的年轻人，许多上了年纪的人也纷纷过来寻找以前的感觉。居民宋女士是咖啡馆30多年前的老顾客。重新开业第一天，她就拉着丈夫前来体验曾经的味道，回忆美好的青春。

“南湖记忆”二期项目还融入“15分钟便民生活圈”概念，让居民步行15分钟左右便能满足日常生活需求。位于母女情广场的“梧桐语”目前已建成，可以承办科普讲座、亲子教育等各类活动，为南湖居民带来全新的公共生活体验。

记者从市建委了解到，按照南京市城市更新试点实施方案，从2024年开始，城市更新将进入全面推进阶段。目前我市已组建市城市更新实体化工作专班，依托市建委下属房屋征收指导中心组建市城市更新中心，完善组织架构，为更新提供保障。目前中心正在编排明年的城市更新计划，并与2024年城建计划做好衔接，统筹推进。全市第四批城市更新试点项目正在酝酿中，南京将以试点推进，让城市更新在全市由点及面，补短板、强韧性、提升宜居水平。