11月3日，无锡市民李冰打车到无锡火车站南广场乘车出差。车子顺畅驶入地下落客区域，没有了从前兴源路上排长龙、人车穿插的混乱。“现在顺畅多了，期待整个片区改造后的模样。”他说。

近日，住建部印发《城市更新案例集》，这是住建部发布的第三批优秀案例，遴选全国20项城市更新优秀实践。无锡市火车站片区更新入选。记者梳理发现，这是三批优秀案例中唯一入选的火车站枢纽更新项目。无锡火车站片区更新何以成为全国样本？有什么可复制的经验？

门户焕新，百年老站长出“城市客厅”

今年7月，焕然一新的无锡火车站南广场恢复进站功能，依托“上下分离、分区循环”，通行实现丝滑升级：机动车转入地下通道，地面空间还给行人与公交；网约车、出租车、私家车分区分流、单向循环，拥堵问题明显缓解。

这里变的不只是通行。中央广场地面用铜雕镌刻锡城古地图，运河穿城的千年格局在旅客脚下铺开。全新亮相的“拾光站厅”，以超大玻璃幕墙复刻百年老站风貌，行走其间仿若穿越时光，向前走百余米外便是古运河畔，锡金书屋、运河潮码头依水而建。不久后，旅客通过地下正在打造的“归乡之路”，可直达滨河景观区，实现“下火车、上游船”的无缝衔接。

“项目年底全面竣工。火车站南广场、亲水平台、步行栈道、无障碍设施、智慧导视系统已建好投用。兴源路以南古运河畔滨水空间、景观公园等重点工程正在紧锣密鼓施工。”无锡城建发展集团项目负责人说。

无锡火车站始建于1905年，与无锡龟背老城共枕千年京杭大运河，隔水相望。2024年9月，住建部联合国铁集团，在全国5个城市开展老旧火车站及周边街区更新改造试点，无锡火车站及周边街区更新改造项目入选。

无锡以火车站南广场改造为契机，一体化推进老旧火车站与周边街区、老旧厂房与老旧楼宇更新，范围约1.5平方公里，通过体检问诊，片区统筹，形成“一河两街映三弄”的空间规划布局。百年老站“牵手”千年运河协同升级，通过拓展视廊、提升服务、重塑产业等，激活片区价值，书写“城市门户”与“老城烟火气”相结合的站城融合新篇章。

更新不是简单翻新站房，改造逻辑远比单纯扩站复杂。项目负责人举例说，“我们从优化交通、增强服务、赓续文脉、提升景观、智慧运维五个维度系统施策，推动9万平方米‘站前广场’地上地下一体更新，打开城市枢纽门户格局，使其转变为交通功能与城市公共空间深度融合的‘城市客厅’。”

创新机制，路地协同啃“硬骨头”

“老旧火车站承载了深厚的城市记忆，也是城市核心区域动能激活和功能再造的重要节点，但更新改造向来是难啃的‘硬骨头’。”江苏省城镇化和城乡规划研究中心城市更新部部长叶晨介绍，困难主要在四方面：铁路网切割带来空间割裂；“既要保护又要运营还要现代化”的多重约束，平衡难度大；资金压力突出，短期很难实现资金自平衡，需设计好多元化的投资模式；最棘手的是产权归属情况复杂，多方协调难。

老火车站土地、站房资产归属国铁体系，周边街区、市政配套归地方政府，其中还有企业资产，铁路－地方之间、多政府部门、政府与企业等主体之间协调困难，各方的利益诉求往往不一致，协商成本高。任何一方诉求难以平衡，项目就容易停滞，这也是国内老旧火车站更新普遍遇到的堵点。

如何破堵点？无锡创新路地合作机制，无锡市政府与中国铁路上海局集团有限公司成立联合指挥部，搭建常态化协调机制，共同推进各项工作。联合指挥部下设工作专班，市属国企无锡城建发展集团与梁溪区政府联合成立项目实施主体，探索资产入股合作模式。

产权复杂难题怎么解？无锡市政府与中国铁路上海局集团有限公司明确了涉铁资产处置原则，采取“土地评估置换，房产‘拆一还一’还建，历史遗留建筑妥善处理、经营损失补偿”方式进行还建与补偿，解决了长期以来火车站铁路资产更新困难的问题。泰山饭店等老旧楼宇更新，涉及多家产权，无锡探索用地分层出让、建筑分层确权的不动产登记路径，将资产置换后安置于泰山饭店内的三家单位进行产权分层确权。探索边角地、插花地、夹心地整合出让，陈巷绿地地块、西公交 TOD上盖等项目实现分层供地。

如何解“钱从哪来”难题？无锡通过资本金支持、政策性资金、市场化融资等多元方式筹资，争取海绵城市等专项资金2139万元。

“片区还通过引入文商旅产业，培育消费新场景，提升自我‘造血’能力。”项目负责人说，滨水空间示范段已全面出租，业态涵盖咖啡轻餐、Bistro酒馆、水上运动等。泰山饭店通过资产盘活引入酒店复合商业业态，实现保值增值。眼下，火车站南广场、棉麻新消费产业园、工艺文创街区、站前商贸街更新运营等项目都在加快推进。

枢纽之外，还能给城市带来什么

一座火车站枢纽，除交通功能之外，还能为城市带来什么？无锡火车站的更新探索，正在回答这个许多城市面对的问题。

“站城融合从来不是简单的外立面翻新改造。项目以南广场为核心原点，激活站前商贸城，串联古运河两岸，推动生态、生产、生活 ‘三生融合’。”项目负责人说，片区跳出单一交通配套思路，叠加文、商、创、乐多元功能业态，由北向南圈层布局，北部为承载运河公共活力中心的站城商旅区、中部为承载运河产业创新街区的北仓创新区、南部为承载运河文化艺术社区的业勤艺术区。

未来几年，更多老旧火车站及周边将迎蝶变。国务院印发的《城市更新“十五五”规划》提出，实施一批具备条件的老旧火车站与周边街区更新改造，促进站城融合发展。

叶晨调研发现，老旧火车站及枢纽更新目前主要有两种情况：一种是原有交通功能完全退出的老站，通过更新植入文化、休闲等新业态，在保留城市记忆基础上重塑公共空间，如南京浦口火车站、盐城老火车站的更新。另一种是持续运营的老城核心枢纽，随着货运功能退场、城际客流增加，需要结合人流结构特点，从“货的枢纽”转变为“人的枢纽”，优化站点周边集散交通组织，重新谋划商务、文化旅游等业态功能，提升公共空间品质，把巨量“人流”变成城市留得住的“人”，凸显枢纽经济价值和城市门户文化价值。

除无锡外，南京、苏州也在因地制宜探索火车站更新。南京火车站正结合北广场建设联动环红山森林动物园片区更新，致力于推动片区向“高品质文旅新门户”和“综合性城园共同体”全面升级。苏州火车站紧邻姑苏古城，多年来“精雕细琢”，通过土地的集约高效开发和功能的复合利用，推动枢纽经济发展。

“无锡站更新的独特价值，在于形成了一套可复制、可落地的系统方法论：以城市体检精准破题，以片区统筹整体布局，以多元融资破解资金难题，以创新路地合作打通机制堵点。”叶晨说，老火车站周边更新难度大、周期长，需要持之以恒的精细打磨、系统重塑。

新华日报·交汇点记者 白雪

图片由无锡城建发展集团提供