二手房交易周期长、涉及资金量大，如何保障交易中的资金安全？南京自2012年开始施行的存量房交易资金监管制度全面升级，于12月1日正式实施新模式。新模式具有政府监管、打通线上线下链条、可满足个性化需求等特点。记者了解到，新监管模式市场接受度高，运行20日以来已为1012笔存量房交易提供了免费监管服务，涉及监管资金21.47亿元，维护了存量房买卖双方的合法权益。 

更周全的资金监管“2.0版”

12月15日，南京市民周女士看中雨花台区一套二手房，与卖家谈好价格后进入了签约环节。在约定付款方式时，双方产生了一些分歧，卖家希望她直接向自己支付首付款，但周女士不愿意，房子没过户就付给对方100多万元，她不放心。房产经纪人小李告诉他们，南京刚实施的存量房交易资金监管新模式，可以解决这个问题。双方签完购房协议和资金监管协议后，周女士将购房款分批汇至南京市房地产市场交易中心（以下简称“市交易中心”）的存量房交易资金监管账户，待过户完成后，卖家可以收到监管机构划转的全部购房款。如果过户失败，资金会原路退回给周女士。周女士和卖家对这个方案十分认可，爽快签约了。

存量房交易即二手房买卖，付款环节往往颇为复杂，不仅有定金、首付、分批付款、住房贷款、尾款等环节，还涉及交易房屋的贷款解押、房屋销售款的分配等事宜，容易出现交易风险。而存量房交易资金监管相当于政府为二手房买卖提供了“安全支付”功能，即买卖双方与监管机构签订协议，将购房款转入监管机构在监管银行开设的专用账户，委托监管机构对购房款进行监管，在房产转移手续完成后划转监管资金，可保障房屋交易资金的安全。

市交易中心相关业务科室负责人介绍，2012年起，由市交易中心下属企业南京房屋置业担保有限公司作为交易保证机构，在主城六区开展存量房交易资金监管工作，而新监管模式是由南京市房产局负责统筹、指导、监督全市存量房交易资金监管工作，委托市交易中心承担主城区监管具体工作，新六区房产部门委托相应机构负责辖区内监管具体工作。也就是说，原来资金是只有主城区“担保托管”，现在改为全市“政府监管”。

此外，新监管模式还打通线上线下的链条。买卖双方可选择在全市16个交易登记大厅和18家监管银行的648个服务网点线下办理，也可使用“房帮宁”平台线上办理。监管资金达到拨付条件后，无须再次申请，即可按协议约定转入卖方账户，做到“一站式办理”。

新监管模式不收取监管费用，监管期间资金还产生利息。如交易完成利息归卖方所有，如交易撤销利息归买方所有。

公证提存满足个性化需求

12月1日，南京存量房交易资金监管新模式全面上线实施，南京公证处为资金监管配套提供的“资金监管+公证提存”服务模式，也在当日同步上线。记者了解到，目前该模式已受理2例。

什么叫“公证提存”？南京市公证处房产业务部部长吉松祥告诉记者，在存量房交易中，有一部分个性化的收划款需求，仅仅通过资金监管账户无法独立完成，这时就需要“资金监管+公证提存”。他列举了几种适用场景：房屋原产权人已离婚，房款需要付给两个人，但银行的资金监管账户只能划转给一个指定账户，无法按照约定去分配。只需两人在南京市公证处签署公证提存协议，并委托监管机构在房屋交易完成后，将监管资金提存到公证处，由公证处按原产权人的约定将监管资金分别划转。多人继承的房产也存在类似需求。如果房子有贷款，房屋原产权人在卖房时需要先借款解押，也可以通过公证提存的方式保障借款人的权益。还有一种常见情形是，买房人分多批次付款，其中会留一部分尾款在交房时或原房主将户口迁出后再支付。此时往往过户已经完成，按规定资金监管账户会将全部房款拨付给原房主。如何保障买房人的权益？也可以通过公证提存的方式解决。此外，如房屋为不良资产，抵押给了银行或其他债权人，但无法偿还，需要先解押再卖掉房子来偿还欠款，采用公证提存的方式可保障银行或其他债权人的利益。

吉松祥说，“资金监管+公证提存”的模式保障了房屋交易中相关各方的资金安全，确保存量房交易诚信开展，有效避免民事纠纷，是存量房交易资金监管新模式的重要补充。

为楼市健康运行加道“安全锁”

在市交易中心华侨路大厅，记者随机询问了几位等候的市民，他们均表示知道资金监管新模式。一位侯女士告诉记者，上一次买二手房，她是根据经纪人的建议选择了房产经纪机构推荐的一个监管账户，当时确实不太放心。

存量房交易资金监管，一直是存量房交易管理的难点。市交易中心相关业务科室负责人表示，近年来，由于存量房交易资金交付、房屋物权转移存在时间差，个别中介机构利用经营之便，挪用、侵占交易资金，导致交易风险显现，涉案金额巨大，部分存量房交易当事人合法权益受到严重损害。比如“南京融众挪用房款事件”“天津汇众侵占房款事件”“甘肃兴麟系房产诈骗案”等，均为个别不法经纪机构鼓动交易双方采用非资金监管方式办理过户，挪用存量房交易资金、携款潜逃的典型案件。交易过程中有些风险，可能并不是买卖双方主观故意造成的，但又确实存在。以前，买卖双方往往通过签订合同的方式来约定付款流程，但实际仍存在风险。例如房子如果存在抵押或司法查封，买家将难以要回首付款，如产权证过户完毕后贷款未审批成功，卖家可能拿不到房屋全款。

实行存量房交易资金监管，对于买方，规避了业主蓄意骗款、资金交割后对方不配合过户等风险，保证了交易安全；对于卖方，交易资金提前划入监管账户，保证买方有足够资金购买房屋，规避了中断交易的风险。

南京存量房交易资金监管新模式并非强制，但由于“一站式办理”流程简单、不收取任何费用、政府监管更权威，备受二手房交易者欢迎。据不完全统计，上线20天已办结超过1000件，协议约定的监管资金20余亿元。办理时房产、不动产、银行出入账信息自动同步，平均办结时长不到5分钟，比旧模式缩短约20分钟。南京市房地产业协会副秘书长张辉说：“存量房交易资金监管对买卖双方都有利，建议大家无论是买房还是卖房，都要通过资金监管进行交易，切勿听信不良中介的引导，采取不监管的形式或委托未被官方授权的第三方机构进行监管。”

新华日报·交汇点记者 刘霞 文/图

部分图片来自受访者