听起来是全新的项目，却从土地到产品，都蒙着一层古早的陈旧气息。河西南鱼嘴的华润观潮望云，多少是有点小尴尬的：

2017年拿的地，产权缩水，等交付时，早已经过了“七年之痒”；

鱼嘴CBD和“河西第一高”，何时能兑现？

紧邻变电站，被底商+商业环绕的超高层住宅，吸引力何在？

稍显落后的产品规划，还能赶得上现在挑剔的市场么？

NO.1 |壹尴尬的商住规划+区位之忧

2017年2月，河西南部鱼嘴G97地块超级综合体拍出，项目体量很大，总占地面积约16万平方米，总建设体量约86万平方米，共分为A、B、C、D、F、G、H、I八幅地块，其中ABC为商办用地、DF是商住用地、GHI为住宅用地。

A、H、I地块为金茂操盘，G为华润置地鱼嘴润府，H、I地块即鱼嘴金茂悦，项目已经交付；观潮望云就是F地块中的住宅部分。

根据规划，华润观潮望云拟建4栋32F住宅，4栋住宅均带有底商。此外还有一栋6层的商业用房。

这种底商+住宅的配置，在10几年前并不罕见，但在2024年，怕是没有多少人愿意买单了。

再回头来仔细看看华润观潮望云的位置：

其一，先看区位，华润观潮望云位于目前鱼嘴最偏远的位置，观潮望云与鱼嘴润府中间隔着一座售楼处——公园用地，据置业顾问介绍，未来这个售楼处可能会打造成一个艺术馆。而紧邻着的还有一处供电用地，未来或将打造成变电站。

此外，F地块所在的华润观潮望云与此前的三幅住宅地块（鱼嘴金茂悦、鱼嘴润府）是割裂的，且仅有4栋楼，如果区域内超高层办公没有如期发展起来，这个楼盘将会在未来很长一段时间内，是这个片区最孤零零的一处存在。

其二，观潮望云距离鱼嘴超高层最近，仅约200米。假如这座号称“河西第一高”的商办能建成，那么华润观潮望云的位置就更尴尬了。一方面距离办公商业区仅一条街，私密性更差；另外一方面，隔壁就是规划的下沉广场，将面临因地下空间下挖带来的不确定性。

这个弊端，位于江核的华润国际社区就正在经历。因为开发商的回填层没做好，造成了华润国际社区的部分商铺“地面下沉”。地库横梁变形、商铺地面下沉，江核华润国际社区陷「质量门」!

华润国际社区商铺地面下沉
NO.2 |贰过时的产品设计+价格预期
观潮望云户型建面约112-141㎡。按照放风价，起步价就达到500多万，而这样的价格，买到的户型不仅是个竖厅、阳台在卧室内，且主卧还是个暗卫。

112㎡户型仅有的阳台连着两个卧室，加上又是暗卫，户型整体不通透，双向气不流通，久之会导致房间内充满潮气。因为狭长的设计，主卧的卧房面积目测仅10㎡左右。

115㎡、141㎡两个户型相比112㎡要方整得多，也做到了明卫，不过仔细看，这两个户型是非常传统的竖厅设计，走进去，还是一头扎进了5年前。（PS:似乎房企也感受到市场的需求，141㎡户型被敲掉了一间房改成了横厅，做了个概念样板，变成了三房。）

置业顾问表示，项目预计在2026年6月份交付，按照2017年拿地计算，观潮望云的业主交付拿房的那天，产权已经缩水了9年了。

据置业顾问透露的价格，112㎡的上车价需要500多万，141㎡户型需要700多万。敢放出5万的价格预期，持有的却是缩水的房龄+过时的产品，刚需或改善性需求的客户，咱们到底图哪一样？

NO.3 |叁被超高层捆绑的叵测命运+迷之未来
撇开产权缩水、户型缺陷等因素，观潮望云本身这个盘的不确定性还是太多。
卖房款投入到超高层的建设中，是利好还是坑？观潮望云这幅地块具有一定的“背景”，据说要捆绑这个第一高楼。近期项目启动，据说是有”协议”：观潮望云的房款将投入到鱼嘴超高层的建设中。

截取自：安家河西

购房者的房款不是用于后期房屋的建设，而是投放到隔壁无底洞般的超高层建设之中，不禁让人疑问，后期观潮望云的交付有保障么？
退一步说，这座498.8米超高层，几次停工，观潮望云的房款投入，够吗？如果后续资金跟不上，保不准再次停工，观潮望云做了“垫背”，准业主不就成了“大怨种”？
鱼嘴CBD和超高层能如期兑现么？河西和江北第一高楼一直放在一起作比较，现如今江北第一高楼的进展明显要更快一些，项目地下部分核心筒主体结构已出正负零，八根巨柱已施工完毕，正负零板施工已全部完成。
而河西第一高楼进展明显落后。从2017年起摘得土地，2018年，遭遇停工，然后再复工再停工。7年过去了，目前还是刚出正负零的状态。这一路走来，可谓是“步履艰难，命运多舛”。

截取自：365楼市

2024年7月份拍而多少年以后，鱼嘴CBD和超高层才能如期兑现？这个真的不好说。
写在最后：在楼市繁荣时期，购房者对产品不那么挑剔，市场热度足以掩盖产品的不足。
然而，在第四代住宅陆续面世，房企拼命卷产品的当下，购房者的心态与行为发生了显著变化。他们更加审慎与挑剔，对于那些性价比不高且潜藏风险的楼盘而言，不会轻易成为冤大头”了。
华润观潮望云，不管以什么价格首开，购房资金是否真的用于隔壁超高层的建设，大家都要承认一个事实：它需要买房人去共同承担整个片区发展、CBD超高层未来命运的不确定性。在当下这种市场去承担这样的风险，可以说非常的没必要。