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终究，骨灰级老盘也没躲得过「第四代住宅」的“诱惑”。谁能想到，拿地12年了，还能赶上第四代住宅的潮流。
城北迈皋桥板块的金浦御龙湾项目因规划调整引发市场关注，该项目对I分区4栋住宅楼进行优化，试图从传统住宅过渡到第四代住宅。
NO.1 |壹
拿地12年，城北老盘调整规划
变身“第四代住宅”？
近期，南京规划局发布了NO.2012G01地块南京金浦御龙湾I区规划许可变更批前公示，显示：为进一步提升居住品质，现对住宅6#、8#、9#、10#楼进行优化调整，主要涉及阳台、飘窗和单体建筑南侧投影线的调整。
8#楼标准层平面布局优化 （6#、9#、10#楼参照调整)，主要涉及如下调整︰
1、边户偶数层在卧室南侧增设露台；边户奇数层在阳台增设露台。
2、中间户偶数层卧室南侧增设露台，两户设墙体分隔，奇数层不变。
3、边户奇数层南侧飘窗开洞宽度减小250mm，位置向阳台方向平移150mm，飘窗形状由斜交于外墙改为垂直于外墙。
8#楼立面优化(6#、9#、10#楼参照调整)，主要涉及如下调整：
1、边户偶数层在卧室南侧增设露台;边户奇数层在阳台增设露台;边户奇数层南侧飘窗开洞宽度减小250mm，位置向阳台方向平移 150mm，飘窗形状由斜交于外墙改为垂直于外墙2、中间户偶数层卧室南侧增设露台，两户设墙体分隔，奇数层不变8#楼立面优化(6#、9#、10#楼参照调整)，主要涉及如下调整：1、边户偶数层在卧室南侧增设露台;边户奇数层在阳台增设露台;边户奇数层南侧飘窗开洞宽度减小 250mm，位置向阳台方向平移150mm，飘窗形状由斜交于外墙改为垂直于外墙。
而从效果图上来看，可以看出明显的增加了露台，这不是妥妥的四代住宅了吗？
值得一提的是，项目的拿地时间是在2012年，距今已过去12年。而I分区则是在2020年12月，项目取得建筑工程规划许可证（建字第 320113202050110号)。
NO.2 |壹
爆改规划，实则产权缩水
能否再续热销？
关于这家骨灰级的老盘金浦御龙湾居然改成了四代住宅，大家充满疑惑：
1、项目还有房可售？
2、老盘为何爆改成四代住宅？
是的，这个盘分几期，前面两期已经卖完，还有一期没卖完，并且这一期卖的比较平。
据南京网上房地产显示，2022年开始，项目几次开盘推出新房源，但整体去化一般，就最近一次来看，2024年10月份推出104套房源，至今仅仅成交25套。
尤其还记得，项目2019年5月开盘的时候，中签率低至11.8%，超1000人参与摇号。如今，在新盘、四代住宅接连出现的今天，金浦御龙湾几年前的规划明显跟不上了。但是，增加了露台就能变得好卖了？也不见的。
1、项目硬伤：产权缩水12年。项目2012年拿地，尽管规划变更，但产权没有变化，买房人买房即产权缩水。
2、规划落后：虽然增加了露台，但是整体规划还是比较落后的，此前在售房源户型中规中矩，也不存在横厅，优质的园林和大气的门头等等，甚至前期房源均为毛坯交付，这在精装的今天来看，已经很少了。
且项目还存在部分楼栋带底商等问题。
3、价格也缺乏优势。项目各区二手房成交单价在2.3万-3.2万/㎡之间，而项目新房表单价格还在3.1万/㎡出头。
尽管面临诸多挑战，金浦御龙湾也有其优势。比如地处老城，周边配套成熟；产品类型丰富，涵盖洋房、多层和高层等。
写在最后
金浦御龙湾项目的调整引发了市场关注，虽然有临时抱佛脚之嫌，但也表明开发商在市场变化下积极寻求突破。毕竟市场中住宅更新迭代很多轮了，房企再不需求一点突破，恐怕除了大幅降价，很难杀出重围。
努力一点点总比什么都不做的好。
实习：盛廷玉
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