市场越是低迷，对资产配置的选择越是要谨慎。

8月6日，备受瞩目的南京地铁5号线实现全线贯通运营。这一重大城建利好，激起层层涟漪，也让主城核心资产的“确定性”愈发凸显，成为高净值人群资产配置的“压舱石”。

建筑大师斯蒂芬·霍尔曾说：“居住的终极价值，深藏于其与城市的共生关系之中。唯有兼具稀缺人文底蕴与城市繁华图景的地段，方能成就无可替代的传世居所。”

在南京，这个核心地段一定是鼓楼。

这里的每一寸土地都镌刻着历史的厚重与未来的确定性，如今确定性的地铁5号线也来了！

当城市天际线不断向上生长，核心板块的稀缺低密高品质住宅，一定是值得拥有的。由绿城与金基两大巨匠联合打造的沁百合——1.05超低容积率、4-7层纯粹洋房，并且从4月首开到7月，荣膺鼓楼区销售金额TOP1（不含河西北），成为高净值人群竞相珍藏的“核心资产孤本”。

NO.1 |壹

主城核心资产

低迷市场中的“确定性”

曼哈顿ONE57到伦敦海德公园一号，北京四合院到上海小洋楼，谁手握主城核心资产，谁就拥有与市场和时间抗衡的底气。

不管市场如何变幻，那些保值增值能力突出、抗风险性能强的核心资产，始终是成功人士进行资产配置时的必备选择。

回到南京鼓楼，所谓“确定性”，源于其不可复制的稀缺性——主城土地供应几近枯竭，每一寸都承载着城市的历史文脉与全能资源。这，也给予了市场更多的确定性。

确定性的地价：

2025年7月30日，鼓楼G47地块，即便是迷你地块，在经过89轮竞拍后，最终以3.73亿元总价、40215元/㎡楼面价被拿下，溢价率32.7%成交，使得南京地块“4”字头地价再添一员。

2025年1月23日，南京2025首场土拍火热开拍，鼓楼区G96地块以1.36亿元成交，溢价率高达16.24%，喜迎“开门红”，同时也延续了自2023年底以来鼓楼土地市场出让必溢价的独有现象。

去年7月31日，龙江G16地块（即金基珑樾府）经过41轮激烈竞价，最终被金基以4.68亿元总价竞得，溢价率高达20.62%，成为去年全市竞争最为激烈的住宅用地（不含政策性住房用地）。

确定性的新房成交：

南京沁百合成为2025年首个首开售罄项目；二次加推，在部分楼栋价格微涨、房源数量增加的情况下，依然无悬念热销，去化9.2成。

确定性的二手房价格：

根据全国房价行情网数据，刚刚过去的7月份南京二手房平均房价环比增长6.94%。其中鼓楼区涨幅最大，达到2.65%，挂牌均价约为43312元/㎡！

确定性的城建配套：

8月6日，地铁5号线北段正式开通运营，随着北段的开通初期运营，标志着地铁5号线实现全线贯通运营。

鼓楼滨江迎来地铁，即便晚来，终究确定性的到来了。紧靠着方家营站的沁百合，直线距离仅有约200米。

主城核心资产，不是简单的居住空间，而是穿越周期的财富通行证。

NO.2 |贰

当下南京

何为城市核心资产？

Z小姐认为，作为城市核心资产，它应同时满足两点：

第一，地段稀缺：核心资源集聚的城市核心区

作为南京2500年城建史的核心载体，鼓楼以“山、城、江、河、园”的稀缺资源矩阵，构筑起一座不可复制的文化地标与价值高地。这里不仅是六朝古都的灵魂所在，更是当代南京“高级烟火气”的完美诠释，成就了主城板块中独一无二的“价值恒产”。

阅江楼、明城墙、三公里黄金滨江岸线，让鼓楼成为南京唯一兼具“皇家气韵”与“江河壮美”的板块，鼓楼天生自带“历史溢价”。

鼓楼的稀缺性，不仅在于历史，更在于其对城市全方面资源的绝对掌握。

• 交通枢纽
  双地铁（5号线已经运营/9号线建设中）串联新街口、河西与滨江，内环西线与江边路黄金交叉，通勤便捷；
• 教育矩阵
  鼓楼占据南京70%以上优质教育资源，拉小分校、汇文教育集团等名校环伺，实现从幼儿园到高中的全龄精英教育；
• 医疗保障
  省人民医院、鼓楼医院等全国三甲医院密集分布，为健康保驾护航；
• 商业繁华
  盒马鲜生的烟火气、大观天地Mall的美食盛宴，让现代生活与市井温情无缝衔接。

这里有触手可及的“确定性便利”。

而在鼓楼滨江，近10年来，也就成功出让了屈指可数的住宅用地。

供不应求，使得区域一直保持着独立的市场行情。

区位示意图

此外，周边还有江边公园、南京长江大桥、中山码头等景观资源。

第二，产品力壁垒：高端改善盘，规避同质化项目

所谓区域的产品力，就是可以把整个城市或者区域的“天花板”再往上拉一拉的项目。

只有两者的相辅相成，才能对得起“核心”板块所承载的城市资源，也因它会达到一座城市领先的居住水准，更能见证一座城市的未来发展和一个片区的蜕变。

如沁百合通过莫奈花园式景观、私享会所、创新户型设计等，在这稀缺的鼓楼土地上，重新定义城市居住标准。

首先，项目是稀缺洋房，且容积率仅1.05

当新房本就稀缺的鼓楼滨江，遇上难得一见的洋房产品，这无疑是一对王炸组合。

沁百合的容积率仅为1.05，仅规划了16栋楼，278套房源，且全部为4-7层的洋房产品。

稀缺中稀缺的洋房，对鼓楼有改善需求的购房者而言，吸引力不言而喻。

其次，项目以匠心雕琢，重新定义片区人居标准

产品设计上，沁百合力邀goa大象设计、观己设计、春山秋水、赛瑞迪普四位大师亲自操刀。
记得沁百合刚公开的时候，朋友圈就被这张图片刷屏了。没想到，莫奈花园不仅仅是绘本上的，还就在自己生活的小区里，就生活在鼓楼。

踏入沁百合，一座气度非凡的超大画幅门厅赫然矗立，其尺度与气场在区域内堪称独树一帜。整座门厅连同两侧水系景墙，以约73.2米长、6.6米高的恢弘体量，铺陈出令人震撼的视觉冲击。

门厅设计深植于南京千年文脉，以阅江楼的飞檐斗拱、鼓楼的厚重底蕴为灵感，将传统建筑元素与现代极简美学巧妙融合——斗拱如飞鸟振翅，飞椽似琴弦轻扬，刚柔并济。

实景图

步入园区，仿佛踏入一幅流动的“南都繁会图”。

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广州观己设计以“三境·两带·十一景”为脉络：开放式卡座、围炉煮茶区的设置，则让邻里间的温情互动自然发生——在这里，园林不仅是风景。

镜面水景如明镜映天，潺潺流水声抚平都市喧嚣。

下沉庭院内，约5米飞瀑倾泻而下，森系会客厅隐于繁花绿树之间，玄武黑石材、巴西海蓝宝奢石、意大利米黄洞石等珍稀材质的运用，让每一处细节都散发着奢华与艺术的气息。

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更令人惊叹的是，园区内一棵近10米的铁冬青，以约60万造价成为“镇园之宝”，其苍劲姿态见证着岁月静好。

沁百合深谙高端客群对社交场域的需求，以“下沉式会所+双主题架空层”的组合。

下沉式会所方面：和市场上大多数楼盘的会所不一样，沁百合的会所把客户的社交需求考虑得十分周全，特别契合鼓楼那些想改善家庭生活品质的业主的喜好。

实景图

会所运用了多功能分区的设计理念，有能让业主尽情锻炼的健身房，有方便大家聚在一起聊天喝东西的共享水吧，有供家长和孩子一起阅读学习的亲子书吧，还有能让业主放松身心、品茶聊天的休闲茶室，以及可以娱乐休闲、打打牌的棋牌室。

实景图

各种各样的空间一应俱全，充分满足了业主不同方面的生活需求。

双主题架空层：儿童主题层分设幼龄活动区与大龄运动区，涂鸦天地、乐堡城堡让孩子尽情释放天性；城市会客厅则为业主提供商务洽谈、圈层社交的私密场域。

实景图

在架空层，业主可以透过全景玻璃，边品茶边观赏孩子们在植物丛中嬉戏的场景——这份对生活场景的深度洞察与匠心营造，正是沁百合超越市场的关键所在。

地上&地下双精装大堂，通过人脸识别智能门禁进入地下大堂，精雕仿银杏玉石岩板，地面的土耳其黑金石材与墙面的仿木纹瓷砖映入眼帘；地面的单元入户大堂由石材铺贴地面，与浅米黄石材、金属组合的门头构建出一个温馨典雅的归家空间。

实景图

再如车库，坡道两侧镶嵌的人造尼克石如玉石长廊，行至光厅，侧墙整幅白雪公主奢石……让每一次归来都成为一场心灵的洗礼。

实景图

NO.3 |叁

从居住者角度设计

户型上实现降维打击

项目的整体设计，让鼓楼这主城核心区的人居更上了一层楼。而具体到居住者层面来说，沁百合热销的原因就是契合了买房人需求，从买房人角度去设计房子。

沁百合的室内设计，是金陵月华同款设计师，在户型设计上实现了“降维打击”。

高得房率的空间设计

建面约124㎡三房两厅两卫

此户型采用LDKB一体化设计理念，将厨房、餐厅、客厅与阳台无缝串联，形成一条流畅的生活动线。

南向总开间约达11.4米，实现了3开间双阳台朝南的绝佳格局。南向主卧、南向次卧与奢阔客厅一字排开，既保证了每个空间的私密性，又有效减少了过道面积的浪费。阳光毫无保留地洒进室内。

建面约124㎡样板间实景图

主卧套房约30㎡的宽敞空间，比普通高层的客厅还要大，尽显尊崇与舒适。

建面约124㎡样板间实景图

客餐厅开间约4.6米、进深约7.75米，远超市面上大多数同面积段户型，宽敞明亮的空间让人倍感惬意。外接开间约7.7米的南面双联阳台，尺度感极尽奢侈。

建面约143㎡四房两厅两卫

该户型精心打造了独立的入户门厅，营造出尊贵的归家仪式感。

南向四开间的设计，大幅增加了室内采光面，室内共设有5处飘窗空间，充分提升了空间利用率，为业主增添了更多的使用功能和休闲区域。

四开间朝南的布局，使得两个南向次卧通过客厅自然隔开，实现了动静分离，让业主在休息和娱乐时互不干扰。主卧套房开间约3.8米，进深约6.2米，除了宽敞的衣帽间外，还贴心预留了梳妆台的空间，满足女主人的爱美之心。

建面约143㎡样板间实景图

客厅开间约4.7米，进深约10.2米，层高约3.1米，采光和视野直接拉满，尽显大气与奢华。

建面约143㎡样板间实景图

值得一提的是，建面约143㎡户型还提供了两种选择。其中一种三房户型拥有约7.7米大横厅，视野更加开阔。

精细收纳+德系顶级品牌：

沁百合的户型不仅在空间设计上独具匠心，在收纳方面更是做到了极致精细。

独立玄关设计搭配玄关柜、储藏柜等无论是男女主人的鞋子，还是家用小型电器，都能找到合适的存放位置，让玄关整洁有序。

实景图

阳台的家政柜大到洗衣机，小到扫地机器人，都有专属的收纳空间，使阳台更加整洁美观。同时，还配备了晾晒杆、踩脚凳等细节设施。

厨房参考日式收纳系统，配备了柜体拉篮、下方碗篮抽屉、调料抽拉柜等，将空间利用到极致。

建面约143㎡样板间实景图

厨房配备了博世四件套：油烟机（八系侧顶吸）、灶台（八系三眼灶）和洗碗机（15件套）、微蒸烤一体机，不惜重成本打造。

卫生间更是采用了约2米长的镜面柜，同时还内置美妆冰箱，设置吹风机专项收纳架，收纳一步到位。

把鼓楼的土地价值吃透，再打造了如沁百合这样的优质产品，每一寸空间都经过精心雕琢，每一处细节都蕴含着对品质生活的追求。

这也难怪沁百合备受青睐，成为众多购房者的心仪之选。

NO.4 |肆

得核心者得未来

沁百合热销中，卖完即罄

从去年起，整个行业开始强调“单盘主义”。指的是，单个项目的势能已经强大到成为一个片区的标杆，和一个市场的风向标。

再看沁百合，除了鼓楼主城核心区位之外，其入市后的影响力已清晰，是南京楼市“现象级”的项目：项目分别在2025年4月首开售罄，6月二开几乎日光；从4月首开到7月，荣膺鼓楼区销售金额TOP1（不含河西北），被市场追捧为“鼓楼滨江核心低密级资产”。

在当前市场环境下，沁百合价格可以说依然保持着坚挺，首开时以约125㎡的最小面积计算，起步总价约600多万。后续加推价格有小幅上涨，但即便如此，依旧受到不少购房者的青睐。

项目一共仅有278套房源，卖完即磬。目前，项目三批次少量房源正加推热销中！

在刺激政策与市场冷暖反复交织的漫长拉锯过程中，不少人或许已在等待中逐渐失去了耐心。然而，在我们眼中，住宅在资产配置更要“确定性”。

沁百合，就是“确定性”。在确定性的地段打造确定性的产品。

得核心者得未来！市场低迷时，核心资产是避风港；市场复苏时，核心资产是领涨者。