【编者按】5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措，江苏各地相关落地政策也陆续发布，打出了一套“政策组合拳”。“5·17”房地产新政迄今已满月，政策效果如何？市场有何调整？百姓如何看待？新华日报·交汇点新闻推出系列报道进行观察。

6月19日，在南京今年第二场土拍中，位于建邺区的G11地块经过47轮竞价后被奥体建设以43888元/平方米的楼面地价竞得，位列南京地块成交楼面价第二位。让这块地备受瞩目的是它的规划条件，容积率1.01，限高35米。容积率1.01是什么概念？这意味着该地块住宅的总建筑面积与用地面积基本相等。业内人士纷纷预测，一个低密度、高品质住宅产品将在这里诞生。

当下正处于房地产市场调整期，房企拿地十分谨慎。但此次土拍中低容积率地块引发多家房企追逐，掀起久违的热度，这说明他们对未来市场中将热销的住宅产品有着相同的判断。

去年以来，中央多次提出加快构建房地产发展新模式，“下力气建设好房子”是重要一条。5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议，在强调推进保交房、消化存量商品房等重点工作的同时，还提出“大力推进改善型住宅建设，满足不同群体合理住房需求”。

到底什么才是百姓期待的“好房子”？江苏各地陆续围绕未来房地产市场的新模式、新一代“好房子”进行了探索。

5月，位于苏州吴江太湖新城的WJ-J-2023-21号地块项目批前公示显示，项目拟建9栋8至14层洋房，容积率1.3，建筑密度18.7%。该项目引入第四代住宅设计概念，建设绿色科技住宅，建设过程将全部采用智能建造技术。这是苏州也是江苏首个第四代住宅产品。

第四代住宅即立体生态住宅。吴江区自然资源和规划局在相关文件中这样定义：将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式，应用于7层及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套内空中花园、公共绿化平台。第四代住宅又被称为“空中庭院房”“空中城市森林花园”，满足人们对品质居住和传统田园美好生活的向往。

吴江太湖新城WJ-J-2023-21号地块项目由苏州朗盈置业有限公司开发建设。该项目负责人严羽告诉记者，在考虑设计方案时，主要围绕“什么样的房子会让老百姓住得更舒服”为核心去展开。“我们发现，大家向往排屋、别墅这种有天有地有院子的生活，也喜欢城市大平层这种便捷的居住体验，还希望房子在温度、湿度、光照等方面实现低能耗、高舒适度。我们想，怎么把这些因素都集中在一个住宅产品上呢？第四代住宅就具备了这些特点。”

严羽说，目前项目正在申请办理规划许可证和施工证阶段，预计今年第三季度将正式开工。作为江苏第一个建设第四代住宅的企业，没有既往经验可以参考，项目在设计阶段遇到不少难点。例如挑高玻璃幕墙和低能耗如何做到两者兼得？室内的恒温恒湿恒氧科技系统，如何应用于室外庭院之中？立体绿化的景观标准如何界定？其中，庭院和立体绿化对建筑的建造标准和材料提出了更高要求。他说，第四代住宅与上一代住宅相比并非仅仅是外观上的不同，更多的提升在“里子”。

今年2月，吴江区自然资源和规划局印发《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）的通知》，让该项目的顺利实施有了规范依据。记者注意到，方案对套内空中花园有非常具体的要求，“主体结构外高度不小于两个自然层的空中花园，与住宅套内空间相连接，绿化面积不小于其水平投影面积的60%且绿化覆土深度不低于0.6米”。方案还提出，满足相关要求的套内空中花园、公共绿化平台可不纳入容积率、建筑间距、日照间距等的计算。

6月份，全省各地第四代住宅纷至沓来。6月7日，苏州相城区首个第四代住宅批前公示；6月11日，南京建邺区G01地块规划效果图显示，该住宅“户户有露台”；6月12日，盐城市“东湖国际心语三期”规划效果图出炉，项目采用垂直绿化技术，“层层有园林、户户有庭院”。

但值得注意的是，“低密度”可能意味着“高价格”。对于普通改善性住宅的设计与建设，今年省级以及地方层面也出台了相关文件。

3月份，省住房和城乡建设厅印发《改善性住宅设计与建设导则》，为下一步改善型住宅建设提供了明确方向。5月份，南京市建委印发《南京市住宅品质提升设计指引》，从居住使用者的角度出发，分析梳理住宅品质提升关键点，提出具体设计要求和解决措施。6月4日，南京江北新区出台《关于支持新区住宅品质改善提升规划指导意见》，该文件中包含引导建造第四代住宅相关内容：“新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间”。

苏州房协副秘书长、苏大建筑校友会秘书长付正乔说，如今房地产市场供求关系已经发生重大变化，人们的住房需求随着社会经济发展也在不断迭代。从保交楼到建好房，持续倡导开发企业善待土地、提升住宅品质，为市民建“好房子”，是满足人们新的住房需求，促进房地产由原来的高负债、高杠杆、高周转旧模式向高品质、高标准、高水平的新模式转型，推进房地产业高质量发展的重要举措，也是开发企业群体的一次自我修为和磨砺，关乎行业声誉和前途。

新华日报·交汇点记者 刘霞