新华报业网
随着文旅市场持续升温，把自家住宅改成民宿、网约房对外短租，成了不少人眼中的“生财之道”。可对邻居来说，这却可能是噩梦的开始。据《人民日报》近日报道，网约房扰民问题频出，违规改建埋安全隐患。
盘活闲置住房，绝不能以侵犯他人权益、扰乱公共秩序为代价。住宅楼里办民宿需要严格依规，切不能在建筑使用上对“住改商”乱开口子。
在土地出让环节，居住用地对应的是住宅，使用年限70年；商业服务业设施用地对应的是商场、写字楼、酒店，使用年限40年，土地出让金标准也完全不同。这套制度安排的用意很明确，住宅的首要功能是居住，商业经营需要独立的用地空间和配套标准。住宅用地的配电负荷、消防通道、疏散距离，都是按照居住需求设计的，往往难以承载经营性住宿的使用强度。
既然住宅用地和商业用地有区分，为什么又允许住宅改民宿？这是因为，绝对禁止既不现实，也不利于盘活闲置住房。存量闲置房体量大，尤其是旅游城市和景区周边，很多业主靠短租盘活资产。与此同时，游客对多样化住宿的需求真实存在，酒店覆盖不到的地方，民宿是重要补充。民法典并非一刀切禁止“住改商”，而是附条件地允许——经有利害关系的业主一致同意，并满足消防、规划、房屋结构安全等要求，用途变更才具备合法性基础。法律选择把用途变更的决定权，交给最直接受影响的邻居。全体同意，就可以改；有一户反对，就不能改。
规定本身是严格的，可现实中，一些住宅楼业主恰恰绕开了这个前置条件。他们把住宅改成民宿、网约房对外短租，承诺“已取得有利害关系业主同意”，但实际上没有征求邻居意见，还不按商业建筑的标准改造消防和配电设施，把风险和成本甩给了邻居和公共安全。2024年12月，乌鲁木齐一名业主将多套住宅改为网约房，未按经营性公共场所标准配置消防设施，消防部门责令其停产停业并罚款21万元，该业主不服上诉，2026年7月二审维持原判。现实案例说明，住宅用地擅自转为商业经营，在法律上是有明确后果的。
问题在于，登记环节对“一致同意”的核实，主要依赖申请人自行签署的承诺书，缺少面向利害关系业主的公示和异议程序。邻居往往不知情，反对意见也缺少便捷的表达渠道。等到居民投诉，民宿经营者已手持营业执照，相关部门因“有照经营”难以处理。法律赋予业主的“一票否决权”，在实践中变成了事后追讨的“救济”。
更让人无奈的是，监管权责被拆得七零八落，给了“住改商”继续钻空子的空间。公安机关管治安，市场监管部门管无证经营，文旅部门牵头旅游市场却缺乏审批抓手，住建、消防部门又各有各的边界。住宅楼内民宿的法律“身份”模糊，既不是旅店业，又不能简单视为个人短租房，身份不清晰，对应的监管主体、安全管理标准便也说不清，“住改商”就在这道缝隙里野蛮生长。
治理“住改商”钻空子，监管关口必须前移。近日审议通过的《湖南省民宿条例》已作出探索，规定不得在城镇住宅小区超过四层的住宅内开办民宿，四层以下开办须经有利害关系业主一致同意，平台须实名登记并查验资质。这是全国首部以民宿为主要规范内容的省级地方性法规，核心就是堵住“住改商”的准入漏洞，为各地提供了立法参考。
当然，堵住“住改商”的空子，还需要更多探索，把登记环节的门槛抬高一点，让钻空子的成本大一些。例如，从申请人自证改为第三方核验，参照加装电梯的批前公示程序，在小区内公示拟“住改商”信息，公示期满无异议方可进入登记环节。地市级层面可建设“住改商”备案平台，对接不动产登记库、市场主体登记库、消防验收信息库，实现“一次申报、多部门联审、数据共享”，也便于后期管理。与此同时，要压实在线旅游平台的责任，对上架房源的营业执照、特种行业许可证等核心资质进行核验，拒绝无备案房源上架。
法律允许“住改商”，但允许不等于放任。邻居同意、消防达标、规划合规，这些条件一条都不能少。把条件落在实处，“住改商”才不会变成钻空子。
（刘春）
Android版
iPhone版
