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9月17日，无锡市中级人民法院召开房屋租赁纠纷审判工作新闻发布会，发布一批房屋租赁合同纠纷典型案例。在这些典型案例中，房屋结构擅自改造引发的纠纷和房屋甲醛超标等问题尤为突出。
典型案例揭示租赁市场常见“雷区”
此次发布的典型案例中，房屋结构擅自改造引发的纠纷尤为突出。无锡经开区陈某将三室两厅房屋出租给焦某某，后者未经同意建造隔墙改为五室供员工居住。法院认定此举构成根本违约，但考虑房东长期疏于管理，最终酌定违约金5000元而非合同约定的5万元。法官指出，9月15日起施行的《住房租赁条例》第十一条明确禁止此类行为，即使合同未约定，承租人仍需承担法律责任。
住房安全问题同样牵动人心。锡山法院审理的颜某诉李某某案中，检测显示出租房屋甲醛超标178％－200％，法院判决解除合同并退还租金押金。“即使承租人明知房屋装修时间短，仍有权因健康威胁解除合同。”法官强调，这体现了《民法典》第七百三十一条对承租人安全健康的绝对保障。
提前解约与拆迁补偿成商业租赁争议焦点
针对近年来频发的商铺提前解约纠纷，无锡中院审理的某经营公司诉谢某某案颇具代表性。谢某某提前38天解约，合同约定的履约保证金相当于60天租金，法院最终判决仅扣除实际空置期38天租金，剩余22天租金予以退还。“违约责任不应超过实际损失，这一裁判原则平衡了双方利益。” 中院法官解释道。
拆迁补偿分配纠纷在厂房租赁中尤为突出。某邮电厂与倪某的租赁合同约定遇拆迁互不补偿，但法院最终判决倪某获得部分停产停业损失。根据《无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准》，生产中的非住宅房屋拆迁补偿为评估价的5％－8％，扣除产权人应得的3％基础补偿后，承租人可获2％－5％的合理补偿。
法院支招：租赁维权“五步法”
结合案例审理经验，无锡法院总结出实用维权指南：首先要研读合同明确权益，特别注意房屋用途、装修约定、违约责任等条款；发生争议时及时沟通并保留聊天记录、通话录音等证据；协商无果可向社区、司法所等申请调解，荣巷司法所今年已成功调解16起租赁纠纷，涉及金额1470余万元；对违规行为可向住建部门投诉；最终可通过诉讼解决，需准备好合同、付款凭证等关键证据。
法院同时提醒租赁双方，《住房租赁条例》施行后，租赁活动有了更明确的规范。出租人应保证房屋符合安全标准，承租人不得擅自改变房屋结构；商业租赁中，双方都应避免过激行为，遵循减损原则 —— 如某中心因未及时收房导致损失扩大，法院判决其自行承担扩大部分损失。
通讯员 庞遵美
新华日报·交汇点记者 应巧玲
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