7月21日，国务院《住房租赁条例》公布，将于9月15日施行。作为我国首部在国家层面颁行的住房租赁专项行政法规，它将对租房市场带来哪些影响？记者第一时间采访了有关专家和业内人士。

发布虚假房源最高罚10万元

“《住房租赁条例》结束了长期依赖地方性规章及《中华人民共和国合同法》等零散法规监管局面，标志着住房租赁市场从地方分散管理迈向国家统一监管，在立法层级上实现重大突破。”南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说。

《住房租赁条例》构建了系统性监管框架：一方面明确禁止厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租，并首次要求人均居住面积符合市级政府量化标准，同时要求承租人不得违规改造房屋结构，从源头整治“群租房”乱象；另一方面强化租住双方权益保障，严格约束出租人擅自进入房间、暴力驱赶租客等行为，出租人无正当理由不得扣减押金，房东以“家具磨损”“清洁费”等理由扣除押金的行为，再也行不通了。针对租赁企业及中介机构在房源信息发布、费用收取上的不规范行为，新条例大幅提高了违法成本，设立“资金监管账户”强制机制，对虚假房源发布者最高处以10万元罚款，违规从业者可禁业5年。

通过法治化手段整合碎片化规则，新条例建立了从房源准入到资金安全的闭环管理体系，为租赁市场“野蛮生长”画上句号。如支持盘活老旧厂房、商办用房等存量资产改建租赁住房，并首提“租赁住房享受同等公共服务”，为未来租购同权铺平道路。为保护租客权益，新条例还以“服务便民”为导向优化备案制度，取消强制备案要求，允许租客自主办理且不收取费用，解决了以往租客被动依赖房东的痛点。

抬高合规成本，机构化运营将成市场主流

专家认为，作为国务院颁布的行政法规，其出台是对地方实践的系统性总结。“非居改居禁止”“租金监测”“资金强监管”等条款虽已在部分城市试点，但此次以全国性法规形式固化，将大幅提升对租赁企业的约束力，尤其填补了2011年《商品房租赁管理办法》对企业监管的空白。

我爱我家南京研究院分析师黄守娟认为，合同备案制度的强化将使租赁市场更透明，政府可通过动态监测提前干预长租公寓资金链风险。近年来南京等地已通过地方立法大幅减少“黑中介欺诈”现象，新条例的全国推行将进一步压缩违规空间。但在执行层面，她也坦言个人出租行为监管仍面临挑战，需通过政策引导，推动散户房东向合规化转型。

58安居客研究院院长张波展望分析新条例出台后的市场中长期趋势，未来5年，专业化租赁企业将主导市场，租赁市场将呈现三大变革：一是机构化运营成为主流，企业通过整合政策资源、优化融资结构提升竞争力，散户房东因合规成本上升转向“托管”模式；二是租金波动趋缓，存量商改租、工改租及保障房建设增加供给，叠加“哄抬租金”罚则的刚性约束，租金涨幅将与居民收入增长匹配；三是数字化赋能加速，大数据与AI技术将推动房源管理、租客匹配等环节效率提升，构建全链条服务体系。

整治群租房，江苏多地率先探索

在《住房租赁条例》出台前，江苏多地已通过立法先行探索租赁市场规范化路径，其政策实践与国家新政高度契合。南京市2022年5月施行的《房屋租赁管理办法》，率先建立实名交易制度，严禁非居住空间出租，并约束住房租赁企业不得发布虚假房源、赚取租金差价；常州市2023年出台的租赁住房安全管理条例，进一步细化居住标准，规定单间人均使用面积不低于6平方米、居住人数不超过2人，明确出租人为安全第一责任人；无锡市对房屋分隔出租、登记承租人信息等设定罚则，要求租赁住房必须符合消防安全标准。针对群租房乱象，宁锡常三市均设立专项条款，要求集中出租10间以上房源的出租人建立安全管理制度。

在保障性住房供给上，江苏更是提前布局成效显著。2021至2024年，全省累计筹集保障性租赁住房61万套，超额完成“十四五”目标，房源供给量居全国前列，此类住房不设户籍收入门槛，租金低于同地段市场水平，并配套发放租赁补贴。2024年，江苏向新市民、青年人发放补贴7亿元，惠及17.87万户（人），补贴规模居全国首位。这一“政府保障+市场主体”双轨制模式，既满足多元租赁需求，又盘活存量闲置住房，与新条例“多渠道增加供给”的核心思路形成呼应。

新华日报·交汇点记者 刘霞 白雪