“只听说物业涨价，没听说降价的。”收到降费通知时，棠颂花园小区业主张顺不太相信。自家120多平方米的房子，一年的物业费从2400多元降到2000元出头，少了300多元。

在宿迁，316个“价高质低”小区今年完成合理降费，惠及35.5万户业主，平均降幅约两成，预计全年可减轻业主负担1亿余元。少收的钱从哪里省出来，又是什么让物业企业愿意降？走进小区，答案写在一本本账里。

先把服务与收费对上账

走进宿豫区润景苑小区，小区党群微家北侧的公示栏上，8月物业服务费收支和今年以来的总收支逐项列明：保洁绿化养护3160元，设备设施维护1841.55元，办公费用3945元……这些数字，曾被业主和物业一轮轮摆到桌上核对。

去年6月业委会成立，主任陈绍山做的第一件事，是请全体业主给物业打分。调查中，业主反映最集中的是，物业费偏高、服务却跟不上。“光凭感觉说收费合不合理，争不出结果。”在他的提议下，小区用公共收益聘请第三方机构，对过去一年物业支出进行专项审计。

物业服务领域突出问题专项整治启动的近三年来，市纪委监委党风政风监督室副主任石祥坦每月至少跑两三个小区、前后走访了几十个小区。“我既见过收费不高却管理有序的小区，也看到过收费不低、服务却跟不上的小区。”他发现，不少小区的物业合同只有薄薄两张纸，只粗粗列了保洁、巡逻等服务事项，却没写明做到什么程度。仅凭合同，很难判断物业是否服务到位。

账目不清只是表象。在市住建局房地产业发展中心主任张震宇看来，物业费本应由业主和物业企业协商确定，但现实中，双方很难坐到一起。业主一方组织松散，往往难以行使议价权；一些物业企业则因收缴率不高、实收不足，担心再降价就覆盖不了开支，宁可守着挂牌价。结果就是：价格虚高而服务不达标，业主不愿交费；收缴率越低，企业越没有让利和投入的余力，只能压缩服务，反过来又招致更多欠费，最终陷入“收费高、收缴低、服务降”的恶性循环。

“要降费，先得把降费之外的基础工作做好。”张震宇告诉记者，2024年专项整治启动，针对群众反映强烈的“钱交出去不知道去了哪儿”问题，宿迁率先搭建智慧物业平台，住宅小区设监管账户，物业公共服务费、代收代交费、公共收益都进专户，每笔钱收支留痕、业主可查；2025年，推动合理发放公共收益，返还多收的代收代交费用；今年，质价不符成为专项整治重点，首要的是把标准立起来。4月，市住建局指导物业协会发布物业服务合同示范文本和普通住宅服务等级标准，把服务分为基础服务、客户服务、共用部位等七大类，每一类再按一至五级分档，逐项列明要求，并对应建议收费区间。以一级服务为例，夜间巡逻至少每两小时一次，电梯困人后10分钟内到场；合同还明确，空置房按70%交纳物业公共服务费，费用预收最长不超过一年。

尺子有了，接下来是逐一过筛。全市1000多个住宅小区，物业企业先对照标准自查，住建部门联合街道、社区、业委会现场复核；市纪委监委成立监督专班，住建部门牵头组建整治专班，市场监管、消防、公安等部门一同进小区，合同、账目、现场逐项核对。排查发现，有的小区物业费高，门岗却脱岗、人员不足；有的代收代交费用结余长期不退。一轮轮核对，全市最终锁定316个“价高质低”小区，占全市住宅小区总数近三分之一。

问题找准了，“这只手”没有替双方定价。“降不降、降多少，要由业主和企业坐下来，一笔笔谈。”石祥坦说。

五场协商“磨”下三分钱

“前后一个多月，协商会开了五场。”润景苑小区党支部书记钱哨回忆，每次协商会，业委会、物业、第三方、党支部和业主代表都在场。

五轮报价，最见一个“磨”字。五至十八层，物业第一轮报1.25元，第二轮降到1.23元，业委会均未接受；第三轮业委会报1.20元，物业否决；第四轮、第五轮业委会提出1.22元，物业最终接受。一层和二至四层同样拉锯：物业最初报一层1.10元、二至四层1.20元，业委会审计后压到1.00元和1.10元，又经两轮协商，最终定在一层1.05元、二至四层1.19元。

物业成本中人工占大头，协商焦点随之落在岗位配置上：门岗白班配两人还是三人？一名保洁负责几栋楼？交付初聘的装修巡逻岗现在是否还需要？

“不能一味压价，把物业压到亏本，服务难免缩水，最后吃亏的还是业主。”陈绍山记得，业主代表起初主张一名保洁员可以多管护一栋楼，但物业提醒，活动场所清扫、地面定期冲洗也要算进去，清洁人手不能少。逐项核算后，合理配置得到保留，装修巡逻岗因装修高峰过去撤销，地库启用扫地机器人，客服由4人减至2人，文员岗位取消。

最终，物业工作人员从45人调整到38人。成本降下来，物业让了价，业主也拿出诚意：合同也由过去一年一签改为四年一签。

降费不降质，是业主最关心的一条，也是协商之初就定下的底线。合同约定的服务项目保持不变，陈绍山和业委会成员每周不定期巡查，核查人员到岗和履约情况，服务不到位可按合同罚款。“目前看下来，服务没打折扣。”陈绍山说。

企业算的另一本账

业主口中的“物业费”，往往是物业服务费、电梯运行、公共水电等代收代交预收费用加总的综合负担。降费的物业企业中，更多选择从能耗和预收里把负担降下来。

金鹰花园小区部门经理李建国，算的正是这笔“节能账”。小区地下车库、楼栋公共区域共有两三万盏灯，过去常亮不灭，“单盏不起眼，全年却是一笔不小的开支”。为节能省钱，物业在节能上进行不少改造：公共区域统一换上雷达感应灯，人来即亮、人走调暗；电梯维保打包给保险机构，检验、保养、配件一并负责，一部电梯年开支从八九千元降到4000多元；收集雨水用于保洁、绿化……

这本节能账，也成为调价依据：每月每平方米0.82元的物业服务费不变，电梯运行与公共能耗合计预收标准从1.38元降至0.60元，全年可减少预收86.5万元。

改造要先投入，企业为何愿意？李建国看重的是持续经营：费用低一些、服务被认可，物业费才收得上来。结果也如他所料，今年小区物业费收缴率同比提高8个百分点。眼下，公司正在进行新一轮测算，计划在物业服务费上再进行一波让利。

金鹰花园的节能账能算得过来，也与收费方式有关。宿城区城管局党组成员、办公室主任罗威分析，过去电梯、公共水电等费用由物业代收代交，钱是业主的，节能省下来的也归业主，企业没有“省着花”的动力；改为“一费制”后则不同，物业服务费和这些代收代交费用合并成一个价、由企业包干使用，少耗一度电、成本每降一分，结余归企业，企业也有让利空间。目前，宿迁约四成小区实行“一费制”。

在仍按分项收费的棠颂花园小区，暖生活物业项目负责人王如算的是另一本账。“一开始听说要降费，确实纠结。”王如直言，公司担心的是，收费降了、服务成本不降，项目难免亏损。但反复测算后，公司还是决定让出部分收益——与其守着高价收不齐，不如把服务做好、把口碑立起来。小区共有306户、入住210多户，物业服务费从每月每平方米0.82元降到0.68元，降幅17%，电梯运行费按楼层下调，公摊水电费从每户每年500元降到450元。

结果比王如预想的还要好。费用降了，收缴率提高约10个百分点，项目实际到账多了3万多元，而且投诉几乎清零。“以前一个收费期少说十条投诉，这回一条都没有。”王如说，通知业主降费时，对方先一愣，再问一句“真的吗”，“那神情，像中了彩票一样。”

王如这笔账，也是更多企业正在算的账。宿城区城管局党组副书记、副局长张建强发现，降费后，一种新的“卷”正在物业企业之间兴起：有的小区家长下班晚，物业免费接送孩子；有的小区物业免费帮孩子打印作业、包书皮……“企业之间互相‘卷’起来，业主享受到更多服务，交物业费自然也更积极。”张建强说。

一把尺子，双向校准

今年以来，已有26个县（市、区）来宿城区交流。这套经验可借鉴，却难以简单复制。

张建强分析，账目公开、合同细化、业主参与，这些各地可以参考。但具体降多少，得看各家的账：有的入住率低，固定成本摊不薄；有的业委会能力不足，协商组织不起来；有的企业拿不出改造资金。“小区治理必须因地制宜，要在居民可感可及和物业生存发展之间找到平衡点。”

以宿豫区京东社区为例，辖区6个小区中3个已完成降费。3个没有降费的小区，情况各不相同：一个是安置小区，收费本就只够覆盖成本，没有再降的空间；另外两个入住率仅约30%，收不抵支。在京东社区党委书记秦超看来，能降费的小区，一是入住率要在70%以上，可以摊薄成本；二是得有业委会或物管会，事前能够协商推动、事后可以盯着履约；三是社区一定要有所作为，推动化解邻里纠纷、楼道堆放杂物、充电车棚等问题，让物业把更多精力放回到改善服务上。“社区、业委会、物业拧成一股绳，事才办得成。”

当然，降费并非整治的全部。眼下，个别老旧小区每月每平方米物业费只收一毛多，服务支出远超收入，长期靠街道、社区用公共收益贴补，难以为继。

“整治追求的是质价相符。”石祥坦说，收费偏高、服务不到位的，要降下来、改到位；收费过低、维持不了正常服务的，也要研究合理上调。“尺子是双向的，为的是让业主的每一分钱，都能对上一份看得见、可持续的服务。”

新华日报·交汇点记者 顾敏