近日，随着今年南京市小学、初中新生入学首批报名登记工作的截止，这一轮“学区房”成交高峰落下帷幕。根据不完全统计，成交最旺的是鼓楼区被称为“三公”的三所中学片区的二手房，11天时间成交140余套，日均成交量是此前的数倍。

此次突如其来的二手房成交高峰，源于5月8日南京鼓楼、玄武、建邺、秦淮四区发布的招生新政，宣布取消提前落户和学籍占用限制。这意味着，该四区的学区房从“六年锁定”松绑，最快可实现“一年流转”。

记者注意到，这波二手房成交高峰仅限于鼓楼区热门学校片区，其它区的学区房成交量并未出现明显变化。业内人士认为，学区房的底层逻辑正在重构。流通加速、价格重构、价值分化，“学区房”正褪去光环，回归居住本质。 

“学区房”松绑，二手房成交提速

何谓“学区房”？我国义务教育阶段的招生政策，大都按照“生源就近入学”的原则。因此，每个小学、初中会“划片招生”，被划进这个学校片区的小区，便是该校的“学区房”。

但是，一位家长有自己的理解：“不是每套房都叫‘学区房’。必须是最热门的学校片区、家长们都争相把孩子送进去的学区，才是家长们心中的‘学区房’。”

“生源就近入学”并非适用所有城市。2024年10月，张家港市人民政府发文，宣布从2025年秋季学期起，取消房产产权与学位关联政策。

南京四区此次入学政策改变的力度很大。5月8日，鼓楼、玄武、建邺、秦淮四区同步发布招生政策，取消提前一年落户要求，并解除学籍占用限制。这四区的居民住宅，不再和学位“深度绑定”。过去“小学学位占用学籍6年、初中学位占用学籍3年”的要求取消。如今，业主孩子入学后便可出售，买方孩子第二年还可入学，且不必提前一年落户，报名前落户即可。

记者注意到，栖霞区和江宁区今年仍执行“同一套住房小学6年内、初中3年内只安排一名适龄儿童（多胞胎及政策照顾对象除外）在施教区就读”的学位限制政策。

新政发布后，鼓楼区二手房经纪人小陆忙得连轴转。“树人片区的单子根本接不过来，5月13日那天就成交了6套。”

据阡陌间房产监测数据，5月第二周，鼓楼树人、汇文、29中等学校片区二手房均达30套左右，同比翻倍。挂牌量也随之激增，恒盛金陵湾小区24小时内上新300余套，“拉力琅+29中”双学区二手房第二天激增100余套，热点板块一周挂牌量达往常的3至4倍。

小陆告诉记者，成交呈现3个特点：一是低总价房源占95%以上；二是价格逐步走低，热门中学片区成交总价150万至200万元；三是节奏极快，多数客户当天看、当天定。曾经的一批创下纪录的高价学区房，如今“一两百万就能买到的房源非常多”。

挂牌价也在走低。小陆举例说，“‘拉小+29’学区房金鹏大厦，挂牌价降了5000元/平方米；‘力小+29中’学区房北东瓜市，单室套挂牌价仅200万元；‘芳凤+29中’学区萍聚村，50平方米的房源挂牌价相比年初已明显下降。”

二手房市场价值重构

学区房的价值逻辑也在重构。

南京房地产业内人士葛春峰将未来学区房价值分为三类：第一类，顶级双学区资源稀缺，价格相对坚挺；第二类，只有学区属性的老破小，优势大幅削弱；第三类，兼具学区与居住改善属性的品质次新房，极具保值增值能力。

“第三类房源才是未来学区房的主力。”葛春峰举例，鼓楼区某小区是“拉小+29中”双学区房，也是南京市面上少有的兼顾优质学区和终极改善需求的高档住宅，如今价格依然坚挺。另一品质小区位于龙江主城核心地段，房龄较新，是该区域罕见的品质次新房，成交价也未见明显下跌。

“学区房的概念正在从‘硬通货’变成‘普通商品’。”葛春峰判断，主城区一线学区的新开发项目也很好卖，“买这种房子可谓一举两得，地段好、品质可改善、还解决了入学问题。绝大部分家长都会就近陪读，哪怕买了小房子，也会在附近租房住。”

此次政策松绑正在改写行业生态。葛春峰观察到，小面积的30平方米学区房成交量飙升，尤其鼓楼区一线“书包房”卖得最多最快。“接下来的流通次数一定大增。”葛春峰说道。

房产与学位“弱绑定”成趋势

5月份成交需求集中爆发后，6月报名季结束，市场将进入新的观察期。葛春峰说：“2026年的入学报名结束后，这项制度性的改革到底会产生什么样的变化，还需要时间去验证。”

事实上，政策本身也预留了回调空间。玄武区教育局曾在家长咨询后公开回应：“每年会提前摸排生源，若未来出现爆满，政策可能重新调整。”

家长们认为，此番四区调整入学政策，或与近年来生源的逐步减少有关，“好的学校都想吸纳更多优质生源，但生源基数是先决条件。”

纵观国内其它城市的入学政策。北京、上海、广州、深圳、杭州等城市学位与房产深度绑定，普遍执行“五年一户”或“六年一学位”的学位锁定制度，且多数热门学校要求提前一年以上落户。武汉、重庆等城市在部分区域或热门学校实行学位年限和落户限制，非热门学校相对宽松。成都等城市在随迁子女入学方面政策较为宽松，但本地户籍生入读热点学校仍有“落户须满一年”等限制。

南京此次改革力度较为超前，为住房与学位解绑提供了新的范例。省内其他城市目前尚未跟进，均执行此前的模式。无锡继续执行“一户地址6年内只享有一次对口入学机会”；苏州维持积分入学政策；南通强调“公民同招”等规范要求，未涉及取消落户年限；常州武进区、经开区取消针对随迁子女的“积分入学”政策，改为统筹安排。

“政策正逐步弱化户籍在学区分配中的决定性作用，推动教育公平和公共服务均等化。”一位长期关注教育政策的业内人士分析，从“房产绑定学位”到“常住地提供学位”，需要一个渐进过程，但方向已经明确。他认为，未来的趋势是，房产与学位“弱绑定”。“租购同权，让租房住的城市新市民孩子也能享受更加公平、更加优质的义务教育。”

新华日报·交汇点记者 刘霞