4月27日，南京官宣加入存量房“以旧换新”行列。由南京安居建设集团收购市民的存量住房，首批试点限额2000套，可置换位于建邺区、栖霞区、江北新区、江宁区、秦淮区、溧水区的14个新房项目。活动公告发布后，市场反应热烈。大量市民拨打服务热线或者前往现场咨询，被列入置换名单内的新房楼盘迎来看房热潮，业内也普遍对活动预期持乐观态度。

活动首日接到两千多市民咨询

4月29日上午，记者来到位于安德门大街的安居集团“以旧换新”活动咨询现场，只见门口的登记处簇拥着七八位市民，室内的洽谈座位上也坐满了人，气氛十分火热。

现场工作人员告诉记者，目前开通了服务热线、房帮宁小程序、现场接待三种方式接受市民咨询，从第一天的情况来看，各渠道咨询量都很大，根据不完全统计，共接待了超过两千组市民咨询。“市民最关心的是评估价格问题，以及自己的住房是否符合这次‘以旧换新’活动的条件。”

记者在现场工作人员提供的可置换新建住宅项目名单上看到，房源增加到14个项目。各项目的销售顾问都在现场，市民在门口登记时填写意向楼盘，随后安排相应项目的销售顾问进行接待。如果市民有看房需求，可立即安排看房车至楼盘现场。据介绍，咨询热度较高的是位于建邺区的三个项目以及栖霞区的“颐和四季府”等。

在现场，市民李女士正在对建邺区的“颐和铂樾府”的户型、价格进行详细咨询，她和销售顾问互加了微信，约定“五一”小长假首日前去看房。她告诉记者，自己有一套位于建邺区的房子，住了十几年了，今年孩子即将中考，于是萌生了换房的打算。“本来想等孩子中考结束后再考虑换房的事，突然有‘以旧换新’活动了，感觉挺好的，省了卖房的麻烦了！所以换房计划提前，打算先锁定一套满意的房子再说。”

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，当前新房市场以改善需求为主，大部分群众需要将手上的旧房卖出去，这个链条中最大的痛点就是旧房难卖，有些房源经常是几个月都卖不掉，看房人也很少。此次南京安居集团“以旧换新”新模式，直接收购二手房，既降低了二手房出售周期、简化出售流程，又免除了通过中介卖房需要支付的中介费，降低了卖房成本，同时购买的新房源也有不同程度优惠，而且新房项目数量多，分布广泛，梯度丰富，选择面大，适合的买房人比较多。这些优势加在一起，解决了二手房难卖的大问题，大大降低了置换成本和时间周期，提高了置换性价比，从而受到老百姓的欢迎。

存量房价值评估、收购“很有诚意”

事实上，早在2023年9月，南京出台房产新政“宁六条”中，便推出支持市民卖旧房买新房的“换新购”服务。其操作方式为，购房者与开发商、中介机构同时签订协议，如约定时间内旧房未售出，则新房认购金可退还，购房者无需承担违约风险。该服务被业内称为存量住宅以旧换新“帮卖模式”。

据记者了解，该模式受到二手房能否顺利销售的限制，且参与“换新购”的房源项目不断更新，整个流程实施周期较长。此次由国企直接收购存量住房的模式，被业内称为以旧换新“收购模式”。该模式直接破解了二手房销售的难点，显然更有针对性。

换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。记者注意到，此次“以旧换新”活动对存量房的要求为，位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内的成套住宅，没有面积、房龄限制，收购范围包容性极强。此外，在存量房的价格评估环节，由信用好、业务强评估机构组成的名单库中随机抽取三家评估机构，分别对拟收购的存量住房进行交易价格评估，取排序中间的评估值作为最终收购价格，换购人无需承担评估费用。

此次“换新购”活动在存量房价值评估和收购范围方面都显得颇有诚意。安居集团有关工作人员表示，此次试点的目的是让市民实现成功置换，无论是收购环节还是销售环节都将尊重市民的主观意愿，不必担心评估价偏低或新房销售价过高的情况。

南京市房地产业协会首席研究员汪明宇认为，此次首批2000套是一次“试水”，其存量房住宅收购的价格将成为关键的指标，这个价格代表着公信力，也会成为同小区其他住宅销售的参考。

探索“以旧换新”江苏模式

去年下半年以来，江苏各地以不同的模式探索存量住宅“以旧换新”，市场反应冷热不一。

2023年11月，苏州太仓成为全省首个尝试以国企收购的方式支持市民存量住宅“以旧换新”的地区，引起市场好评。业内认为，太仓探索商品房“以旧换新”对旧房的出售有“兜底机制”，这使得换房的确定性增加，对住房改善性需求释放有积极作用。12月11日，苏州市相城城市建设投资（集团）有限公司跟进“太仓模式”，发布“收旧购新”活动方案，收购存量住宅，并拿出该集团旗下企业开发的新建住宅楼盘供市民置换。

记者注意到，“太仓模式”在前两批试点中，所收购的存量住宅有一定的条件限制，例如建筑面积不大于144平方米，一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房，存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%等。2024年1月，太仓市对“以旧换新”政策进行了调整，包括可多套旧房置换一套新房，旧房学区学位保留两年，旧房置换总价由原来的不得高于所购新房总价的60%提升到80%。据了解，“太仓模式”较为成功，实施以来一批市民已经完成房产置换，“以旧换新”在太仓已进入常态化阶段。

“相城模式”充分吸取了“太仓模式”的经验，但提供可置换的新建住宅项目仅有三个，市场反应较为平淡。南通市主城区实施的住宅“以旧换新”与此前南京“换新购”模式类似，居民与房地产企业签订认购意向书锁定新房房源，待售出旧房后房款抵作购买新房的首付。据了解，目前通过此模式实现成功置换的市民并不多。

今年初，海安市在城区核心区内试行商品房“以旧换新”政策，由国企收购市民存量住宅，置换资金以“房票”形式一次性兑换，定向购买当地一套新房。与“太仓模式”“相城模式”不同的是，可供置换的新房房源更多，有国企开发的项目也有民营企业开发的项目。据了解，海安计划今年实施“以旧换新”100套，截至4月初，已成交15套。

据中指研究院数据，2023年以来全国已有近39个城市支持“以旧换新”，越来越多的国企、央企入场参与收购。

国企收购存量住宅将如何处置？据记者了解，在太仓、海安等地，回收后的房源，由专门成立的资产管理公司负责运营。此外，政府还将优先考虑将这些房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。据相关人士透露，此次南京安居集团“以旧换新”活动中收购的存量住宅，将由安居集团旗下的南京置新资产管理有限公司进行整体运营，其业务模式预计以租赁为主。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示，此次的“南京模式”对二手房交易的限制较少，这对于有刚需改善需求又存在二手房交易困难的市民来说有利好作用，同时也能拉动新房消费。但他认为目前2000套的数额还是比较少，而且仅限于安居集团自己开发的楼盘，地段位置受到一定限制，辐射的人群相对有限。基于安居集团的企业特性，收回来的房子可以做保障、人才、租赁房之用，这一创新办法是否能够广泛推广、可持续发展？是否有更多房企愿意参与进来？还需要等待市场验证。

新华日报·交汇点记者 刘霞 文/图