谈到城中村，人们脑海中总会联想到房屋破旧、违建扎堆的景象，与城市整体风貌格格不入。过去，解决这一难题，多以土地征收、城市开发为主要路径，但巨大的拆迁成本下，为平衡资金，不少地块原址盖起了密集高楼——城中村的“表象难题”虽得以化解，却进一步提高了城市开发强度，也让片区风貌为之受损。

能不能找到一种办法，既改造了城中村，消除了脏乱差，又不给城市“添堵”，让村民融入城市？

答案藏在常州的创新实践里！作为率先启动城中村自主更新的城市，常州市钟楼区不再腾地搞开发，也不改村民身份，以“原地翻建、自主参与”模式，推动新闸街道大丼村-陈家塘、西林街道老凌家塘开启蝶变。通过翻建宜居社区，配建美食街、游乐园等设施，让村民从“旁观者”变“主人翁”。近日，大丼（dǎn）村一期新房竣工交付，老凌家塘三八河精品美食街区开业运营，这片盘踞常州环路高架沿线17年之久的城中村片区，由此焕发新生。

告别拆迁依赖，城中村自主更新破局

大丼村—陈家塘是新闸街道新闸村下的自然村，紧靠常州南北大动脉龙江路高架，一条两米宽的小路，把村子和背后的高架桥，以及高架桥后层层叠叠的高楼群分开。记者11月7日现场看到，刚交付的6套新房两户一拼、南北通透，户型是农村常见的“两层半”，但经过设计师改造后，结构更加合理，外观也显洋气。

“快请进，里面请！”今年75岁的大丼村村民蒋亚明上月底刚拿到新房，正忙着给房子装修，领着记者参观他的新房，一层是客厅，被他当作堂屋用，旁边一个卧室；二层两个卧室，主卧有个大阳台，阁楼虽说是“半层”，其实空间很大，高于2.2米的空间可以当房间用，也能装修成活动室。

老房翻建期间，蒋亚明和老伴住在儿子家，半年下来，还是不习惯“楼上”生活，盼着早一天能搬回来住，如今每天盯着装修进度，“还是这房子好，上顶天下立地，新房装修好，我就搬回来养老。”蒋亚明站在门前比划着，进户台阶要改成短坡，方便以后推轮椅上下。

大丼村—陈家塘6栋新房背后，是尚未改造的老村，放眼望去高高低低、斑斑驳驳的，在周边楼群、绿地、高架的城市背景里，显得十分扎眼。“大多数民房建于上世纪七八十年代，没有统一规划，又老旧又杂乱。”新闸村党总支书记唐李君告诉记者，村里老房房龄四五十年了，不少已成危房，木门开裂、墙体剥落，有的房子空关多年，连门窗都没了。眼下除一些老年人留守，村里多数民房要么租给外来务工人员，要么闲置着。为增加出租面积，或是开家庭作坊用，不少家盖了违建，“东伸一腿、西出一脚”的，把村子搞得杂乱无序，一点看相都没有。

距离大丼村—陈家塘约10分钟车程的西林街道老凌家塘同样紧挨着龙江路高架，两溜联排新房刚建成，与旁边歪歪斜斜、密密仄仄的老房形成鲜明对比。这里是常州城西门户，曾是华东最大菜篮子凌家塘农副产品批发市场发源地，村里自建房十分密集，后来市场迁走了，但问题留下了，房屋老旧、配套设施差、安全隐患多。“老房子不敢住下去了，不但闹心，而且揪心。”村民凌建琴去年搬到了女儿家住，她家房子1982年建造，当时用的空心砖，质量不好，一到黄梅天，里面漏、外面淹、下水道堵，用电动不动跳闸。

大丼村—陈家塘、老凌家塘这些城中村都在城镇开发边界内，村子这么破旧，又在建成区内，为何不早些改造？“大伙儿有观望心理，指望政府来兜底，像过去那样拆迁，不但省心省力，开发后还能拿上几套房。”钟楼区住建局副局长谢宇介绍。

过去，钟楼区解决城中村问题，大多通过拆迁改造，土地征迁为城镇开发用地，村民置换身份。然而在房地产深度调整背景下，继续采取拆迁征收成本巨大，开发后商品房难以尽快去化。据测算，老凌家塘片区占地193亩，包括4个自然村组共146户，若采用拆迁安置模式，无论是街道还是开发单位都难以承受。“基本不具备通过征收拆迁再开发的可行性。”西林街道办事处副主任丁勇说。

借鉴城市更新经验，尊重村民生活习惯

从巴望着哪一天拆迁，到如今“拆不动也拆不起了”，从盼望政府兜底，到居民自掏腰包，钟楼区新闸街道、西林街道两个城中村试点自主更新，在村民当中掀起了波澜：“周围好多村子过去都拆了，为什么我们村不拆了？”“自主改造，自己出钱，我们有多少话事权？”“新房面积能增加多少，会比原来宽敞吗？”……村民们议论纷纷。

为此，村委会组织村民组长、热心村民代表到群众中开展说服引导，把市场的形势、政府的考虑一一向村民耐心解释：过去好多村子拆掉了，是由于当时建设发展需要，现在整个城市都不大拆大建了，转向城市更新了；如果拆迁安置，眼下房地产市场在调整，我们就是能拿几套房，卖不掉也不好租，弄不好会“砸”手里；再说，拆了让你住高楼，会舒坦吗？还不如原地翻建，在城里弄套“别墅”住住，岂不很美？

耐心解释消除了村民的疑虑，打消了他们“等靠要”的心理。由于多数家庭改善居住环境愿望迫切，加之地处主城边上，村民们大多从事二三产，具备一定经济实力，有自主更新能力。但更大的难题是这是我省首个对大城市城中村自主更新，没有先例可循；和城市更新有什么不同？村民怎么组织？改造资金村民和集体怎么分担……这些问题都摆在面前。

为此，钟楼区一方面到南京、苏州等地学习城市更新经验，这些城市“增容不增户、优化不恶化”的旧改经验，同样适合城中村“拿来就用”，建筑面积适度增加，但户数零增长，杜绝无序扩张，另一方面成立村民理事会主导议事协调，组建投资公司作为实施主体，参考了房地产开发流程，实现项目规划化报批与建设。

老凌家塘一期43户经过沟通动员，均同意参与自主更新，推选出7名理事会成员，在街道专班指导下，联系村委会，代表村民全程参与项目建设。经双方协商，按照权责对等原则，村民承担房屋建设成本及部分公建配套费，其中每平方米1800元为新房建设成本，村委会作为集体土地权利人，负责场外基础设施改造和水电气、基础通信改造。村民理事会通过招标选择老房翻建施工方，村民的许多意见得到了采纳，如尊重村民生活习惯，一楼特意打通了后门，还设计了独立停车位，方便进出。

为确保改造后户型齐整，老凌家塘一期规划了15户共4栋联排别墅，设置了120m²、165m²、200m²、240m²、285m²五种户型。村民若想拥有更理想的户型，可以互相协商调剂面积，现有房屋小但有经济实力的村民，可以向其他参与更新改造的村民购买其名下建筑面积指标，以换取建造大面积户型住房的权利；而现有房屋大但家底薄的村民，选择建造小一点儿的新房，通过面积指标“变现”缓解经济压力，实现多方共赢。

住建部门和街道对规划方案、建设规范全过程指导和帮助。谢宇告诉记者，城中村自主更新，如建筑退让、日照间距、停车位配比等，都结合商品房住宅小区标准，在确保安全前提下，按照优化不恶化原则进行规划建设。村民若手头紧张需要贷款，还可享有前三年免息的政策赋能，大大减轻了还贷压力。房屋翻建中，村民可以按照不超过原合法建筑面积20%申请增加面积。

城市“灰色补丁”，变身“活力拼图”

乱搭乱建、挤挤挨挨的城中村“全体起立”，更新改造为齐整的联排小区，户均建筑面积变大了，结果宅基地总面积反而压减，建筑密度显著降低。以大丼村-陈家塘项目为例，更新前村中建筑密度约69%，更新后建筑密度反而降到45%。节约出来的空间加上土地规整后的边角地、插花地，一并纳入城中村社区服务和物业开发。在大丼村-陈家塘，与6套新房一起“上新”的还有家门口的公共服务中心和篮球场。

“这就是集约开发的好处，城中村不再起高楼，就可以整合出土地空间补上各种服务设施，对标城市社区建设。”常州市自然资源和规划局钟楼分局局长陈一江介绍，自主更新后统规统建，村民不但住有宜居，还能便捷享受社区服务、商业配套。

利用自主更新，老凌家塘盘活了“烟火凌家”美食街，商家月营业额普遍增加了3万—5万元。29户沿街商用民房由村委统建，位置好的店铺年租金达五六万元。围绕整村更新，村内规划建设公共邻里中心，村西打造网红美食街，村南改造闲置苗圃，在林下建设“森林秘境”儿童无动力乐园，村东、村北市政绿地补植花灌木、增加小品，融入龙江高架生态长廊——通过城中村自主更新，老房翻建与集体资产盘整、商圈业态重塑、街区公园和外围绿廊建设打包实施，提振整个老凌家塘地块的生机与活力。

“城中村自主更新后，新村融入城市，化身城市的一个社区单元，城市也敞开怀抱，与村民分享公共服务。”谢宇手指规划图说，在两个村周边，菜场、幼儿园、中小学、社区医院、综合体等一应俱全，构建了“15分钟便民生活圈”。

西林街道还为老凌家塘村民提供了教育专项激励政策，辖区内冠英小学、姜椿芳实验学校等优质教育资源，向村民子女开放。“城中村历史上曾为城市发展作出了贡献，如今村民在城市‘重建家园’，城市张臂拥抱他们，置办一切。”丁勇说。

然而享受这样的环境和配套，村民却是住在低密度的联排别墅内。从空中俯瞰，清新淡雅的村民小区与不远处的高楼大厦高低错落。“这些城中村彻底改造后，将成为龙江高架边一道风景，守住了城市边界。”谢宇说，城中村自主改造后降低了开发强度，与周遭环境十分融洽，把“城市补丁”变成了“活力拼图”，体现了和而不同、包容发展的理念。由于钟楼区开发强度在常州市最高，为此该区尚存的113个城中村除非有重大工程建设需要拆迁，大多要么环境整治，要么自主更新。

城中村更新后，村民身份不变，新房申领集体产权房证，村集体依然保留。“这样做的好处是，村民不仅享受城市的便利，还能分享城市化的红利。”唐李君告诉记者，得益于周边产业发达、地理位置好，近年来新闸村发展物业经济、标厂经济，集体积累不断增加，去年还与兄弟村合资购置了厂房用于出租。

利用集体积累，新闸村为村民谋了很多福利，每年年底家家都能拿到集体收益分配。“住宜居小区，享城市服务，分集体红利——做‘都市里的村民’，挺好！”唐李君说。

新华日报·交汇点记者 张宇熠 顾巍钟