一家烟火气十足的小酒馆，差点因原房东的债务纠纷熄灯关门。然而，镇江京口法院的一个决定，不仅保下了这个小小的生计，更让债权人、债务人、租客和买家四方都收获了圆满结局。

小酒馆的生存危机

故事要从一起并不特殊的执行案件说起。原告申请执行，被告负债未还，其名下两套已办理抵押登记的门面房成为实现债权的关键。就在法院准备依法推进抵押物处置时，执行法官许蓓和团队成员的实地调查，让情况变得不普通起来。

眼前这两间门面房已被打通，经营着一家小酒馆。复古的装修、精致的摆件、温馨的氛围，处处透露着酒馆老板的用心。承租的是一对五十来岁的夫妻，这里是他们全家生计和偿还房贷的唯一依靠。

“我们租下来的时候只看了房产证，确认了房东是房主，哪想到这个房子会被法院拍卖呀……”夫妻俩听到法院的来意后，心急如焚地解释道。他们一次性签了五年租约，还自掏腰包维修、装修，本想长久经营，却因忽视了抵押权登记，可能面临提前搬离的窘境。

根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但本案中，抵押登记在先，租赁在后。“这意味着，法律上的‘买卖不破租赁’原则在此并不适用，法院若强制清场拍卖，是于法有据的。”许蓓解释道。

然而，当看到酒馆里张贴着一张张老板与客人的温馨合影，感受到这里不仅是谋生之所，更是许多客人在劳累一天之后可以小憩放松的落脚点时，许蓓开始思考更优的解决方案。

“暂缓清场”的司法智慧

“清场上拍固然有法律依据，但清场需要时间，可能有风险和对抗性。利息在持续计算，债务在增加，而拍卖具有不确定性。”许蓓坦言，“如果最终流拍，而申请执行人已明确不接受以物抵债，房屋将空置。申请执行人的债权未兑现，被执行人的债务未减轻，酒馆夫妇被迫中断经营，这将是一个多输的局面。”

为寻找最优解，执行团队展开了深入调研。他们发现，这条街空置门面不少，但这家小酒馆却靠着一批稳定回头客，生意红火。强制清场，不仅会让酒馆失去多年积累的客源，也将切断这对夫妻的家庭生计。

与此同时，许多意向买受人在咨询时，都格外关心酒馆的经营状况。“这间小酒馆确实挺受欢迎呢！”团队成员不禁感慨。

如果暂不清场上拍呢？

许蓓分析，商铺在经营状态下拍卖，看样咨询的人多，容易促成成交和溢价；酒馆可继续经营，给老板缓冲时间，也减少执行对抗性；即便新的买受人出现，也可能愿意续租；即使流拍，法院还可继续执行房屋租金。

许蓓一边安抚酒馆夫妻俩的情绪，并委婉地告诉他们做好最坏的打算，一边通过各种司法拍卖平台查阅相关资料和实地走访调查，为各方当事人建立合理预期。

在一次与申请执行人的委托代理人的沟通中，许蓓将实地调查情况、酒馆经营状况以及潜在风险全面告知，并带其到现场查看。看到酒馆稳定经营的状态和人气，申请执行人方面最终表示理解，同意“暂缓清场，先卖后搬”。这一方案经合议庭评议后一致通过。

拍卖背后的四方共赢

拍卖当天，结果出乎意料——经过多轮竞价，房屋最终以132万余元成交，溢价率超过24％。

想到酒馆可能面临搬迁，许蓓不禁为那对夫妇感到遗憾，准备等购房尾款支付后通知其准备搬迁。结果几天后，许蓓接到了老板打来的电话，电话那头声音欣喜：“谢谢许法官，有个老板把房子拍走了，说后面还租给我。我不用搬了，谢谢法院！”

原来，买受人早在拍卖前就“暗访”过酒馆，看中其经营稳定，认为能带来持续收益。成交后，双方迅速签下新租赁合同。因省去了招租空置期和装修期，年租金反而比之前降了一万元。

案件至此尘埃落定。房屋高价拍出，申请执行人债权最大化实现；被执行人的债务得以减轻；酒馆以更低租金保住经营场所，夫妻俩生计无忧；买受人无缝衔接获得稳定收益。

“执行案件的办理，既要坚持法律原则，体现执行的力度和速度，也要结合实际情况，体现执行工作的善意和温度。”回顾此案，许蓓深有感触，正是通过一次次现场调查和真诚沟通，向各方充分说明法律规定、分析可能结果，才赢得了信任与配合。

当机械的条文遇上鲜活的生活，司法的智慧体现在对各方权益的细致权衡中。多方的努力、执着的坚持终将收获共赢的结果，这正是对追求执行“三个效果”统一的最佳诠释。

新华日报·交汇点记者 应巧玲