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9月25日-27日，由中国物流与采购联合会主办，中宝智运（上海）物流科技有限公司（以下称品牌名：宝奇）承办的2025（第十七届）物流与供应链数字化发展大会在上海隆重举办。
期间，在宝奇举办的“数智化物流引领行业高质量发展”分论坛上，宝奇物流园区服务平台总裁王鲲以《绿色化、智慧化、综合运营创新模式，助力物流园区破局》为题进行演讲。面对物流园区行业从增量扩张步入存量竞争的转型关键期，王鲲直击"物业出租模式难续盈利、同质化竞争加剧、绿色低碳压力凸显"等核心痛点，系统阐述了宝奇搭建的物流园区服务平台如何通过全周期资产管理与全产业链生态构建，成为连接基础设施与物流生态的关键枢纽。
存量时代，物流园区运营破局迫在眉睫
当前，我国物流行业已从高速扩张迈入高质量发展阶段，物流园区作为产业集聚的核心载体，同样面临深刻变革。
宝奇物流园区服务平台总裁王鲲发表主题演讲
“物流园区已进入存量时代。”王鲲指出，受经济增速放缓、物流需求结构调整影响，单纯依赖"物业出租"的传统模式正面临严峻挑战：财务回报持续下滑、同质化竞争加剧、资产增值乏力等问题交织，倒逼园区运营方必须寻找新的生存法则。
"行业下行期，仅靠‘收租’难以维持合理收益。"王鲲直言，当前物流园区普遍面临三大核心矛盾：一是收入结构单一，园区运营过度依赖基础租金，抗风险能力弱；二是运营成本高企，人力、能耗等刚性支出持续增长；三是资产价值停滞，园区运营缺乏增值服务支撑，难以实现溢价。
王鲲进一步表示，存量时代的园区竞争，本质是运营能力的竞争。如何通过精细化运营降本增效？如何通过生态协同重构盈利模式？如何通过服务升级保障资产增值？已经成为所有园区运营者必须面对的命题。
宝奇综合运营模式：物流园区转型升级的新引擎
针对上述行业困境，王鲲提出了宝奇的系统性解决方案——以"绿色化、智慧化、综合运营"为核心，以全周期资产管理与全产业链生态构建为底座，通过创新的综合运营模式为物流园区转型升级提供了强有力的新引擎。
以宝奇打造的物流园区综合服务平台为例，该平台以“独立三方、全国网络、综合运营”为定位，为物流园区提供全周期资产管理解决方案，围绕园区构建物流全产业链生态圈，成为物流园区“基础设施 +物流生态” 的连接器。
在综合运营模式方面，宝奇打造了“基础服务 +增值服务”为一体的综合性服务体系，涵盖了从园区招商、物业管理、仓储运输配送、屋顶光伏到供应链金融等一系列服务，为业主创造多元化收益，助力园区在存量时代实现破局与增值。
现场，王鲲展示了宝奇园区团队在全国30多项物流园区的运营案例，运营面积超300万平方米。同时，宝奇已成功整合物流企业、制造企业、商贸企业、金融机构等多方资源，形成互利共赢的产业生态，并通过全周期资产管理与综合运营服务，帮助业主降低了运营成本，推动部分园区资产价值提升。
王鲲表示，未来宝奇将持续深化"全周期管理+生态服务"模式，通过技术赋能、生态协同与模式创新，助力更多园区突破发展瓶颈，共同推动物流行业的高质量发展。
此次演讲不仅为存量时代的物流园区提供了转型思路，更通过宝奇物流园区服务平台的实践验证了其价值。在政策引导与市场需求的双重驱动下，一个更高效、更协同、更可持续的物流园区新时代正加速到来。
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