交汇点讯 涉物业纠纷与群众日常生活密切相关，此类纠纷案件多发，已成为不可忽视的社会问题。11月8日，南京市中级人民法院发布了一批涉物业纠纷典型案例。在错综复杂的物业纠纷中，哪些情况下业主状告物业公司能胜诉？这些典型案例给出答案。

不交管理费就不给停车？违法！

去年12月，因董某未及时交纳小区车位管理费，物业公司向其发送催交短信，称如不交纳车位管理费，将影响车辆正常出行。董某认为短信内容违反了法律规定，侵犯了业主权利，因此不同意交纳。

欠费期间，董某被限制进入地下车库，日常进出均需与物业公司工作人员进行交涉。2024年2月，董某诉至法院，要求物业公司停止限制其车辆出入小区大门和地下车库。

江宁经济技术开发区人民法院认为，物业服务人不得采取限制业主合法权利的方式催缴物业费用。本案物业公司限制业主通行的行为侵犯了业主的合法权益。经法院释法并组织调解，最终物业公司承诺保障董某车辆自由出入小区所有大门和地下车库的权利，董某亦补交车位管理费，双方就此签订调解协议，该案以调解结案。

据介绍，新修正的《南京市住宅物业管理条例》第五十二条规定，物业服务企业不得采取停止或者限制供水、供电、供气、供热、通信以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催缴物业费。本案即是对该条例内容的进一步明确。

小区内打架监控损坏，物业承担补充赔偿责任

刘某在小区内与一名女子发生肢体冲突，后经医院诊断为多处挫伤、上肢损伤。派出所民警调查发现事发现场监控均已损坏，无法调取视频以核实侵权女子身份信息。刘某将物业公司诉至法院，要求其承担赔偿责任。

鼓楼区人民法院认为，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。刘某在案涉小区内与他人发生肢体冲突，因物业公司未对小区内监控视频及时维修、有效协助公安机关处理案件，未尽安全保障义务，应当承担补充赔偿责任。

物业服务人的安全保障义务具有协助性和防范性的特征，而提供和维护小区的物业监控系统，属于物业服务企业履行安全保障义务的重要内容。物业服务企业应加强监控系统的维护和管理，采取有效的防范措施，协助司法机关及时有效地处理事故，保障业主的人身安全和财产安全。

合同到期物业拒不退出小区，不得再收物业费

某小区物管会与南京某物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由南京某物业公司为该小区提供物业服务，期限自2019年1月1日至2021年12月31日。合同到期前，某小区召开业主大会决定不与南京某物业公司续签物业服务合同，并通知其按期撤离小区。合同到期后，南京某物业公司拒绝撤离小区，新物业公司无法进驻。后经多方协商，南京某物业公司于2022年3月与新物业公司办理交接手续并撤离小区。因小区业主陆某未交纳2022年1月1日至2022年3月期间的物业服务费，南京某物业公司诉至法院。

法院认为，案涉《物业管理服务合同》已于2021年12月31日到期，南京某物业公司应及时撤场，其未在限期内撤出某小区，也未配合完成交接工作，无权请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，故判决驳回其诉讼请求。

在物业服务合同到期的情况下，物业服务人如未获续聘，应及时退出小区并移交相关资料。但实践中，一些物业服务企业在物业服务合同终止后，采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并要求业主支付物业费，导致物业秩序混乱，成为社会不和谐、不稳定的潜在因素。本案明确物业服务人拒不退场后无权主张物业费。

新华日报·交汇点记者 顾敏