近期，河西中部的豪宅市场硝烟四起：

绿城华发·金陵月华销售金额高达15.37亿元，登顶2025上半年销冠；

招商·金陵序以15.21亿的销售额，位居第二；

奥体建设丹荔云府，未公开售楼处样板间的前提下，首开即罄引爆市场。

而同样是定位高端、坐拥河西中部的中建合玺东方却陷入“叫好不叫座”的尴尬境地，共计推出3栋楼118套房源，一共成交了23套房源，整体成交率不到两成；其中有两栋楼分别仅成交了1套房源，单栋楼成交率不到3%。

为何中建合玺东方未能复制河西中部同行的热销神话？

价格战难掩去化困境

首开“以价换量”后期收效甚微？

2023年8月25日，河西中G42地块中建东孚拿地，地块成交总价19.1亿，楼面地价43056元/㎡。

项目出让总面积仅有1.84万㎡，容积率≤2.4。拟建5栋18-23层住宅，户型建面约190、235、268㎡三个户型，总计206套房源。

直到2024年12月份，中建合玺东方以“东方四代住宅”之名入场，同期拿了两栋楼销许，表单精装均价达到了7.3万元/㎡，单栋均价最高达到了近7.6万元/㎡。

但是，首开并没有两栋楼一起推出，而是分开推出。为冲刺首开去化，首开3号楼有不少优惠，整体算下来了190㎡户型均价约6.2万/㎡，更是将低区价格拉至6万/㎡以内。后期又加推235㎡户型价格约6.7万/㎡，较月华等竞品低不少，试图以性价比吸引客群，相当于被迫“以价换量”了。

因为价格的原因，我们看到这两栋楼中，目前3号楼190㎡户型去化相对较多，成交21套。而另外一栋1号楼的235㎡户型，几乎无人问津，仅有1套成交。

来源：南京网上房地产 2025.7.14

项目今年3月份加推5号楼，虽然也是190㎡户型，但也去化惨淡，截止发稿仅有1套成交。

当然，也会有人问，项目为何不继续加大优惠？

要知道，中建合玺东方楼面地价43056元/㎡，首开的定价其实已接近项目盈亏平衡线。如果继续压缩成本，交付质量或进一步打折。

产品力、品牌“一般化”

豪宅标签名不副实？

撇开价格不谈，产品如何呢？

有买房人认为：中建合玺东方就是河西中的大刚需。产品打造的标准和目前南京改善盘差不多，没有按照豪宅标准来打磨，品质的上限肉眼可见。

虽“豪宅”自居，但成本管控渗透至每一处细节：

1、公区配置“缩水”

项目虽然仅有5栋楼，结果就是楼间距不大，有买房人直接表示：235㎡及以上低区采光受遮挡，进一步削弱豪宅居住体验。

相比其他豪宅，有买房人认为，中建合玺东方的约2000㎡会所规模偏小，且功能空间缺失：无瀑布水景的下沉式庭院，健身房较为迷你。

中建合玺东方很多装修品牌并没有很“豪宅”。

比如，当下河西豪宅厨房灶具的标配已经是嘉格纳了，而中建合玺东方则选择了更有性价比的美诺、博世等品牌，厨房柜体甚至都没有做六面烤漆——成本控制可见一斑。

同区域内，金陵月华的电梯用的是蒂森克虏伯，中建合玺东方选择了较为普通的日立；金陵月华、金陵序、丹荔云府的会所健身器材用的都是国际一线泰诺健，中建用的是precor。

有买房人直接表示：用的所有的品牌，相对其他豪宅，差了1-2个档次。

还有买房人指出：项目未采用河西豪宅主流的“地源热泵”系统，转而选用成本更低的空气源热泵。

这一选择虽符合节能规范，但制冷制热效率、静音性均逊色于地源热泵，尤其在南京夏季高温下，能耗与舒适度可能打折扣。

另外，还有买房人觉得房间太小、空间浪费、户型有暗卫等。

除了上述的自身产品之外，还有来自竞品的降维打击。

更严峻的是，项目地块无唯一性。河西中部多幅地块即将入市，且新项目容积率更低（如河西G88容积率1.8，招商G28项目要打造低密多层墅厅洋房），产品力或更佳。

豪宅基因缺失

中建存在“豪宅信任危机”？

产品之外，中建合玺东方的豪宅品牌基因也欠缺。

中建合玺东方的困境，本质是“高端定位”与“成本管控”的矛盾激化。相较于招商、奥体建设等房企，中建系本身就缺乏豪宅市场的话语权与品牌溢价能力。

另外，中建在江北的项目翰林雅境为加速去化，后期直接“打骨折”销售，虽短期回笼资金，但品牌口碑与项目溢价能力遭受重创。若合玺东方延续这一策略，恐重蹈覆辙。

中建合玺东方暴露了部分房企在高端市场的通病：“用刚需思维做豪宅”。

当竞品以产品力、服务力、品牌力构建护城河时，仅靠“低价”或“概念”已难以打动挑剔的高净值人群。河西豪宅的“下半场”，终将属于那些真正懂得“如何把成本花在刀刃上”的玩家。